北京通州“總價(jià)地王”誕生，中建玖合近75億摘得“巨無霸”地塊

北京城市副中心通州區(qū)，誕生了新的總價(jià)地王。

北京市通州區(qū)一宗體量超26萬平方米的“巨無霸”組團(tuán)地塊，今日以74.91億元底價(jià)成交。該地塊由中建玖合收入囊中，樓面價(jià)28599元/平方米。

“近75億元的成交價(jià)格，讓該組團(tuán)地塊成為北京通州區(qū)的新總價(jià)地王。”中指院分析師告訴記者。

據(jù)悉，該組團(tuán)地塊共包含8宗子地塊，總用地面積112782平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模261935平方米，起拍價(jià)74.91億元。

此次大手筆拿地的中建玖合，系中建二局旗下房地產(chǎn)平臺(tái)。值得注意的是，中建玖合近兩年未在北京土地市場有所斬獲，上一次拿地還要追溯至2023年6月，其當(dāng)時(shí)以54.05億元的價(jià)格競得大興西紅門一宗地塊。

“中建玖合此次出手拿下通州巨無霸地塊，再次印證了核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)房企具有較強(qiáng)吸引力。盡管該地塊開發(fā)難度較高，但核心區(qū)位與規(guī)劃優(yōu)勢，依然成為實(shí)力房企的押注目標(biāo)。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師說。

與此前高溢價(jià)地塊出讓情況不同，本次通州出讓的巨無霸地塊，是以底價(jià)成交的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與地塊開發(fā)復(fù)雜度密切相關(guān)。

該組團(tuán)地塊的8個(gè)子地塊中，7個(gè)子地塊為住宅用地，分別為副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811 地塊R2二類居住用地，總建筑面積約221630平方米，另1個(gè)為其他類型多功能用地，規(guī)劃建筑面積約24774平方米。

根據(jù)出讓條件，該地塊居住用地要求配建一處建筑面積1.38萬平方米的家園中心，同時(shí)居住地塊統(tǒng)一設(shè)定100米的顯著限高條件，這一限制高度在北京住宅開發(fā)地塊中較為罕見。不過，在保持建筑規(guī)?？偭坎蛔兦疤嵯?，規(guī)劃允許各住宅地塊可直接進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)（類似機(jī)制曾出現(xiàn)在海淀半壁店地塊）。

“這些綜合性要求對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、項(xiàng)目進(jìn)度管控以及規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，均提出了較高挑戰(zhàn)?！敝兄冈和恋厥袌鲅芯控?fù)責(zé)人張凱表示。

回顧2025年通州區(qū)土地市場，盡管供應(yīng)相對(duì)有限，但仍取得了不俗的成績。

4月7日，北京通州八里橋0401-6044、6049地塊經(jīng)過155輪激烈競爭，最終由招商蛇口以27.082億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率16.28%；4月29日，通州梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居6007地塊由中鐵建、招商、中能建、康潤經(jīng)過將近一個(gè)半小時(shí)的競爭，最終以21.94%的溢價(jià)率被中鐵建收入囊中。這些地塊的高溢價(jià)成交，充分反映出通州土地市場的熱度。

“目前重點(diǎn)企業(yè)拿地，主要集中于北京、上海、杭州、成都等核心城市。這種策略折射出當(dāng)前土地市場的核心邏輯，房企拿地策略聚焦于項(xiàng)目在一定時(shí)間段內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售業(yè)績情況，拿地資金向確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目傾斜，而地塊屬性則會(huì)對(duì)地塊熱度分化產(chǎn)生重要影響?！睆垊P表示。

這一現(xiàn)象，從一個(gè)側(cè)面在數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年1-5月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重保持在66%高位（2024年為51%），TOP10城市出讓金占全國比重為54%（2024年為34%）。

隨著土地市場資源進(jìn)一步向核心城市集中，核心城市土地市場熱度有望延續(xù)。截至6月3日，根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)6月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京這幾個(gè)城市本月待出讓地塊起拍規(guī)模，均超過百億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京6月將有7宗經(jīng)營性用地入市，起始總價(jià)達(dá)246.09億元，除上述通州區(qū)地塊成交，北京接下來還有海淀區(qū)2宗將出讓，昌平區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)各1宗地待出讓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。