市場(chǎng)成交向好 核心商圈寫字樓租金價(jià)格堅(jiān)挺

日前，戴德梁行發(fā)布2015年四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r稱，目前北京核心商圈寫字樓空置率處于四年以來(lái)最低。在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對(duì)有限的前提下，北京核心商圈寫字樓租金居高不下，不少企業(yè)在考慮重新選址時(shí)，除了選擇像望京、亦莊、豐臺(tái)等新興商圈寫字樓外，價(jià)格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦獲得企業(yè)青睞，成為企業(yè)新的選擇之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

市場(chǎng)成交向好

為了持續(xù)增加貨幣流動(dòng)性、降低社會(huì)融資成本，2015年全年，央行分別進(jìn)行了五次降準(zhǔn)降息，政府的諸多利好政策將為房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放更多發(fā)展空間。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-11月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3873.1億元，同比增長(zhǎng)11.3%；寫字樓開發(fā)投資完成808.4億元，同比增長(zhǎng)17.8%。

戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年四季度，北京五大核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定，按建筑面積計(jì)算的有效租金為每月每平方米人民幣391.9元，環(huán)比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京-酒仙橋區(qū)域高端項(xiàng)目相繼入市和承租熱度的升溫，該區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨瓠h(huán)比上漲7.3%、同比上漲4.6%，達(dá)每月每平方米人民幣273元。

市場(chǎng)成交方面，2015年度北京核心商圈凈吸納量高達(dá)63萬(wàn)平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2012年以來(lái)的新高。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求導(dǎo)致2015年四季度核心商圈空置率僅為3.2%，較2014年同期下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中金融業(yè)、高科技業(yè)仍為成交熱點(diǎn)，占比為總成交量的52%。

空置率創(chuàng)新低

“就整體市場(chǎng)而言，盡管2015年北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%，但截至去年四季度的北京全市甲級(jí)寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個(gè)百分點(diǎn)。”戴德梁行中國(guó)北方區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，今年北京整體市場(chǎng)將迎來(lái)近137萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達(dá)75.8萬(wàn)平方米。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管陸明表示：“假如整體市場(chǎng)大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無(wú)法被消化，個(gè)別開發(fā)商可能會(huì)采用臨時(shí)調(diào)整租金的方式來(lái)吸引租戶。屆時(shí)，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目依然會(huì)受到租戶的青睞，較高的預(yù)租率和較快的‘去化’速度，致使市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定。”

數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還將有約180萬(wàn)平方米寫字樓面積將陸續(xù)入市。望京、亞奧等新興區(qū)域?qū)⒂?4萬(wàn)平方米可租賃面積入市，加之近郊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)設(shè)施快速發(fā)展，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加快寫字樓市場(chǎng)的去中心趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，新項(xiàng)目入市可能加劇短期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，新興金融公司的高度不穩(wěn)定性也促使業(yè)主在租戶選擇上趨于謹(jǐn)慎。因此，未來(lái)北京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)面臨租金和出租率雙下行壓力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲青睞

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京核心商圈寫字樓居高不下，不少對(duì)租金敏感的企業(yè)在考慮重新選址時(shí)會(huì)從傳統(tǒng)商圈逃離，除了選擇像望京、亦莊、豐臺(tái)等新興商圈寫字樓外，價(jià)格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也成為許多企業(yè)的選擇之一。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；另一方面，類似于中關(guān)村大街，由于老舊樓宇的改造升級(jí)，將釋放約70萬(wàn)平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村長(zhǎng)期空置面積緊缺的壓力，將在一定程度上得到緩解。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)入調(diào)整期，部分產(chǎn)業(yè)包括咨詢類、科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上并不一定要選擇核心商圈作為辦公場(chǎng)地，新興商圈反而有更多的年輕群體或消費(fèi)群體；另一方面也和此類新興商圈的產(chǎn)業(yè)聚集或?qū)I(yè)度形成有關(guān)系。部分中小企業(yè)從企業(yè)成長(zhǎng)角度看，也會(huì)選擇在此類區(qū)域進(jìn)行租賃。

當(dāng)然，從財(cái)務(wù)成本等角度來(lái)看，租賃價(jià)格也容易影響相應(yīng)企業(yè)的辦公物業(yè)租賃策略?？傮w上看，部分新興商圈和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃成本不高，而且配套并不比傳統(tǒng)核心商圈要差。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。