未來樓市“促消化”將是主基調(diào)

在降息降準接連出擊,政策利好頻出的2015年,濰坊樓市還算安穩(wěn)走過了這一年。轉(zhuǎn)眼已是年底,濰坊樓市即將迎來2016年,明年的樓市是否穩(wěn)健依舊?房價是漲是跌?相關(guān)政策是緊是松?

市場仍將以價換量,加速庫存量消化

臨近歲末,樓市正處于2015年最后的去庫存階段。近期,中央決策層兩次提到房地產(chǎn)去庫存。業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)市場政策再次釋放調(diào)整信號,意味著去庫存仍將是2016年房地產(chǎn)市場的重點,未來政府層面有望繼續(xù)出臺具體措施,而各地方尤其是目前庫存高企的三線城市,去庫存措施也會相繼出臺。

2015年的濰坊樓市,整個房地產(chǎn)市場持續(xù)不振,特別是前三個季度庫存增量,多數(shù)開發(fā)商的業(yè)績達成率都不太理想。當下年關(guān)將至,在年報壓力下,為了沖刺年終業(yè)績過個好年,一些房企已采取價格措施來拉動銷量。中小房企更是難逃一劫,面對著高庫存、低去化的窘境,大多數(shù)開發(fā)商均表示,年底的收官大戰(zhàn),去化庫存仍為主旋律。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,從今年底到明年初,項目基本還是以去化庫存為主,推出新品的可能性還有待研究,以價換量依然是現(xiàn)階段主要的銷售方式。隨著時間的推移,庫存會逐步消化。當然,庫存要完全消化還需要很長的一段時間,因此現(xiàn)階段各大開發(fā)商打出的價格還是足夠優(yōu)惠的。

目前市場上可挑選的房源充足,但專家建議有計劃的購房者們應抓住優(yōu)惠利好盡早出手,宜早不宜晚。

政策繼續(xù)保持寬松,救市力度或加大

相關(guān)政策的制定對于樓市的沖擊力無疑是巨大的,寬松的信貸、金融政策能充分刺激購房者的置業(yè)熱情,提高銷量,拉動房價；政策收緊則會打消購房者的積極性,抑制房價增長,樓盤銷量低。

在即將過去的2015年,國家出臺了一系列救市政策,亟待轉(zhuǎn)變中國房地產(chǎn)市場冷清的局面。首套房最低首付比例降至25%,購房門檻降低；提高公積金貸款額度,購房能力提升；連續(xù)的降準降息,購房成本下降等利好政策層出不窮。濰坊本地今年主推公積金降低首付、放寬條件、提高額度等政策,還出臺了鼓勵企業(yè)購買租賃公租房,支持企業(yè)參加棚改,取消政府控房等政策。種種跡象表明,樓市調(diào)控漸漸轉(zhuǎn)為地方調(diào)控。濰坊不能與北上廣這些房價漲幅過快、樓市泡沫大的城市相比較。濰坊房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的初級階段,房價總體相對穩(wěn)定,調(diào)控力度不會像一線城市那樣大。

濰坊住房不限購,對于貸款購房的相關(guān)政策相對較為寬松,縱觀濰坊2015年的樓市發(fā)展,仍然存在供大于求,庫存去化周期較長等問題。2016年,相信政府仍將繼續(xù)保持寬松的金融政策,甚至還會加大救市力度。

房價將延續(xù)穩(wěn)定走勢,漲跌起伏不大

房價一直是購房者要考慮的重要問題,那么明年濰坊的房價走勢如何?

