多地樓市政策進一步升級 “差別化”成調(diào)控主方向

繼去年“3.17”樓市新政滿一年后，各地房地產(chǎn)調(diào)控力度并未放松。從2018開年至今，已有多個城市啟動新一輪的樓市調(diào)控。而從各地的實際政策來看，“差別化”也正在成為下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要特征。

多地啟動新一輪調(diào)控

據(jù)統(tǒng)計，自2018年1月以來，包括蘭州、三亞、淄博、濟陽等13個城市發(fā)布了樓市調(diào)控的新政策。而就在“3.17”新政一周年之后，多個熱點城市又相繼啟動新一輪的樓市調(diào)控。

3月21日，大連市發(fā)布《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對住房限購進行分區(qū)調(diào)控。為防止房價過快上漲，將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行區(qū)分限購。在差別化住房信貸政策方面，將中心城區(qū)單人住房公積金最高貸款額度由45萬元下調(diào)至40萬元。

3月27日，長沙市住建委下發(fā)《關(guān)于實施差別化購房措施的通知》，從當(dāng)日起長沙市限購區(qū)域內(nèi)商品住房銷售實行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

3月28日，杭州市住保房管網(wǎng)連發(fā)兩篇文章稱，為維護房地產(chǎn)交易秩序，杭州對房地產(chǎn)市場規(guī)范一直保持嚴管高壓態(tài)勢；同時宣布，開展專項整治行動，從嚴打擊各類違規(guī)行為，將采取公開搖號全程公證的方式，以切實規(guī)范市場銷售行為。

就在同一天，深圳市多個部門聯(lián)合發(fā)布通知，要求在二手房交易中，貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房屋評估價，這三個價格，要實現(xiàn)“三價合一”。所謂三價合一，指的就是，二手房交易中的貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價，這三個價格要統(tǒng)一起來。

3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)“關(guān)于進一步加強商品住房銷售管理的通知”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)不得以房源緊俏、后期漲價等誘使購房人搶購。

另外，包括成都、武漢、廣州、鄭州以及海南等地，均在3月底之前宣布出臺房地產(chǎn)新政。

“差別化”是主方向

盡管多地集中發(fā)布新政，但值得注意的是，本輪調(diào)控仍繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中，大連、淄博、衢州等地，差異化調(diào)控從“因城施策”升級為“因區(qū)施策”。同時，大連、阜陽、昆明等地出臺的調(diào)控政策表明，“限售”范圍進一步拓展。此外，今年的樓市政策在保持嚴厲調(diào)控的態(tài)勢之外，限售政策已下沉到三四線城市及縣區(qū)。

而杭州、成都、西安則加入搖號購房城市之列，將搖號作為調(diào)控手段之一。自此，搖號與限購、限貸、限價、限售一道成為樓市調(diào)控新標配。據(jù)了解，購房搖號的先行者已經(jīng)有不少。目前包括上海、南京、武漢在內(nèi)的多個城市已經(jīng)實施購房公證搖號政策。

海南方面則繼續(xù)加碼“限購”。3月31日，海南省住建廳網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，要求全省加強嚴格購房資格審查，非該省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍居民家庭購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。

湖北省則決定建立房地產(chǎn)市場調(diào)控會商制度，將共享全省房地產(chǎn)市場交易、供地、金融等信息和政策，共同加強市場研判和政策研究，指導(dǎo)各地制定和調(diào)整調(diào)控政策，并聯(lián)合監(jiān)管房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險和問題。

深圳的“三價合一”政策，即二手房交易中的所有價格都統(tǒng)一（成交價、評估價以及網(wǎng)簽價），并且按照這個價格來計稅以及申請貸款。在業(yè)內(nèi)看來，這一招，被認為是遏制“陰陽合同”“高評高貸”的重要舉措。

調(diào)控中短期不會放松

針對樓市調(diào)控的下一步走勢，同策研究院總監(jiān)張宏偉認為，中短期內(nèi)，堅持差別化調(diào)控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調(diào)控不會放松，強金融監(jiān)管已成為常態(tài)。對于房企而言，融資渠道收窄；對于購房者來說，首付比例難降，且商業(yè)銀行購房貸款利率提升、貸款審批周期拉長，致使購房門檻和成本升高。非核心經(jīng)濟圈內(nèi)，三四線城市和縣區(qū)去庫存將持續(xù)。

中長期內(nèi)，建立和完善房地產(chǎn)長效調(diào)控機制是重點工作，在完善現(xiàn)有的法律制度、金融監(jiān)管、財稅征管體制等基礎(chǔ)上，放活土地機制（如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體用地改租賃房等），促使新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)長效機制中的重要環(huán)節(jié)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似杭州出臺搖號政策，是希望通過此類政策來穩(wěn)定市場秩序，類似長沙的讓剛需購房者優(yōu)先購房，也是一種較為靈活的政策。而從實際情況看，當(dāng)前市場確實還存在較熱的上漲因素。近期部分城市的管控，和杭州的邏輯都是類似的，說明潛在的需求很大，但供應(yīng)端的量沒有起來，所以在二季度進行管控也成為一個市場趨勢。

關(guān)于深圳的“三價合一”政策，目的是為了防范部分做高房屋評估價進而多貸款的現(xiàn)象。所以深圳類似做法，其實也是對當(dāng)前住房貸款市場的一個規(guī)范。從類似做法也可以看出，當(dāng)前對于二手房的價格評估更加精細化，精準定價必然有助于包括報稅、貸款等業(yè)務(wù)的統(tǒng)一，既方便核算，也規(guī)避了各類虛高報價或做低價格的做法。

在業(yè)內(nèi)看來，對于深圳類似政策，預(yù)計全國其他城市也會跟進，這也是當(dāng)前存量房市場發(fā)展的一個重要改革。尤其是隨著信息技術(shù)和評估技術(shù)的改善，二手房交易的合規(guī)性可以得到體現(xiàn)，同時也促進了二手房交易中的公平性和穩(wěn)定性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。