北京樓市“限轉(zhuǎn)共”新政來(lái)襲 專家稱主旨在遏制炒房

《通知》”)，規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目(編者注：限房?jī)r(jià)項(xiàng)目是指按北京市

限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目)可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授表示，由于

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”在土地出讓時(shí)確定的銷售限價(jià)，與達(dá)到預(yù)售條件時(shí)項(xiàng)目周邊住房市場(chǎng)價(jià)格存在差異，所以如何銷售

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目”，社會(huì)上非常關(guān)注。本《通知》的發(fā)布，應(yīng)該說(shuō)是給出了一個(gè)探索性的解決方案。那么，新政之下，會(huì)被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將占比多少？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響大不大？85%的比值是怎樣來(lái)的？《通知》明確了限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)的具體操作：若比值不高于85%的設(shè)定比例，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉個(gè)例子，若某地塊在拍賣時(shí)規(guī)定限均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，在辦理施工許可證后，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理事務(wù)中心會(huì)同北京市保障性住房建設(shè)投資中心對(duì)該項(xiàng)目可售住房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，形成評(píng)估價(jià)。若評(píng)估價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，則5/5.5=90.9%，大于設(shè)定比例85%，該項(xiàng)目將按照商品房程序進(jìn)行售賣。若評(píng)估價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，5/6=83.3%，小于設(shè)定比例85%，則該項(xiàng)目將會(huì)按照共有產(chǎn)權(quán)程序進(jìn)行售賣。此時(shí)，購(gòu)房人獲得83.3%的產(chǎn)權(quán)份額，剩余16.7%的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。為什么把85%設(shè)為分水嶺？這個(gè)比值是怎樣來(lái)的？北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的。

如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定；如果設(shè)定比例過(guò)低，則不僅會(huì)存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會(huì)影響剛需家庭的購(gòu)房積極性，畢竟這種轉(zhuǎn)化而來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格相對(duì)直接推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還是較高。”　陳志說(shuō)。不過(guò)，85%的比例也并非一成不變，而是富有彈性的。劉洪玉表示，《通知》明確了當(dāng)前限房?jī)r(jià)項(xiàng)目收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)定比例為85%，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售情況適當(dāng)調(diào)整，是建立在根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行必要調(diào)整的更加富有彈性的制度。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池也持有相同的看法，

限價(jià)房房?jī)r(jià)為市場(chǎng)價(jià)的85%，可以理解為政府給打了個(gè)8.5折，政府讓利。未來(lái)這個(gè)比例可能根據(jù)政府的財(cái)力、政策的變化而變化。”新政目的是遏制投資投機(jī)客炒房在85%的紅線下，北京各等待入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，都開(kāi)始算起了賬。比如，中糧天恒旭輝聯(lián)合開(kāi)發(fā)的

瑞悅府”項(xiàng)目雖然位于五環(huán)外，但周邊都是高端別墅，二手房?jī)r(jià)在6萬(wàn)～10萬(wàn)元每平方米。銷售人員表示，項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)都有10萬(wàn)元，而瑞悅府銷售價(jià)格只有6萬(wàn)多，差價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元。簡(jiǎn)單計(jì)算比值，肯定是低于85%的紅線。再比如，位于二環(huán)邊的金茂佑安府，項(xiàng)目離二環(huán)直線距離不到一公里，名副其實(shí)寸土寸金的地段。而該項(xiàng)目周邊，三環(huán)外的紫辰院賣到了13萬(wàn)元/平方米，東南二環(huán)外的首開(kāi)璞瑅公館賣到11.9萬(wàn)元/平方米。佑安府的銷售人員稱，佑安府僅有120套90平方米的限價(jià)房，限價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右，計(jì)算比值的話，也遠(yuǎn)低于85%的紅線。上一頁(yè)12下一頁(yè)

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