險(xiǎn)資看好地產(chǎn) 安邦花78億港元成遠(yuǎn)洋地產(chǎn)二當(dāng)家

險(xiǎn)資入股地產(chǎn)正酣。

12月4日，安邦保險(xiǎn)以每股5.05港元的價(jià)格共計(jì)受讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東南豐集團(tuán)所持約15.4億股份，花費(fèi)77.84億港元（約合64.37億元人民幣）。

交易完成后，安邦保險(xiǎn)持股20.5%，搖身一變成為遠(yuǎn)洋第二大股東，直逼中國(guó)人壽（目前持股約29%系遠(yuǎn)洋第一大股東）。

“安邦保險(xiǎn)集團(tuán)近年在保險(xiǎn)、金融、地產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展迅速，我們對(duì)此表示贊賞。”在給時(shí)代周報(bào)記者的回復(fù)中，遠(yuǎn)洋強(qiáng)調(diào)，安邦具有強(qiáng)大資本實(shí)力和豐富投資經(jīng)驗(yàn)，其入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，亦是對(duì)公司發(fā)展前景的肯定。

“險(xiǎn)資入股房企，本質(zhì)上是希望擴(kuò)大資管規(guī)模。”上海易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者分析認(rèn)為，“目前樓市政策環(huán)境相對(duì)寬松，能藉此加快房企未來(lái)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。險(xiǎn)資正是看中這一趨勢(shì)，看好地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的前景。”

險(xiǎn)資港資一進(jìn)一退

12月4日，安邦入股遠(yuǎn)洋。而就在前一天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司上下仍沉浸在廣州項(xiàng)目發(fā)布會(huì)成功舉辦的喜悅當(dāng)中。

“進(jìn)廣州我們趕了一個(gè)特別好的時(shí)機(jī)，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，能夠進(jìn)入到我們想進(jìn)入的市場(chǎng)。”12月3日晚，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明出席廣州項(xiàng)目發(fā)布會(huì)時(shí)欣然說(shuō)道。去年遠(yuǎn)洋提出全面撤出三四線(xiàn)城市，集中發(fā)展一二線(xiàn)城市，在進(jìn)入廣州后，其重點(diǎn)城市戰(zhàn)略布局得以全面落實(shí)。而今年年初制定戰(zhàn)略，五年后目標(biāo)銷(xiāo)售額直指千億。

不難看出，遠(yuǎn)洋正準(zhǔn)備摩拳擦掌大干一場(chǎng)。然而，安邦保險(xiǎn)的突然闖入，卻讓其有些措手不及。“接盤(pán)者安邦系與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)算是比較熟悉，但是，南豐與安邦之間的股權(quán)交割，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不預(yù)知。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部高管稱(chēng)。

12月3日，南豐集團(tuán)選擇將三亞項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，套現(xiàn)8.84億港元。而在2013年，南豐集團(tuán)還向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)分別出售了北京CBD項(xiàng)目及大連項(xiàng)目所持有的20%及10%權(quán)益，套現(xiàn)約3.14億美元。

“作為港資企業(yè)的南豐，此舉可能意味著公司正考慮退出大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)。”中金公司分析員張宇表示。而本次股權(quán)交割后，南豐幾近徹底抽身遠(yuǎn)洋。

“南豐作為財(cái)務(wù)投資人，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫背景下，投資收益上或會(huì)銳減，退出是意料之內(nèi)。”一地產(chǎn)分析師向記者透露。12月10日晚，另一港資九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司也宣布出售所持有的全部遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份權(quán)益，占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約5.925%?？偓F(xiàn)金作價(jià)約為22億港元。“售出遠(yuǎn)洋股票，屬正常市場(chǎng)行為。南豐對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管理層的運(yùn)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)能力表示滿(mǎn)意。”在售出股權(quán)后，南豐集團(tuán)公開(kāi)表示。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)告訴時(shí)代周報(bào)記者：“我們尊重股東方出于自身考量作出的決定，此次股份轉(zhuǎn)讓不會(huì)對(duì)公司日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。”

股權(quán)暗戰(zhàn)在即

在安邦入股前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)維持著多年的三足鼎立態(tài)勢(shì)，即大股東南豐集團(tuán)、中國(guó)人壽和董事局主席李明及其團(tuán)隊(duì)三方平衡。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，險(xiǎn)資入駐房企，有可能演變成闖入的“野蠻人”，與原大股東、管理層展開(kāi)股權(quán)暗戰(zhàn)。“部分險(xiǎn)資的收購(gòu)重在奪取公司的主導(dǎo)權(quán)。”上海易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

而此前為了平衡兩大股東中國(guó)人壽和南豐中國(guó)一支獨(dú)大，遠(yuǎn)洋借由這幾年修訂董事會(huì)章程，對(duì)選舉執(zhí)行董事制定層層壁壘，今后安邦若想“入局”，并不那么容易。

