香港低地價(jià)加重樓市下跌預(yù)期 開發(fā)商看淡后市

春節(jié)假期后，香港一塊以超低價(jià)拍出的住宅用地，引發(fā)了相關(guān)各方的普遍關(guān)注。

2月12日，這塊位于大埔區(qū)荔枝山山塘路的地皮由中國海外旗下子公司國萬投資最終以21.3億元港元投得，合計(jì)每平方尺樓面地價(jià)僅1848港元。這一價(jià)格比此前業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價(jià)新低。

受此消息影響，大埔區(qū)內(nèi)有代理稱個(gè)別業(yè)主已開始降價(jià)，但整體交投仍然疲弱。

一位香港地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)》記者分析，這塊地以如此低價(jià)成交，主要原因有二：首先是司法覆核的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)令香港本地地產(chǎn)商出手相對(duì)謹(jǐn)慎。

早在2014年時(shí)，這塊土地的用途，已引起爭(zhēng)議。當(dāng)時(shí)城規(guī)會(huì)建議將包括這一地塊在內(nèi)的8塊土地由綠化地帶等用途改為住宅用，并在去年通過了其中6幅用地的改劃建議，部分亦已被納入賣地計(jì)劃。

2015年5月，香港教育學(xué)院的一位學(xué)生曾向香港高等法院申請(qǐng)臨時(shí)禁制令，阻止土地出售。法院雖批出司法覆核許可，但并未發(fā)出暫緩招標(biāo)程序的禁制令。而在開發(fā)商最終砍樹建樓之前，司法覆核申請(qǐng)人可能會(huì)再次申請(qǐng)禁制令。

受此影響，這塊原定于2015年11月截標(biāo)的土地，至今年2月5日才最終截標(biāo)，香港地政總署共收到6份標(biāo)書。

中國海外地產(chǎn)董事總經(jīng)理游偉光則向香港本地傳媒表示，這一地塊規(guī)模較大，可塑性高。故在出價(jià)時(shí)已考慮司法覆核、地皮位置和規(guī)模等一系列因素。

“想要找到發(fā)展和環(huán)保的平衡點(diǎn)，困難比較大。但為了解決更多的基層住房需求，政府應(yīng)該去找地方建房子給他們。這是實(shí)實(shí)在在的合理住房需求，能夠部分抗衡其他訴求。”香港嶺南大學(xué)公共政策研究中心的一位教授對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析。

此塊土地以低價(jià)成交的主要背景，是香港樓市價(jià)格的普遍下調(diào)，已開始令開發(fā)商看淡后市。

2015年時(shí)，香港樓市先后受金管局“加辣”、股市大跌及美國加息等因素影響，導(dǎo)致整體樓宇買賣登記量值具急挫。香港利嘉閣地產(chǎn)估計(jì)：當(dāng)年將僅錄得6.58萬宗樓宇買賣登記，按年跌26.6%，創(chuàng)歷史次低紀(jì)錄；總值約5060億元，亦下降14.8%。

進(jìn)入2016年來，由香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的私人住宅樓價(jià)指數(shù)最新數(shù)據(jù)顯示，香港整體私人住宅售價(jià)和租金指數(shù)均進(jìn)一步下調(diào)。部分受此影響，2月初由萬科置業(yè)（香港）投得的深水埗福榮街用地，已接近市場(chǎng)預(yù)期下限；同期開始招標(biāo)的將軍澳日出康城第10期，由地政總署厘定的地價(jià)亦下調(diào)了近二成。

“現(xiàn)時(shí)樓價(jià)指數(shù)已連續(xù)下跌3個(gè)月，可以說跌勢(shì)已成，加上租金亦下調(diào)，已經(jīng)可以確認(rèn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都向下調(diào)整。”香港中原集團(tuán)創(chuàng)辦人兼主席施永青稱。“以投資角度，現(xiàn)時(shí)不是買樓的時(shí)機(jī)”。

對(duì)于今年局勢(shì)，業(yè)界普遍預(yù)計(jì)今年樓價(jià)最少下調(diào)約兩成。更令業(yè)界擔(dān)心的，是在尚算溫和的調(diào)整局勢(shì)下，香港樓價(jià)會(huì)否出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢(shì)，以及會(huì)否像九七年樓市泡沫破裂后那樣進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)七年的熊市。

內(nèi)外雙重因素可能會(huì)令這一局面成真：受內(nèi)地及外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)的影響，以及印花稅等調(diào)控手段的制約，來自香港外的購房需求將持續(xù)減少；此外，作為香港經(jīng)濟(jì)支柱的旅游業(yè)及零售業(yè)已因旅客減少陷于寒冬，迫使業(yè)界縮店及裁員；而銀行及金融業(yè)亦普遍宣布凍薪及停止招聘，它們均可能會(huì)引發(fā)惡性循環(huán)。

“香港特區(qū)政府及行政長(zhǎng)官近日一再強(qiáng)調(diào)沒有計(jì)劃為樓市減辣，但若然樓市有機(jī)會(huì)出現(xiàn)如九七、九八年般的插水式下跌，政府便有必要視乎實(shí)際情況調(diào)整政策，以免樓價(jià)跌至‘四腳朝天’致連累其他環(huán)節(jié)也大收縮，到頭來嘴巴硬換來經(jīng)濟(jì)軟。”近日，香港《信報(bào)》評(píng)論稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。