房地產市場中存在“分化” 銷售和投資的走勢分化

房地產的話題總是抓人眼球。近日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告2015-2016》，一家媒體以“明年二季度后房價或出現斷崖式下跌”為題進行了報道，很快就被四處轉載。但課題組的負責人稱，這是以偏概全，報告的重點是分析未來幾年影響住房市場的主要因素。據報道，報告預測，2015年10月到2016年9月間房價或將呈現“先升后降”的波動，也指出一線城市與三四線城市的形勢并不相同。

目前的房地產形勢的確錯綜復雜，讓人難以看清楚。除了不同城市形勢不同之外，房地產市場中還存在其他的“分化”。首先，銷售和投資的走勢分化，今年9月以前，房地產市場的銷售情況逐漸好轉，但房地產開發(fā)投資的增速卻逐漸下降。其次，商品房銷售和土地市場的走勢分化，9月以前，土地市場非常低迷，9月以后，當商品房出現增速減慢時，土地市場卻意外地變暖，尤其是在一線城市和部分二線城市，土地成交非?；鸨?。此外，庫存壓力和拿地熱情的變化呈現“分化”，庫存壓力增大的情況下，開發(fā)商拿地的熱情卻高漲。這些分化的形勢，哪個才是房地產市場真正的走向呢？開發(fā)商是庫存壓身采取收縮的策略，還是看好未來準備大干一場呢？房價會因為庫存壓力而回調，還是因為供給壓縮而繼續(xù)上漲呢？

今年土地市場的走勢是最富有戲劇性的。以北京的情況最為明顯，前三季度，北京土地出讓金總額為1065.29億元，比去年同期的1583億元減少了32.7%。但到11月25日，土地出讓金卻達到1920.77億元,超過2014年的1916.9億元,創(chuàng)歷史新高。10月和11月2個月的土地出讓金與前9個月相當。在這兩個月，北京地王頻現，面粉貴過面包的情況更是常見。據報道，11月底出讓的房山區(qū)長陽地塊的樓面地價高達2.95萬元/平方米，而區(qū)域的商品房價格“僅”在2.5萬元/平方米左右。其他一線城市和部分二線城市的土地市場行情與北京類似。

為什么部分城市的土地市場會在10月以后突然變得火爆？這些城市銷售情況較好、房價走高，使開發(fā)商更有信心，可能是部分原因。但是，10月以來，多數城市的銷售增長、房價上漲已經趨緩。以北京為例，7月以來，新建商品住宅價格指數的環(huán)比漲幅逐漸縮窄，由6月的1.6%下滑至10月的0.8%；而住宅銷售面積的同比增幅也從6月的23.8%逐漸下滑至10月的10.3%；10月住宅待售面積也出現增長，達到856.1萬平方米，相當于2014年住宅銷售面積的75%，也就是說，消化這些庫存約需9個月，高于全國的平均水平（約為5個月）。由此可見，一線城市房地產市場的形勢也不是全面向好。開發(fā)商將資金集中到一線城市和部分二線城市，固然是因為看好這些城市的后市，也是出于收縮戰(zhàn)線的考慮——其他城市的市場走勢更加不確定，不如退卻到相對確定的地方。從10月以后土地市場才轉暖來看，被動收縮才是主要原因。

資金向這些城市集中，又與這些城市的土地供應減少相呼應，就造成了地價的大幅上漲。據報道，2014年北京共出讓141宗土地,而2015年前11個月僅出讓了100宗土地。地價上漲又對當前的房價起到了推動作用。目前來看，開發(fā)商（以及投資投機者）的收縮策略是比較有效的。但他們能收縮到什么程度呢？拭目以待。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。