上海一手房代理行業(yè) 將陷入“四國大戰(zhàn)”決戰(zhàn)季

今年上海樓市的“量價(jià)”高歌猛進(jìn)，令人目眩神迷?？梢哉f是樓市購銷兩旺，房價(jià)飛漲，成交數(shù)量猛增。今年上海新建商品房（一手房）成交數(shù)量突破1300萬平方米已沒有任何懸念，如果按今年上海一手房的成交均價(jià)每平方米32000元左右計(jì)算，上海一手房成交總金額在4160億元左右。上海陸家嘴濱江豪宅——湯臣一品，甚至在近期創(chuàng)造出上海新房最高成交單價(jià)的紀(jì)錄：27萬元/平方米。

無論是上海一手房平均成交價(jià)32000元/平方米，還是最高單價(jià)27萬元/平方米，外行是看熱鬧，內(nèi)行是看門道。這種“門道”實(shí)質(zhì)，就是上海樓市今年一手房4160億元左右的交易量，是誰來進(jìn)行市場交易運(yùn)營的。簡而言之，上海房地產(chǎn)行業(yè)的市場交易量份額是如何瓜分的？今后上海的房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)何種市場競爭格局呢？

以我多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析判斷，上海一手房的市場銷售，絕大多數(shù)是通過代理銷售形式來實(shí)現(xiàn)市場交易的。這種代理銷售的市場份額比例，將占據(jù)成交總金額的70%左右。如果將各種房地產(chǎn)銷售“電商”形式統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，這個(gè)比例還會(huì)提高，且難以正確統(tǒng)計(jì)。我這里統(tǒng)計(jì)分析的數(shù)據(jù)，還是以一手房銷售代理，以及中介聯(lián)動(dòng)銷售一手房的代理銷售形式的市場份額。

如果以今年上海一手房總成交金額4160億元左右計(jì)算，房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場銷售總金額的市場份額應(yīng)該在2900億元左右。這種一手房銷售總金額的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還不包括：商業(yè)、辦公樓，以及其他“類住宅”的銷售金額。而上海房地產(chǎn)營銷代理公司的銷售金額統(tǒng)計(jì)數(shù)量，一般是包括商業(yè)、辦公樓和其他“類住宅”銷售的成交金額。因此，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)所占據(jù)的市場交易金額的份額，肯定是會(huì)超過2900億元的。

眾所周知，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的發(fā)展，是從6000多家代理銷售企業(yè)的行業(yè)“春秋戰(zhàn)國”時(shí)期，進(jìn)化演變到幾十家代理銷售企業(yè)的“王者割據(jù)”稱雄市場時(shí)代。而如今上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)基本上進(jìn)入行業(yè)壟斷新時(shí)期，由易居中國、同策、中原形成上海樓市代理銷售“三足鼎立”的壟斷格局。

從去年德佑的崛起，到今年“門外野蠻漢”鏈家亂陣上海房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)，一舉合并德佑。鏈家儼然成為上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的“新軍閥”，從而使上海房地產(chǎn)代理行業(yè)形成了“四國大戰(zhàn)”的競爭格局，且這種競爭格局將呈現(xiàn)市場決戰(zhàn)的生死絕殺。

易居中國一直以上海房地產(chǎn)代理行業(yè)“龍頭老大”自居，代理銷售形式以獨(dú)家代理和聯(lián)合代理銷售為主。

同策公司近幾年也一直在上海“一手房”代理行業(yè)與易居中國爭奪市場銷售份額，亦是上海一家極具市場競爭實(shí)力的老牌房地產(chǎn)代理公司，代理銷售形式亦是以獨(dú)家代理和聯(lián)合代理銷售為主。

中原公司以前一直是上海“二手房”中介代理銷售的“龍頭老大”，且利用其中介門店和客戶資源進(jìn)行“一手房”的銷售。其銷售形式是獨(dú)家代理、聯(lián)合銷售和中介分銷形式進(jìn)行“一手房”銷售，是上海房地產(chǎn)代理行業(yè)極具實(shí)力的市場份額競爭者。

鏈家盡管在上海房地產(chǎn)代理行業(yè)是“門外野蠻漢”，但就全國范圍而言，亦是一家成立14年的“老牌”房地產(chǎn)代理公司。2014年11月，鏈家在線更名“鏈家網(wǎng)”，鏈家拉開變革大幕。2015年6月31日，鏈家地產(chǎn)更名“鏈家”，撕掉“地產(chǎn)”標(biāo)簽，正式宣告轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，這期間先后并購了上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、高策機(jī)構(gòu)等公司，成為房地產(chǎn)代理銷售線上+線下的最具市場份額競爭力的公司。據(jù)悉，2015年鏈家全國房地產(chǎn)交易總金額將達(dá)5000億元，到2017年預(yù)計(jì)將達(dá)到1萬億銷售金額規(guī)模。目前，鏈家的全國戰(zhàn)略目標(biāo)是：全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)十萬億級(jí)房產(chǎn)O2O平臺(tái)。2015年鏈家不僅擴(kuò)張到全國24個(gè)主要城市，并擁有近5000家中介門店和超過7萬名經(jīng)紀(jì)人。