“濰坊屬于三線城市,社會環(huán)境穩(wěn)定,同時,目前市場上的庫存較大而購房者相對較少,房價上漲的動力不足。”碧桂園高級經(jīng)理莊涌祺說道。

據(jù)悉,濰坊僅今年上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資213億元,新開工550萬平方米,而上半年濰坊市區(qū)消化商品房庫存5407套、59.5萬平方米。由于市區(qū)庫存量不小,按照2015年的銷售速度來看,至少需要兩三年的時間才能消化完。

以往,一些往年銷量不錯的樓盤,拿出部分房源進行促銷,擴大自身的影響力來吸引消費者。但在今年,幾乎所有的樓盤都推出了特價房以及各種折扣購房的促銷手段,通過變相降價的方式來贏得銷量。一些小的開發(fā)商在前期由于投入較大,再加上目前樓市銷售并不景氣,導致開發(fā)商資金鏈比較緊張。“當下的樓市政策相對寬松,國家的救市力度不減,我們看好2016年濰坊樓市的發(fā)展不會降價,但為了配合相關(guān)政策促進銷量,我們依然會進行多重優(yōu)惠活動。”一位樓盤負責人說道。

一些樓盤的開發(fā)商也表示,明年濰坊樓市將延續(xù)今年走勢穩(wěn)定發(fā)展,不會出現(xiàn)大漲大跌的情況。

銷量或?qū)⒂兴嵘?但增幅不會太大

在多方利好政策下,濰坊樓市逐漸回暖。12月7日至12月13日,濰坊市區(qū)住宅成交865套,成交面積共計102415.55平方米,奎文區(qū)成交172套,濰城區(qū)成交227套,高新區(qū)成交212套,坊子區(qū)成119套、寒亭區(qū)成交59套、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交23套、濰城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交23套、峽山區(qū)成交14套、濱海區(qū)成交16套,全市每天的成交量都在百套以上,與2014年同期的數(shù)據(jù)基本持平。

從往年經(jīng)驗看,到了12月底,全年的銷售爆發(fā)節(jié)點已經(jīng)過去,各樓盤的銷售工作也接近尾聲,2015年全年的銷量預計會與2014年持平。但樓盤銷售和購房者卻不以為意,對于2016年的濰坊樓市仍抱有期待。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,市區(qū)的發(fā)展規(guī)模越來越大,吸引了大量資金和務工人員,再加上濰坊城鎮(zhèn)化的發(fā)展吸引了越來越多的周邊人口,為市場提供了大量剛需購房者,2016年市區(qū)多個大盤進入尾盤銷售階段,銷量將有一個提升。因此,2016年濰坊樓市將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,成交量或許會提升,但增幅不會太大。

需求兩極分化明顯,中大戶型是趨勢

縱觀濰坊樓市不難發(fā)現(xiàn),房子差價逐漸拉大。同一區(qū)域,房子的單價可相差50%以上,有“低價扯腿盤”,自然也有“高價拉動盤”。目前濰坊市區(qū)的均價在4500元/平方米左右,3000元/平方米出頭的樓盤也不少,但銷售并不樂觀。而沿虞河景觀帶8000元/平方米左右的房子卻銷售一空,樓市兩極分化越發(fā)明顯。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn),虞河生活城、濰京、大有公館、茂華愛琴海、九龍華府、萬達廣場住宅等熱銷項目,銷售好的集中在110—130平方米的改善型房源。與其他城市不同的是,濰坊的熱銷樓盤中70—90平方米的中小戶型并不占“大頭”,戶型面積在90—150平方米的中大戶型才是市場的主流,隨著時間的推移,這種戶型占比不斷提高。

今年10月底,中央決定全面放開二孩政策,從樓市的角度來看,政策的頒布不會立即對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響,但從長遠看,是十足的利好。濰坊房產(chǎn)網(wǎng)近日收到了不少因為“二孩政策”而想要購置大戶型房源的咨詢,有計劃生育二孩的家庭,對于三居室、四居室的大戶型將有不小的需求。2016年,大戶型住宅將出現(xiàn)不小的增長。

隨著社會的不斷發(fā)展,人們的思想越來越開放,二十出頭就該結(jié)婚生子的傳統(tǒng)觀念成為過去式,越來越多的人選擇晚婚晚育。這樣一種觀念的轉(zhuǎn)變,也促進著萬達廣場LOFT、陽光100等高品質(zhì)單身公寓和小戶型住宅的銷售。2016年濰坊的單身人士,定會對這種類型的房源保持持續(xù)關(guān)注。

濰坊人均收入相對不高,但對住宅品質(zhì)的要求絕不含糊,對于明年的濰坊樓市,那些高性價比的樓盤,將會受到更多消費者的青睞。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。