8人搖號456套房 宅地僅1人競購 這一幕出現(xiàn)在上海

“連夜排隊，萬人搶房，買到就是賺到！”——近期，這類信息反復(fù)激蕩著人們的耳膜，或許已令部分有購房計劃的人心跳加速、手心冒汗。

先別急、先莫慌，讓我們再來看看完全不一樣的畫風：8人“瘋搶”456套房、宅地出讓僅1人“競購”，而且還是發(fā)生在一線城市上海。難道說，情況正在發(fā)生變化？

宅地出讓僅一人競標

5月21日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局的一則公告引起記者的注意：

這是上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)的一塊宅地，可竟然只有一名有效申請人，您不覺得奇怪嗎？

再看這里：

這是2018年以來，上海樓市發(fā)生的實實在在的事兒。那么，這究竟釋放出怎樣的信號呢？讓我們一樁樁道來。

先說說嘉定江橋宅地，嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊，出讓面積38844.4平方米，容積率為1.8，起始價約21.32億元，起始樓板價30500元/平方米。

根據(jù)地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規(guī)定，通過資格審核的有效申請人數(shù)不足三人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。

啥意思？就是說按照掛牌出讓的規(guī)則，這塊地已經(jīng)被唯一的有效申請人（雖然咱不知道究竟是誰）拿下了。

在土拍市場，一個地塊只有一名申請人的情況也有發(fā)生。如上海在去年8、9月份就有兩個案例，但分別為自持商地及城中村項目，如圖：

至于上海的宅地出讓，只吸引到一家企業(yè)報名申請參拍的，倒不常見。價格或是此次出現(xiàn)一人競標的最主要的原因。

據(jù)悉，該地塊起始樓板價達30500元/平方米。對比之下，龍湖地產(chǎn)于2015年在上述地塊周邊拿下的地塊樓板價大約27000元/平方米。

近年來，上海穿透式審查房企拍地資金來源，使得地價基本穩(wěn)定。同時，時至今日，龍湖在江橋的地塊項目仍未開盤，開發(fā)商們自然需要再觀望觀望了。

至于8人“瘋搶”456套房的事，發(fā)生在上海金山區(qū)。據(jù)上海市東方公證處公布的金山某盤開盤搖號結(jié)果，該樓盤一次推出了456套房源，但總共只有8個人參與了該樓盤的開盤搖號（想象一下這尷尬的場面吧）。

一個字：“穩(wěn)”

也許有人會說，這些例子比較極端，項目偏遠自然熱度不高，那就讓我們來看看上海新開樓盤的“全貌”吧。

據(jù)統(tǒng)計，截至5月17日，上海今年總計已開盤搖號65次，開盤情況最好的當屬中糧前灘海景壹號，3127人“角力”437套房，情況比較尷尬的就數(shù)上文那個金山的新盤。

但綜合來看，這65個樓盤總套數(shù)為20733套，搖號人數(shù)22992人次（搖號人還可能存在重復(fù)），比率接近1：1。

由上表不難發(fā)現(xiàn)，整體看，上海市場不同區(qū)域的得房率（即“房屋套數(shù)”/“開盤搖號人數(shù)”）分化較明顯，越是核心區(qū)域，得房率相對越低（越搶手）。

但也不是絕對的，比如位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的靜安某樓盤的得房率為78.85%，位于內(nèi)中環(huán)間的普陀某樓盤得房率為172.63%，位于中外環(huán)間的寶山某樓盤得房率為102.24%。因此，地段不是唯一要素，學區(qū)、交通、一二手房價差，乃至銷售策略都會影響得房率。

再看更宏觀一點的數(shù)據(jù)。

記者查詢上海市東方公證處官網(wǎng)，梳理今年以來上海新盤搖號的統(tǒng)計數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，若撇除2月（春節(jié)假期影響）數(shù)據(jù)，今年1、3、4月的新開搖號樓盤得房率超過100%（即未獲全數(shù)認購）的數(shù)量分別為9個、10個、12個，呈遞增之勢。截至5月24日，5月份的10個新開搖號樓盤中，有9個樓盤的得房率超過100%（都不搶手?。?。

盡管這個數(shù)據(jù)只反映樓盤開盤搖號當天購房者的認籌情況（不包含后續(xù)銷售），但至少也從一個側(cè)面說明現(xiàn)在一線城市（比如上海）的樓市預(yù)期比較穩(wěn)定，市場供需是相對均衡的。

二手房交易不如往年

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，雖然樓市熱點向部分二三線城市轉(zhuǎn)移，但其實，整體市場并沒有想象中那么熱。

以上海為例，一些高端項目確實賣得不錯，但大部分中低端項目的熱度還是有限的。其中，中糧前灘海景壹號這個項目要搶手一些，那是因為該項目本身地段較好，總價也相對較低，周邊還有教育資源配套。但這也只是特例，目前，上海樓市總體上還是比較理性的。

二手房交易又是怎樣一番情形呢？

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，今年上海二手房成交總量約5萬套，較去年同期減少約4%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，成交量同比微降主要是由于市場交易意愿不強，前期由于新房入市少，所以二手房吸引了一部分買家，4月后新房開始集中入市，分流了部分買家。由于二手房掛牌量也比較充分，所以價格進一步承壓，松動（可談）空間大了，反而使得買家轉(zhuǎn)入觀望，期待更低價格出現(xiàn)。

“一手房的優(yōu)勢在于品質(zhì)相對高，手續(xù)相對簡便，二手房算上稅費的話，成交價格基本要高于一手房，而且二手房在增值空間上比不上一手房。”盧文曦指出，今年上海二手房成交繼續(xù)維持低位震蕩格局，盡管3、4月份掛牌量有所增加，成交有所反彈，但高度有限，還沒有到往年平均水平。

由于新房入市價格低于市場預(yù)期，多為板塊平均水平，甚至出現(xiàn)和周邊次新二手房價格倒掛的現(xiàn)象，因此對二手房賣家而言，價格承壓更厲害。目前，上海二手房的議價空間已從年初的5個點逐步擴大到7個點左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。