記者翻閱遠(yuǎn)洋2015年半年報(bào)，目前遠(yuǎn)洋董事局包括李明、劉暉、郭健豪、陳潤(rùn)福、溫海成共5名執(zhí)行董事，其中郭健豪來(lái)自南豐集團(tuán)，劉暉來(lái)自中國(guó)人壽。目前，李明和其團(tuán)隊(duì)（陳、溫）在遠(yuǎn)洋有著絕對(duì)的操盤(pán)力。

但安邦似乎不是易與之輩，記者梳理資料得知，目前安邦保險(xiǎn)一方已有一人進(jìn)入金融街董事會(huì)。民生銀行增補(bǔ)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)董事、副總裁姚大鋒為公司第六屆董事會(huì)董事。金地集團(tuán)股東大會(huì)，安邦保險(xiǎn)一名候選董事順利當(dāng)選。招商銀行增補(bǔ)安邦財(cái)險(xiǎn)董事長(zhǎng)張峰為招行第九屆董事會(huì)非執(zhí)行董事。作為金地集團(tuán)第二大股東的安邦，還曾在今年5月份與生命人壽聯(lián)合抵制金地集團(tuán)管理層試圖推行的合伙人跟投制度，給了金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克沉重一擊。

目前安邦與中國(guó)人壽在遠(yuǎn)洋的持股比例僅差8.5%，下一步，它會(huì)跟中國(guó)人壽爭(zhēng)第一大股東的位置嗎？美銀美林報(bào)告指出，中國(guó)人壽可能不太愿意安邦成為遠(yuǎn)洋的第二大股東。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)維持多年的三足鼎立態(tài)勢(shì)，很可能被打破并上演新一輪的角逐。

險(xiǎn)資看好地產(chǎn)復(fù)蘇

活躍于地產(chǎn)股的險(xiǎn)資不只有安邦，近年來(lái)，包括平安人壽、中國(guó)人壽、泰康人壽在內(nèi)的多家險(xiǎn)資紛紛舉牌，抄底地產(chǎn)股。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，目前不少房企的前十大股東中浮現(xiàn)了險(xiǎn)資的身影，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正在全面進(jìn)入規(guī)模房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，上市(A股)的134家房地產(chǎn)公司中，前十大股東出現(xiàn)保險(xiǎn)公司身影的房地產(chǎn)公司約為30家。

“險(xiǎn)資頻繁舉牌地產(chǎn)股更多出于是財(cái)務(wù)投資者的考量。”中歐國(guó)際金融研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)劉勝軍告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前股市低迷，而房地產(chǎn)則慢慢有復(fù)蘇現(xiàn)象，從投資角度講，不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

“險(xiǎn)資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度也在加大，某種程度上不在于拼比傳統(tǒng)的保單業(yè)務(wù)，而在于資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的能力。險(xiǎn)資入股房企，本質(zhì)上是希望擴(kuò)大資管規(guī)模。”嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者分析認(rèn)為，從資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則來(lái)看，險(xiǎn)企必須尋找投資期限匹配、且投資收益較高的項(xiàng)目，而房地產(chǎn)便是極佳選擇。“由于2014年樓市政策環(huán)境相對(duì)寬松，能夠藉此加快房企未來(lái)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張節(jié)奏。險(xiǎn)資正是看中這一趨勢(shì)，看好地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的前景。”

而保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深度涉足，無(wú)疑將給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一系列變化。“與傳統(tǒng)房地產(chǎn)商相比，有保險(xiǎn)資金參與的房地產(chǎn)基金，無(wú)疑能提供給房產(chǎn)行業(yè)更高的投資回報(bào)率以及更快的資金周轉(zhuǎn)速度，但行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也將比以往更高。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴時(shí)代周報(bào)記者，險(xiǎn)企資金的注入，給行業(yè)的影響則是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。

“對(duì)多數(shù)房企而言，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)很大困擾，必須通過(guò)其他渠道解決資金來(lái)源。”劉勝軍告訴時(shí)代周報(bào)記者，而保險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)恰恰在于資金雄厚，且資金比較靈活。

險(xiǎn)資可用資金到底有多少？保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,截至2015年10月底保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)10.61萬(wàn)億元。根據(jù)2014年《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》，其中包括保險(xiǎn)資金具體使用規(guī)定。根據(jù)比例，保險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)（權(quán)益類(lèi)+不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)）的資金上限將達(dá)6.37萬(wàn)億元。

資金充足的險(xiǎn)資抄底腳步似乎仍未停歇，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，樓市下半場(chǎng)是險(xiǎn)資的，因?yàn)橘Y金才是房企的真正話(huà)語(yǔ)權(quán)。那么，下一個(gè)被舉牌的地產(chǎn)企業(yè)將是誰(shuí)？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。