都在說搶房 最新數(shù)據(jù)告訴你真實的樓市是怎樣的

房地產(chǎn)研究機構克而瑞31日晚間發(fā)布的《2018年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，今年前5個月，碧桂園以3345.2億元的銷售額排名榜首，恒大、萬科以2552.6億元、2392.2億元分列二、三位。若以權益金額統(tǒng)計，恒大以2427.5億元拔得頭籌，今年前5個月，碧桂園、萬科的權益金額分別是2281.9億元和1674.5億元。此外，保利、融創(chuàng)、綠地前5個月的銷售額超過1000億元。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前5個月，TOP100房企整體銷售規(guī)模達3.47萬億元，同比增長33.5%。三家龍頭房企中，碧桂園、恒大得益于在三、四線城市的布局，今年前5個月累計業(yè)績同比增速分別達37%和39.5%。從5月份的數(shù)據(jù)來看，TOP100房企單月業(yè)績環(huán)比增長18%，創(chuàng)年內(nèi)新高，并且5月單月業(yè)績超百億的房企數(shù)量達到24家，其中碧桂園單月銷售首次突破700億元。

2018年1月至5月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。TOP3和TOP30房企門檻分別增長31.4%和38.8%，達到2392.2億元和305.5億元。而TOP100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元?？硕痤A計，在調(diào)控政策不斷升級的背景下，今年規(guī)模房企的集中度還會進一步提升。未來標桿房企將依托自身的優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的戰(zhàn)略布局實現(xiàn)逆市擴張。

一季度以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，不同城市樓市差別較大，各城市不同區(qū)域樓市差距也在逐漸拉大?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)楊科偉認為，那些受到追捧的項目大多是熱點城市中與周邊二手房價格倒掛較大，且配套資源較為完善的項目，其他大部分項目的去化表現(xiàn)一般。

以上海為例，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年以來上海市場共開盤項目65個，搖號65次，其中24個項目認籌數(shù)量大于房源數(shù)量，30個項目認籌數(shù)量遠不及房源數(shù)，11個項目認籌數(shù)量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端項目由于大部分售價低于市場預期和周邊二手房價格，認籌人數(shù)遠超房源數(shù)，去化高達95%以上。但與此同時，多個剛需和剛改項目卻頻頻遇冷，認籌數(shù)多未超過房源數(shù)，部分項目認籌人數(shù)僅為個位數(shù)。

5月市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，調(diào)控地域不斷向二線和三、四線城市擴散，嚴格的“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策逐漸成為熱點城市的標配。目前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等城市均采取了搖號選房的政策，預計今年可能會有更多的城市加入搖號大軍中。

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房企融資仍偏緊快銷去化為上策

在調(diào)控持續(xù)強化的大背景下，快銷去庫存仍是開發(fā)商的首選策略。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉昨日在中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國房地產(chǎn)投融資大會上表示，2018年嚴監(jiān)管態(tài)勢延續(xù)，開發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開發(fā)商應積極降負債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，現(xiàn)金流對房企極為重要，開發(fā)商只有“快銷走量”向前沖。

房企業(yè)績分化愈加明顯

會上發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》顯示，2017年在資本市場“監(jiān)管升級、脫虛向?qū)?rdquo;的主旋律下，房地產(chǎn)上市公司整體融資環(huán)境趨緊，但成交規(guī)模再創(chuàng)新高，整體實現(xiàn)“增收又增利”。同時，房地產(chǎn)上市公司在盈利能力、財富創(chuàng)造力和財務穩(wěn)健性等方面分化加劇。

據(jù)統(tǒng)計，去年滬深兩市上市房企及赴港上市房企的營業(yè)收入均值分別為167.37億元、328.09億元，分別同比增長8.11%和27.64%；凈利潤均值分別達到21億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。據(jù)觀察，不同銷售額陣營企業(yè)凈利潤、核心凈利潤分化現(xiàn)象顯著，凈利潤增速與核心凈利潤增速之間的差額逐級遞減。

報告顯示，3000億元以上、1000億元至3000億元陣營房企的核心凈利潤增長率均值分別為58.54%、67.15%，相差近10個百分點。

2018年以來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)強化。“目前房地產(chǎn)上市公司規(guī)模競爭更加熾熱化，加大杠桿實現(xiàn)快速規(guī)模擴張，已成為多數(shù)房地產(chǎn)上市公司戰(zhàn)略抉擇。”中國指數(shù)研究院院長莫天全說，在此背景下，庫存管理能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況成為房企的生存關鍵。

快銷去庫存策略仍須持續(xù)

國研中心企業(yè)研究所副所長袁東明表示，上市房企必須盡快適應國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的換擋發(fā)展。當前我國去杠桿取得了階段性成效，但防范和化解金融風險仍然面臨比較大的壓力。

“居民杠桿率快速上升、地方政府隱性債務等問題都尚未得到根本性解決，防范化解重大風險是今后3年工作的重中之重。在這樣一個環(huán)境中，房企必須強化風險意識，提高風險防御能力，警惕資金環(huán)境變化帶來的風險。”他說。

“我們預計今年全國房地產(chǎn)銷售面積會有所下降，大概下降10%以內(nèi)，銷售額會小幅增長。”歐陽捷說，房企真正的風險不是負債率高低，而在于現(xiàn)金流夠不夠，快銷走量沖規(guī)模是策略之一。

上述報告認為，在土地成本高企和資金面不斷收緊的壓力下，目前中小型上市房企在行業(yè)內(nèi)的騰挪空間較小。大型上市房企今年要通過加快去化、提高周轉(zhuǎn)速度來鎖定業(yè)績。

國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認為，目前所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)低庫存”只是一個營銷手段。“從我們觀察到的數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)以及房企自身資產(chǎn)負債表的存貨（即便扣除應收占款）數(shù)據(jù)看，都得不出低庫存的結論。目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。”謝皓宇說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。