杭州市全力開展老舊小區(qū)改造試點工作取得積極成效

今年6月12日，李克強總理在杭州考察和睦新村改造時強調：“老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，對于拉動投資、促進消費都有好處，也是應對中美經貿摩擦的重要一手。要在杭州開展老舊小區(qū)改造試點，同步跟上居家養(yǎng)老包括托幼、助殘、助行、助醫(yī)、助浴等民生服務，為全國創(chuàng)造可復制、可推廣的經驗”。近半年來，根據總理指示精神，杭州市堅持將老舊小區(qū)改造工程打造成“百姓得實惠、企業(yè)得效益、政府得民心”的民生工程、發(fā)展工程和改革工程。目前已啟動新一輪老舊小區(qū)改造工作，預計到2022年底，將改造老舊小區(qū)約950個、居民樓1.2萬幢、住房43萬套，涉及改造面積3300萬平方米，涉及改造資金約140億元。2019年實施65個試點項目，改造700余萬平方米，目前38個項目已竣工，27個項目在建，投入資金約17億元，并逐步探索出一套“居民主導、政府引導、社會參與”的“三同（同心、同向、同頻）”共建共治新模式。

立足居民主導，構建同心共建格局

總以尊重居民意愿為原則，從方案制定、施工監(jiān)督、項目驗收、長效管理等方面，讓居民全程參與、提升居民滿意度。

堅持“兩個2/3”原則，“改不改”居民說了算。納入改造的項目必須符合兩個“2/3原則”，即：居民改造同意率達2/3，對改造方案的認可率達2/3，真正做到“改不改”由居民說了算，也實現(xiàn)了“要我改”為“我要改”的預期效果。如，該市下城區(qū)小天竺社區(qū)在方案設計之初，發(fā)放并回收民意調查表1437份，匯總意見建議80個，以高于90%的支持率確定改造方案。該市2020年計劃改造的項目，均按照兩個“2/3”原則實施。

推行“菜單式”改造，“改什么”由居民選。從“完善功能、優(yōu)化環(huán)境、提升服務、打造文化、強化管理”等五方面，明確83個基礎改造項和48個提升改造項，由居民“看菜單點菜”，視居民意愿量身定制。同時，在實施過程中要求設計師全程駐點，及時根據居民意見完善改造方案，確保方案精準實施。以該市上城區(qū)南班巷“微更新”項目為例，社區(qū)先后組織黨員、設計師、居民1500余人次勘查現(xiàn)場20余次，召開各類討論會議40余次，圍繞改造方案廣泛聽取居民意見。項目設計過程中，浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院副總工程師趙萍帶領的設計團隊全程駐點，設計微更新表格，最終由居民確定了“一步一園三圈”的改造方案：“一步”是新建一個串聯(lián)整個住宅區(qū)域的綠色健康游步道；“一園”是優(yōu)化小區(qū)公園的空間、功能布局；“三圈”是形成有序生活圈、便捷出行圈和智能管理圈，一攬子緩解居民反映強烈的停車難、綠化缺、管線亂、加梯慢和消防硬件不足等問題。

構建“三方協(xié)同”機制，“如何管”由居民定。在制定改造方案時同步制定長效管理方案，構建“一次改造、長期保持”的管理機制。構建黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司參與的社區(qū)治理“三方”協(xié)調聯(lián)動機制，落實“雙向進入、交叉任職”，增強居民參與社區(qū)管理的主人翁意識，積極營造“我們的家園共同守護”的良好氛圍。如，該市江干區(qū)凱旋街道逐步推進“紅色業(yè)委會”建設，提升業(yè)委會中黨員比例，今年景曇等5個社區(qū)新?lián)Q屆25位成員中黨員人數為19人，業(yè)委會主任均由黨員擔任。同時，在推進景曇社區(qū)綜合改造提升工程中，于2019年6月正式引入專業(yè)物業(yè)公司，并成立社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)三方協(xié)同治理工作領導小組，通過“鄰里坊”平臺設立社區(qū)、居民、物業(yè)三方聯(lián)動機制，征集改造中存在的問題和建議，督促施工單位進行完善，三方配合共同推進小區(qū)物業(yè)管理。隨著社區(qū)、居民及物業(yè)關系的融洽，物業(yè)費收繳率提升15%，打造成平安、清潔、溫暖的宜居小區(qū)。

