降通道控地產(chǎn) 信托業(yè)馬太效應(yīng)將凸顯

“今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍將繼續(xù)下降，信托公司在風(fēng)控上也會更加謹(jǐn)慎。”多位信托業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示，降通道、控地產(chǎn)，仍是行業(yè)2020年發(fā)展的關(guān)鍵詞。信托業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行，馬太效應(yīng)將更加凸顯。

通道業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)收縮

銀保監(jiān)會表示，《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》（下稱《辦法》）對照資管新規(guī)要求，堅持從緊從嚴(yán)的監(jiān)管導(dǎo)向，控制具有影子銀行特征的信托融資規(guī)模，嚴(yán)格限制通道類業(yè)務(wù)。所謂通道業(yè)務(wù)，通常指事務(wù)管理類信托，這類業(yè)務(wù)是由委托人驅(qū)動，信托公司不對信托財產(chǎn)進(jìn)行主動的管理運用，也不負(fù)責(zé)募集資金，只是承擔(dān)賬戶監(jiān)管、結(jié)算和清算等事務(wù)性工作，收取一定的管理費用。

一家中型信托公司高管對記者坦言，“通道業(yè)務(wù)絕對規(guī)模今年肯定是繼續(xù)壓降?，F(xiàn)在我們都是在監(jiān)管框架下，盡量選擇管理費相對高的項目。”

在中國人民大學(xué)信托與基金研究所周小明看來，通道業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)收縮是大勢所趨，未來開展這類業(yè)務(wù)一要合法，二要合規(guī)。“一是資金目的要合法，不能以規(guī)避法律為目的；二是項目操作要合規(guī)，符合資管新規(guī)、調(diào)控政策等。”

嚴(yán)控非標(biāo)類房地產(chǎn)信托

盡管《辦法》并未明確限制房地產(chǎn)信托，但信托業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)信托規(guī)模下降趨勢不會改變。

周小明表示，一方面辦法明確提出了投資非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)比例及非標(biāo)債權(quán)集中度的限制要求，控制融資類、非標(biāo)債權(quán)類的房地產(chǎn)信托決心很明確。“此前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)越來越向頭部信托公司集中，現(xiàn)在單一項目的集中度必須降下來。另外，投資非標(biāo)債權(quán)比例不能超過50%，對于一些資產(chǎn)規(guī)模不大的中小公司而言，騰挪空間有限，投向房地產(chǎn)市場的資金越來越有限。”

另有信托業(yè)內(nèi)人士坦言，除了監(jiān)管導(dǎo)向，今年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的需求收縮，也在客觀上將導(dǎo)致房地產(chǎn)信托規(guī)模下降。“一是市場融資成本走低，二是房企融資渠道更趨多元。相對而言，信托這一渠道的融資成本是最高的，所以我們現(xiàn)在不是額度不夠的問題，而是房企需求明顯收縮了。”

華寶證券分析師楊宇認(rèn)為，展望未來，目前“房住不炒”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”是政策總基調(diào)，后續(xù)很難看到房地產(chǎn)政策的大幅度放松。對于房地產(chǎn)信托，隨著房地產(chǎn)“前端融資”業(yè)務(wù)收緊，未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模將下降，但正常規(guī)范的項目融資不會受到影響。總的來看，房地產(chǎn)行業(yè)對于信托公司而言都有市場機(jī)會，但傳統(tǒng)抵押貸款這種房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會走向萎縮。

普益標(biāo)準(zhǔn)研究員梁傳義預(yù)計，房地產(chǎn)信托需要切實加快轉(zhuǎn)型步伐，向資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，同時需要積極介入基建REITs的資本結(jié)構(gòu)設(shè)計環(huán)節(jié)，積極探索商業(yè)地產(chǎn)REITs（住宅、寫字樓、商場）的展業(yè)模式。

創(chuàng)新轉(zhuǎn)型勢在必行

一直以來，房地產(chǎn)信托是信托公司的重要業(yè)務(wù)，也是信托公司重要的收入來源，受到限制后，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整變得越來越急迫。

家族信托、資產(chǎn)證券化信托、企業(yè)年金信托、慈善信托及其他監(jiān)管部門認(rèn)可的服務(wù)信托不在《辦法》定義的資金信托之列。信托業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，“服務(wù)信托是行業(yè)重點轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，后續(xù)可能還會出臺配套細(xì)則。”

“《辦法》勢必加速行業(yè)轉(zhuǎn)型，從2019年年報中可以看出，不少信托公司的轉(zhuǎn)型效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。”在周小明看來，2020年信托業(yè)馬太效應(yīng)料更凸顯，規(guī)模、盈利和不良等指標(biāo)的兩極分化將加劇。

周小明說，中長期來看，市場需求還在，未來信托公司需要具備更強(qiáng)的綜合管理能力、戰(zhàn)略執(zhí)行能力。而內(nèi)生的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需要一個時間和過程，才能真正實現(xiàn)從量變到質(zhì)變。目前資產(chǎn)證券化信托及家族信托的需求和規(guī)模具有較強(qiáng)基礎(chǔ)，預(yù)計將成為信托公司的布局重點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。