以我的市場經(jīng)驗(yàn)而論，如果鏈家實(shí)現(xiàn)了這種市場占有率，絕對(duì)是全國房地產(chǎn)代理行業(yè)的“行業(yè)老大”。但這種市場份額的爭奪，不僅需要?jiǎng)?chuàng)新變局，更會(huì)飛濺出些許血腥味。尤其是鏈家闖進(jìn)上海之后，上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)格局必遭撕裂，且無情絕殺。

顯然，鏈家殺進(jìn)上海灘，目標(biāo)是掀翻“三足鼎立”的房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場份額格局。并以“創(chuàng)新者”的姿態(tài)，顛覆改變上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場運(yùn)營模式，決戰(zhàn)瓜分上海房地產(chǎn)市場的交易份額。

從今年上海房地產(chǎn)市場的成交量份額瓜分的現(xiàn)狀分析判斷，易居中國、鏈家、同策、中原的“一手房”市場交易份額總量，將占據(jù)上海樓市“一手房”市場交易總額的“半壁江山”之多。易居中國依然雄踞“龍頭老大”地位，易居中國上海公司今年預(yù)計(jì)能完成600億的銷售金額。鏈家盡管雄心勃勃瞄準(zhǔn)易居中國定下600億的銷售金額目標(biāo)，但是否能將易居中國殺下“龍頭老大”地位，尚存懸念。

而同策公司和中原公司，依然是各自在今年400億至500億銷售金額的市場份額瓜分中掙扎，但他們今年仍然是上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的領(lǐng)跑企業(yè)。

但是2016年上海房地產(chǎn)代理行業(yè)又將如何變局呢？面對(duì)鏈家的行業(yè)“顛覆”，以及其他“攪局者”諸如平安好房等的闖入，上海房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)勢(shì)必面臨著重新洗牌和重新瓜分市場份額的絕殺。

正是樹欲靜而風(fēng)不止，首先作出反應(yīng)的是中原公司。我讀到這樣一則消息：《中原“生死局”施永青掛帥對(duì)戰(zhàn)鏈家5000代理行之役》。其主要內(nèi)容為：面對(duì)著鏈家的瘋狂擴(kuò)張，中原地產(chǎn)已經(jīng)打算集中火力進(jìn)行對(duì)抗。退居幕后4年的中原創(chuàng)辦人施永青將再次走到臺(tái)前，擔(dān)任中原集團(tuán)主席兼總裁，重新執(zhí)掌中原地產(chǎn)。

而易居中國周忻主席最新發(fā)布：打造易居的“八爪魚”戰(zhàn)略。顯然，易居中國將來發(fā)展的戰(zhàn)略是全方位布局，以應(yīng)對(duì)市場的變化。同時(shí)，也是為了鞏固其在房地產(chǎn)代理行業(yè)中的地位。

今后上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的創(chuàng)新和變局，將影響著“四國大戰(zhàn)”的市場競爭格局的變化，這將是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

就上海樓市的格局而言，以我的市場經(jīng)驗(yàn)判斷，鏈家來勢(shì)兇猛，且創(chuàng)新變革不斷，其野心目標(biāo)是爭奪上海代理行業(yè)“龍頭老大”的寶座，并提出2016年上海“一手房”銷售代理金額700億的目標(biāo)。顯然，鏈家是易居中國最大的市場競爭對(duì)手，易居中國2016年能否再創(chuàng)新變革，將上海的“一手房”代理銷售金額目標(biāo)定格于700億，保住上海代理行業(yè)“龍頭老大”地位，我們將拭目以待。

相對(duì)而言，最傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理公司同策則比較平靜而有城府。也許，以“不變應(yīng)萬變”也是一種策略。但同策明年是否能保持住今年的市場份額，其實(shí)是一種極其重要和敏感的“生死考題”。

我認(rèn)為，在今后幾年里，上海傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理行業(yè)銷售模式，不僅會(huì)受到巨大的創(chuàng)新沖擊，甚至有被顛覆的可能。相對(duì)而言，“四國大戰(zhàn)”中，同策和中原還是缺乏創(chuàng)新和變革的“企圖心”。因此，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)“四國大戰(zhàn)”孰生孰衰，將是一種劃時(shí)代的行業(yè)變局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。