堅持政府引導，夯實同向發(fā)力基礎

迅速成立老舊小區(qū)綜合改造提升工作領導小組，并全速制定試點方案，堅持以點帶面、分類實施，因地制宜提升老舊小區(qū)公共空間和配套服務功能。

政策先行，以標準和流程引領改造。2019年7月以來，以市政府辦公廳或市城鄉(xiāng)建委等名義連續(xù)出臺了《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升工作實施方案》、《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升四年行動計劃（2019－2022年）》、《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升技術導則（試行）》、《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升工作指南》等文件，明確了老舊小區(qū)改造工作的構建標準、設計流程、資金支持等要求，破解老舊小區(qū)改造政策支撐不足、標準不統(tǒng)一等問題。各城區(qū)也結合改造實際制定具體方案。如，該市西湖區(qū)翠苑街道翠苑一區(qū)社區(qū)制定了《翠食坊老年食堂升級改造實施方案》，改造后的老年食堂建筑面積80平方米，比原先擴大1.5倍，后廚采用全透明的陽光廚房，設施齊全、用餐優(yōu)惠、服務周到，得到老年人的廣泛好評。

“綜合改一次”，努力實現(xiàn)“四最”要求。統(tǒng)籌水電氣遷改、地下管網、污水零直排、拆違復綠、消防整治、智慧安防、物業(yè)改善、加裝電梯等項目，把多項改造內容一次性實施到位，防止重復施工，同時降低對居民生活的影響頻次和時間跨度，真正落實“最小影響、最大理解、最快速度、最好質量”的要求。還同步出臺了消防整治提升、智慧安防小區(qū)建設、住宅小區(qū)物業(yè)提升等三年行動計劃。如，該市拱墅區(qū)和睦新村圍繞居家養(yǎng)老配建相關基礎設施，量身定制出同步實施提升改造工程、“陽光老人家”居家養(yǎng)老配套工程和污水零直排工程等三大工程，全面提升居家養(yǎng)老幸福感。

要素保障，統(tǒng)籌政府資源促改造。充分整合政府存量資源，全面整理既有邊角地和碎片地，打開圍墻、拆除附房，清查物業(yè)用房和空置房屋，騰出老舊小區(qū)附近行政和企事業(yè)單位的存量用房給社區(qū)，整體提升養(yǎng)老站點、黨群服務中心、社區(qū)文化家園等功能。如，市機關事務局、水務集團等多家單位已騰出10余處房屋，在產權性質不變的前提下，以無償或較優(yōu)惠租金方式提供給所在社區(qū)用于公共服務。

探索社會參與，構筑同頻建管體系

把改善民生同擴大有效投資有機結合起來，做到既讓群眾更好享受發(fā)展成果，也為保持經濟增長提供有力支撐，讓群眾看到變化、得到實惠。

探索“設計+建設+運營”一體化推進模式。通過做大項目資源等方式，出臺優(yōu)惠政策，引導市場主體參與老舊小區(qū)改造和管理。如，該市上城區(qū)已與藍城集團就老舊小區(qū)改造達成初步戰(zhàn)略合作伙伴關系，探索以成立合資公司形式從提供技術支持、資金資助、人才支撐等三方面參與老舊小區(qū)改造、管理和運營全過程。又如，該市下城區(qū)流水西苑舊改項目，所在街道與綠城理想生活集團進行全生命周期合作，將“未來社區(qū)”理念與老舊小區(qū)改造相結合。

探索社會化運營模式創(chuàng)新。通過實行物業(yè)管理打包連片、區(qū)域性管理的模式，降低物業(yè)管理成本。對小區(qū)閑置用房、物業(yè)用房、社區(qū)用房等進行綜合改造提升，增加老舊小區(qū)物業(yè)配套和經營用房，引入第三方運營機構，為居民提供養(yǎng)老、家政、助餐、助醫(yī)、托幼等便民服務，形成有穩(wěn)定投資收益的可持續(xù)發(fā)展模式。如該市拱墅區(qū)大關街道在老舊小區(qū)改造過程中，積極引入社會組織——奧航幸福養(yǎng)老服務中心，可為老人提供清潔、送餐、代購、陪護等服務，今年以來，累計為老人服務6346人次，共計18499小時。

強化片區(qū)統(tǒng)籌，小區(qū)問題城市解決。破解社區(qū)服務最后“最后一公里”難題，實現(xiàn)“資源共享、優(yōu)勢互補、共建共贏”，在老舊小區(qū)周邊區(qū)域，合理利用已建成的城市綜合體、鄰里中心、社區(qū)商業(yè)等，構建15分鐘教育、就醫(yī)、養(yǎng)老、購物等圈層公共服務體系。如，該市上城區(qū)新工社區(qū)的“片區(qū)式綜合改造提升模式”，整合小區(qū)內部外部存量資源，利用碎片化土地建設2個停車場庫，打通原先相對封閉區(qū)域，打通時尚街區(qū)與居民小區(qū)間的通道，形成創(chuàng)新、年輕、活力等多元化元素的時尚文創(chuàng)步行街區(qū)。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。