上海今年漲超30% 今后多數(shù)城不會猛漲

今年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)上漲現(xiàn)象。如何看待這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)還敢投嗎？該怎么投？日前，在諾亞財(cái)富鉆石年會房地產(chǎn)分論壇上，一位特殊的諾亞客戶與大家交流了他的看法。他就是曾經(jīng)在2年內(nèi)將陽光城的銷售額從20多億元做到200多億元的前陽光城CEO現(xiàn)聯(lián)席董事長陳凱。他認(rèn)為，未來大部分城市房價(jià)不會再現(xiàn)猛漲。

去庫存是當(dāng)務(wù)之急2012年2月，陳凱擔(dān)任陽光城CEO。2015年1月，陳凱離任CEO一職，改任聯(lián)席董事長。他首先表示，此次演講不代表任何組織，僅代表個人，與參會者交流對地產(chǎn)行業(yè)的看法。

關(guān)于今年房地產(chǎn)市場走勢，市場有些擔(dān)憂情緒。對此，陳凱表示:“今天聽下來，好像很多人覺得地產(chǎn)有變化，市場有問題。但實(shí)際上，2013年房地產(chǎn)行業(yè)最好的時候，全國成交額大約是8萬億元，2015年到現(xiàn)在，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了2013年，其實(shí)市場成交情況非常好，面積可能比2013年13億平米要少一點(diǎn)，但價(jià)格在漲，我認(rèn)為市場是好的。”

關(guān)于“地產(chǎn)開發(fā)商很困難”一說，陳凱分析道，2015年上半年報(bào)表顯示，改革開放以來，現(xiàn)在到了一個開發(fā)商“不掙錢”的時候，北京近一年的土地供應(yīng)的樓面價(jià)數(shù)據(jù)也顯示，五環(huán)以外樓面價(jià)已經(jīng)到了5－6萬元/平米，可是現(xiàn)在北京二手房的成交均價(jià)是3.7萬元/平米，一手房在北京郊區(qū)大概2萬多元/平米，可是樓面價(jià)已經(jīng)拍到了5-6萬元/平米，甚至還有更高的，這就是現(xiàn)狀，地價(jià)貴，開發(fā)商開始不掙錢。

“地產(chǎn)商日子為什么難過？我們來看另外一個數(shù)據(jù)，現(xiàn)在我們?nèi)司鶕碛?.35套住房，0.35在地產(chǎn)行業(yè)是一個很有意思的數(shù)據(jù)，美國和英國都是在人均擁有0.35套住房時，一手房開發(fā)到頂，然后進(jìn)入下行通道。我認(rèn)為，一手房開發(fā)量在中國市場也到頂了，接下來預(yù)計(jì)會往下降。”

陳凱還認(rèn)為，未來三、四線城市房價(jià)上漲無力。“例如洛陽，2013年1月時，成交價(jià)是4900元/平米，2015年10月是5094元/平米，也就是說從2013年到2015年，洛陽的房價(jià)幾乎沒有動過。再看樓面價(jià)，當(dāng)時是900多元/平米，現(xiàn)在大約是700多元/平米，也就是說，三、四線城市的房價(jià)沒漲，地價(jià)還在跌。所以，如果在一些三、四線城市擁有很多套房子，這是有問題的。”

陳凱總結(jié)道:有問題的是開發(fā)商日子難過，三、四線城市房價(jià)上漲無力。反過來看，一線城市這一波房價(jià)漲得很快，尤其是深圳，漲得最快，北京也在起來，上海今年也漲了30%多，市場還是在的。

陳凱還認(rèn)為，目前地產(chǎn)商開始細(xì)分、專業(yè)化。“對于高凈值客戶來說，需要改變一個認(rèn)識:過去這20年，開發(fā)商怎么著都掙錢，但現(xiàn)在日子難過，對于投資人來說，以前投資買房怎么都賺錢的時代也已經(jīng)過去了。就像二級市場一樣，投資人現(xiàn)在慢慢接受把錢交給專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)投資二級市場，另外，做PE/VC(私募股權(quán)投資/風(fēng)險(xiǎn)投資)，大家也很少自己直接去投資一家企業(yè)，因?yàn)槲覀儾恢滥囊患移髽I(yè)掙錢、哪一個行業(yè)掙錢。可是在座每一位都覺得買房子我行，而且過去20年我買的房子都賺錢，但現(xiàn)在這個時代已經(jīng)過去了，已經(jīng)到了要讓專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)幫我們做地產(chǎn)投資的時候，當(dāng)然，買房自住除外。”

房地產(chǎn)會催生許多子行業(yè)

陳凱表示，地產(chǎn)發(fā)展變化如此之快，過去房地產(chǎn)開發(fā)商扮演幾個角色，一是投資商，向銀行借錢，二是開發(fā)，三是運(yùn)營。但現(xiàn)在大家會看到，這些角色開始分化，很多運(yùn)營商開始出現(xiàn)。上海住宅市場，今年可能會到1萬億元的成交量，3000億元是一手房，6000多億元是二手房，北京是2000多億元一手房，5000多億元二手房，二手房的交易額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一手房，這樣就產(chǎn)生了很大的市場機(jī)會。比如在上海，大家都知道的“房多多”，發(fā)展勢頭迅猛，原因正是龐大的二手房交易需求。因?yàn)榇罅康拇媪糠?，會?dǎo)致運(yùn)營這個子行業(yè)產(chǎn)生。未來，投資商、開發(fā)商、運(yùn)營商一定是分開的。

