北京二手房市場(chǎng)正從賣方向買方轉(zhuǎn)變

中新社北京1月4日電(記者 于立霄)2019年，北京限競(jìng)房供應(yīng)大量入市，帶動(dòng)新房成交量上漲，而二手房成交量同比下降5.5%，由“賣方市場(chǎng)”正在向“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

限競(jìng)房是指5年內(nèi)限售的限價(jià)商品房，從2018年開始，北京的限競(jìng)房供應(yīng)量持續(xù)增加，在原有商品住宅供應(yīng)的基礎(chǔ)上每年新增2萬套。

北京限競(jìng)房的大量入市，帶動(dòng)新房成交量上漲，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京累計(jì)成交新建商品住宅36695套(包括限競(jìng)房)，同比上漲57%。限競(jìng)房是2019年北京樓市成交的主力，合計(jì)成交高達(dá)24845套，限競(jìng)房占據(jù)了近兩年市場(chǎng)供應(yīng)的70%。

由于北京限競(jìng)房供應(yīng)“井噴”，北京商品住宅(包括限競(jìng)房)庫(kù)存處于近8年來最高位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市庫(kù)存積壓，除了限競(jìng)房供應(yīng)量增加之外，還與信貸政策有關(guān)。

張大偉分析認(rèn)為，限競(jìng)房平均單套簽約金額約為530萬元(人民幣，下同)，首付款按照首套房40%、二套房80%計(jì)算，使得市場(chǎng)整體陷入去庫(kù)存難的局面。在庫(kù)存壓力加大和房企資金回籠訴求增強(qiáng)的雙重作用下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

2019年北京二手房市場(chǎng)也步入下行通道，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房簽約成交量14.5萬套，相比2018年減少5.5%。

貝殼研究院以2017年3月17日北京執(zhí)行史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策為分水嶺，統(tǒng)計(jì)出調(diào)控前與調(diào)控后二手房交易數(shù)據(jù)：調(diào)控前二手房月均成交2.1萬套，調(diào)控后月均成交1.1萬套，成交量近乎“腰斬”。調(diào)控后的三年，二手房成交量維持在每年15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。

調(diào)控后的二手房價(jià)格也一路下滑，貝殼數(shù)據(jù)顯示，2019年12月北京二手房成交均價(jià)為每平方米5.9萬元，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%，2019年末北京二手房?jī)r(jià)格不再是“內(nèi)地第一”。

從各區(qū)域表現(xiàn)來看，調(diào)控前，通州、大興、門頭溝等區(qū)二手房房?jī)r(jià)漲幅明顯。而調(diào)控后，中心城區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年第一季度相比，2019年第四季度西城區(qū)二手房?jī)r(jià)格跌幅不到6%，海淀、東城、朝陽(yáng)等區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅亦相對(duì)較小。

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，購(gòu)房者步入觀望期，成交周期也被拉長(zhǎng)。貝殼數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前，購(gòu)房客戶買到一套房平均需要40天，調(diào)控后則需要三個(gè)月以上，客戶快速成交率也由64%下降至36%。

值得關(guān)注的是，購(gòu)房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價(jià)格談判力的議價(jià)空間由調(diào)控前不到2%的水平，提升至2019年底5%的水平，北京二手房市場(chǎng)正由賣方向買方轉(zhuǎn)變。

2019年，北京二手房市場(chǎng)“80后”占據(jù)半壁江山，我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，購(gòu)房客戶“60后”占7.41%，“70后”占18.23%，“80后”占48.82%，“90后”占16.69%，其他年代的客戶占8.85%。

2020年，北京二手房市場(chǎng)步入調(diào)控后的第四個(gè)年頭，貝殼研究院分析認(rèn)為，樓市政策不會(huì)松動(dòng)，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，延續(xù)低位態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)今年北京二手房成交量依然穩(wěn)定在15萬套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

我愛我家研究院認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍以“穩(wěn)”為主，房地產(chǎn)調(diào)控在“租購(gòu)并舉”原則下，有望適度放松。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。