廣州去年住宅用地樓面地價降21% 10余地王項目將入市

去年廣州出讓各類用地149宗，土地出讓金創(chuàng)歷史新高。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院7日發(fā)布了2015年廣州土地市場分析報告。報告顯示，2015年廣州商住用地出讓建筑面積同比持平，平均樓面地價同比下降21%至8144元/平方米，主要是地價較低的外圍區(qū)域商住地出讓面積占比提高，拉低了全市地價均價。該報告還指出，廣州全市十幾個地王項目將在2016年集中入市，預(yù)計將抬高住宅成交價格。

2015年廣州土地出讓情況

用地類型宗數(shù)（宗）用地面積（萬m2）總建筑面積（萬m2）平均容積率出讓金額（億元）單位地價（元/m2）商住用地37269.26707.593.52576.258144商服用地4771.78293.535.73330.7411268工業(yè)用地55215.27——2.4219.09887公共用地625.1741.421.577.721863其他用地43.709.932.562.592605總計149545.291486.563.76907.035597

注：工業(yè)用地單位地價為單位用地面積地價，其余用地為單位建筑面積地價。數(shù)據(jù)來源：合富研究院監(jiān)測

焦點一：土地出讓金創(chuàng)歷史新高

數(shù)據(jù)顯示，2015年廣州出讓各類用地149宗，用地面積545.29萬平方米，同比下降15.4%，建筑面積約1486.56萬平方米，出讓金額907.03億元，同比增長7.4%，創(chuàng)歷史新高。

其中，商住用地36宗，用地面積269.26萬平方米，建筑面積707.59萬平方米，同比略增，創(chuàng)歷年新高，但與全年商品住房成交1100萬平方米有約400萬平方米缺口；商業(yè)用地45宗，用地面積71.78萬平方米，建筑面積293.53萬平方米，同比增長19.7%。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年廣州商住用地平均樓面地價為8144元/平方米，最高為26217元/平方米；商服用地平均樓面地價為11268元/平方米，最高為18000元/平方米；商住用地平均最高容積率為3.52，商服用地平均最高容積率為5.73。

2015年廣州各類用地出讓金額907.03億元，同比增長7.4%。其中，住宅用地出讓金額576.25億元，占62%；商服用地出讓金額330.74億元，占35%；其他用地出讓金額僅29.4億元，僅占3%。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，2015年廣州出讓的商住用地平均地塊面積同2014年相比較大、容積率減小、單價下降。“主要原因在于這兩年成交的商住用地區(qū)域分布不同，存在結(jié)構(gòu)性差異。2015年出讓的商住用地以外圍區(qū)域為主，少量中心區(qū)域地塊，而2014年有相當(dāng)部分地塊來自中心區(qū)域荔灣和天河。”

值得一提的是，2015年商住用地出讓建筑面積同比持平，平均樓面地價同比下降21%至8144元/平方米。平均樓面地價下降主要是2015年外圍區(qū)域商住地出讓面積占比提高，而外圍地價較低引起的。

龍斌說，2013年是地王之年，海珠、天河、黃埔、蘿崗、花都、南沙等區(qū)域均有單價地王誕生；2014年全國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，但地塊起始價相對上漲，加上該年許多出讓地塊位于中心城區(qū)，地價有較大幅度上升，特別是2014年廣鋼新城地塊和天河牛奶廠地塊樓面地價拉升不少；2015年表面上看地價水平是下降了，實際上是結(jié)構(gòu)性下調(diào)，同區(qū)域地塊出讓起始價仍是往上走的。

焦點二：地王項目扎堆入市或抬高房價

從各區(qū)域看，2015年廣州越秀、從化區(qū)無商住用地供應(yīng)；中心區(qū)域商住用地成交194.09萬平方米，占全市27.4%，同比大幅下降56%；外圍區(qū)域商住用地成交513.49萬平方米，占全市72.6%，同比大幅增長近1倍；黃埔、花都、增城、海珠區(qū)商住用地成交量依次排全市前四位，占比均超過10%。

2015年中心區(qū)域商住用地出讓金額占全市55.7%，外圍區(qū)域因其出讓量大出讓金額也占44.3%。海珠商住用地成交金額最多，達152.79億元，占全市28.4%；黃埔區(qū)出讓金額貢獻也不小，為121.01億元，占全市21%。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院分析，從近三年的情況來看，商住用地出讓主要集中在外圍區(qū)域黃埔、增城、南沙，以及中心區(qū)域荔灣、天河、海珠，未來兩三年新建商品住房的供應(yīng)將來自這些區(qū)域；番禺、從化供應(yīng)以存量為主。

2015年廣州各區(qū)商住用地樓面地價較2014年整體保持平穩(wěn)，舊黃埔和蘿崗區(qū)合并拉低了新黃埔區(qū)的平均樓面地價。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院表示，全市十幾個地王項目將在2016年集中入市。當(dāng)前近幾年商住地王項目逐步入市，不少項目地價占房價比例超過60%，甚至超過80%（如南玻地塊），這些項目開發(fā)商面臨很大挑戰(zhàn)和資金風(fēng)險，如果房價長期保持平穩(wěn)，項目盈虧可能出現(xiàn)問題，不利于行業(yè)的發(fā)展。從這一角度，只要市場允許，開發(fā)商必然采取調(diào)高房價的措施。

中原地產(chǎn)也分析認為，“地王”可能將拉動成交價的上漲。

焦點三：海珠、天河商服用地樓面地價刷新紀錄

去年，琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)大批地塊亮相，掀起了廣州商業(yè)服務(wù)業(yè)用地出讓高潮。

報告指出，2015年廣州出讓的商服用地平均地塊面積同2014年相比小很多，而容積率和單價大幅提升，主要原因是出讓區(qū)域不同。2015年出讓的商住用地以中心區(qū)域海珠和天河區(qū)為主，少量外圍區(qū)域地塊。

2015年，廣州中心區(qū)域商服用地成交214.92萬平方米，占全市71.3%，同比大幅增長4倍；外圍區(qū)域商服用地成交86.11萬平方米，占全市28.7%，同比大幅下降57.5%；海珠、天河區(qū)商服用地成交量在90萬平方米以上，依次排全市前二位，占比均超過30%。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院分析稱，從近兩年的情況來看，商服用地出讓主要集中在海珠、天河、黃埔、南沙、花都、番禺等區(qū)，未來兩三年供應(yīng)將來自這些區(qū)域；從化商服用地供應(yīng)較少，與其城市發(fā)展現(xiàn)狀和方向相關(guān)。

2015年，海珠、天河商服用地樓面地價創(chuàng)新高，其他成交區(qū)域均有不同程度的上升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。