那么，誰是投資商？陳凱認(rèn)為，地產(chǎn)基金肯定是一個很重要的角色，而開發(fā)商會繼續(xù)存在，大量的運(yùn)營商也會發(fā)展起來。

目前，房地產(chǎn)去庫存也成為一個重要話題。陳凱分析道，全國庫存量約為6.9億平米，相對于2013年中國消化了13億平米，今年可能也有10億平米左右，這個數(shù)據(jù)本身不是太大，但大家要看到，它的分布是不平均的，一線城市是0.64億平米，二線城市2億平米，三線城市有4.2億平米，所以真正的庫存是在三線城市。“去庫存這件事，既是一個問題，也是一個機(jī)會。未來如果能開發(fā)一個去庫存的基金，買到很便宜的房子，找一個專業(yè)的運(yùn)營商來運(yùn)營(現(xiàn)在已經(jīng)有很多這樣的運(yùn)營商，當(dāng)然現(xiàn)在過多地集中在一線城市，還沒有到二、三線城市)，我個人認(rèn)為這也是一個商機(jī)。”

陳凱表示，所謂地產(chǎn)不好，其實(shí)是開發(fā)商不好，局部地區(qū)不好。但他認(rèn)為，大面積地盈利不可能了，就是說買房子到哪兒都盈利，對于開發(fā)商來說不可能，對于投資人來說也不可能了?？墒牵@個行業(yè)還是在的，每年6－8萬億元一手房市場，加上2萬億元二手房市場，10萬億元的市場，2014年的GDP總量大約是64萬億元，這還是很大的一塊蛋糕，會催生很多的行業(yè)。未來或有三大投資機(jī)會

對于未來房地產(chǎn)市場判斷，陳凱認(rèn)為，未來一、二線城市地價(jià)比房價(jià)漲得快。

“我們有一個數(shù)據(jù)，北京2011年的地王，到現(xiàn)在都還沒解套呢，基本上解套的都是在第四年之后打平，三、四線城市房價(jià)比地價(jià)跌得快，因?yàn)橹袊耐恋剡€是政府掌握的，它可以不掛，或者它的起拍價(jià)可以保持，所以地價(jià)不怎么會跌，可是三、四線城市，開發(fā)商如果想退出，還是只能降價(jià)賣掉，所以一些朋友問我該怎么辦，我還是說，三、四線城市的能賣掉的話還是賣掉吧，那里確實(shí)供應(yīng)大于需求。”

陳凱認(rèn)為，大部分城市房價(jià)不會再現(xiàn)猛漲。“如果GDP在往下掉的時候，房價(jià)還在往上猛漲，我個人建議要買黃金。中國的周期或許很快會出現(xiàn)，什么時候往下掉，我們以后再研究。中國5萬家開發(fā)商，好的會留下。”

陳凱認(rèn)為，未來地產(chǎn)業(yè)有三大投資機(jī)會。首先，投周期。“我認(rèn)為，面粉比面包貴的時候，那就買面包。未來可能會出現(xiàn)大周期。例如:在地王的附近，買一個二手房，可以重新裝修，出租獲取收益，等過幾年，地王的樓盤高價(jià)開盤時，以略低于市場價(jià)的價(jià)格出售。”

其次，地產(chǎn)基金。“這又有兩種方式，一種是"雪中送炭"，很多開發(fā)商其實(shí)不是專業(yè)的地產(chǎn)商，不少其他行業(yè)的(如原來做服裝的、做貿(mào)易的等等)也來做地產(chǎn)，項(xiàng)目出現(xiàn)困難，如果有好的并購基金介入，幫助滾動開發(fā)，這些投資機(jī)會是不錯的；還有一種是"錦上添花"，我一直很看好某個區(qū)域的龍頭房企，看美國也是這樣，各個地區(qū)都有區(qū)域性的龍頭房企，但沒有全國性的大房企，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期下行的時候都消失了，所以，大家所在城市的龍頭房企，未來在中國還是有市場，這些企業(yè)需要資金、需要管理的時候，如果地產(chǎn)基金去投，也是有很好的獲利空間的。”

最后是城市更新。“中國這么些年的土地開發(fā)，一定有一些爛房子，如果有地產(chǎn)基金投這些存量，不用從買土地開始，現(xiàn)在如果從買土地開始，那就相當(dāng)于是VC了，你從房子接手開始運(yùn)營，這就相當(dāng)于PE，現(xiàn)在要以PE形態(tài)進(jìn)行地產(chǎn)投資，可以重新定位、客戶重構(gòu)、物業(yè)改造、提升效率，可以長期出租、收取租金，也可以出售，城市改造。”

陳凱表示，中國地產(chǎn)基金現(xiàn)在還不算太多，截至2014年底，有507只房地產(chǎn)私募基金，管理資金總規(guī)模超過4500億元。從基金類型來看，股權(quán)類基金約占30%，債權(quán)類占19%，股債混合占43%。從回報(bào)率來看，2014年受樓市低迷影響，國內(nèi)房地產(chǎn)基金約40%的退出收益率在10%－15%，約20%的基金退出收益率在15%－20%。“諾亞歌斐當(dāng)時和我們合作的一個基金，屬于錦上添花型，這個IRR(內(nèi)部收益率)是85%，另一個例子是黑石在上海買的一個物業(yè)，進(jìn)行改造翻新，兩年后再轉(zhuǎn)手賣出，這是城市更新型。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。