李宇嘉：三四線城市樓市下滑緣何難從根本上扭轉(zhuǎn)

在對2015年樓市的“分化”特質(zhì)進(jìn)行探究時(shí)，我們始終想尋求一個(gè)問題的答案：在政府如此扶持、需求如此龐大情況下，三四線城市樓市緣何依舊疲軟不堪呢？

對數(shù)據(jù)簡單匡算可以發(fā)現(xiàn)，我國目前勞務(wù)輸出人口有2.7億、留守人群1.6億，二者合計(jì)達(dá)到目前城鎮(zhèn)常住人口的56%。同時(shí)，勞務(wù)輸出人口在就業(yè)地買房比例不足1%，而他們扎根城市的渴望非常強(qiáng)烈，對住房的需求也很大?？稍谌珖?00多個(gè)三四線城市中，除少部分地區(qū)樓市在2015年表現(xiàn)尚可以外，整體并未在貨幣政策非常寬松的背景下企穩(wěn)回升。

原因當(dāng)然有很多，比如我們常說的三四線城市市場化程度不高，或者加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后、單一（農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)及礦產(chǎn)等資源產(chǎn)業(yè)為主）等。但除了這類老生常談，筆者認(rèn)為還有其他的原因。

目前，全國13.6萬家房企（平均1萬人就有1家房企）中，90%集中在三四線城市。在2009~2013年樓市繁榮時(shí)期，大部分地方上有頭有臉的人都來開發(fā)房地產(chǎn)。而恰恰在2010~2013年，返鄉(xiāng)置業(yè)曾有一波集中釋放，樓市火爆使得建筑建材、裝飾裝修等關(guān)聯(lián)行業(yè)又富了一批人，房價(jià)上漲還驅(qū)動(dòng)大量當(dāng)?shù)氐母呤杖肴巳和顿Y房子。就這樣，在個(gè)體理性、集體非理性過程中，庫存不斷攀升并積重難返，很多三四線城市目前彌漫著樓市悲觀和房價(jià)下跌的預(yù)期。

除了庫存量大以外，住房供應(yīng)效率太低是另一個(gè)原因。近年來，隨著高鐵和高速公路大規(guī)模建設(shè)，新城新區(qū)紛紛涌現(xiàn)，三四線城市“骨架”被擴(kuò)張，形成了東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng)的樓市發(fā)展格局?？烧?yàn)槿绱?，新房供?yīng)往往集中在偏遠(yuǎn)的新城新區(qū)，公共服務(wù)常常只有高鐵站，甚至連接主城區(qū)的道路都還在修建，更談不上生活需要的公共服務(wù)。筆者去過的幾個(gè)三四線城市，從北上廣深出發(fā)在高鐵上往往僅花1~2個(gè)小時(shí)，但從高鐵站到市區(qū)也要花這么多時(shí)間，而且一路顛簸、黑的黑巴泛濫。

另外，由于開發(fā)商資質(zhì)差、無法從銀行貸款，很多項(xiàng)目五證不全，有資金就開工、沒資金就停工，3~4年內(nèi)無法交樓。建設(shè)周期長反過來又助長庫存積壓，再加上物業(yè)管理和小區(qū)配套不達(dá)標(biāo)等因素，購房者買房積極性受到打擊。

除了供應(yīng)的問題外，需求釋放高潮已過也是下滑的原因。三四線城市樓市需求主力群體中，原有市民（如機(jī)關(guān)事業(yè)單位、金融從業(yè)人員等）的改善和投資住房、生意人購置住房、農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)在幾年前一度轟轟烈烈，但這三大需求目前釋放已經(jīng)比較充分，原有市民家庭基本上有1~2套住房，生意人受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響近期難再買房，如此一來，剩下的購房主力就只剩當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民了。事實(shí)上，農(nóng)民購房需求很強(qiáng)烈，城市房子、車子、票子已成為農(nóng)民結(jié)婚的新“三大件”，農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)很多都是基于“結(jié)婚標(biāo)配”倒逼下的需求。

但筆者認(rèn)為，這部分需求可能會(huì)被高估：一方面，農(nóng)民年可支配收入多在2萬元左右，往往集祖孫三代積蓄“咬牙”買房。而且買房后還要支付裝修、家具家電和買車等費(fèi)用，擠壓了其他方面的消費(fèi)，甚至擠壓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性投資，很多農(nóng)民甚至被迫舉債付首付。

另一方面，當(dāng)前城市生活成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是過去可比擬的，更不是農(nóng)村可比擬的。特別是在三四線城市，由于人口、資源集聚不夠，加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口集聚度高、附加值高的服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，三四線城市服務(wù)和消費(fèi)行業(yè)無法發(fā)揮大城市規(guī)模效應(yīng)和邊際成本遞減效應(yīng)，生活消費(fèi)品質(zhì)低、選擇少不說，考慮到物流成本、無法規(guī)?；?、競爭不足，餐飲、娛樂和購物等大眾化消費(fèi)價(jià)格并不比大城市低。

因此，權(quán)衡利弊后，很多進(jìn)城農(nóng)民還是選擇租房或購買小產(chǎn)權(quán)房，把有限的收入用在子女教育上。目前，近郊農(nóng)民已通過拆遷獲得了1套以上住房，而遠(yuǎn)郊農(nóng)民對房價(jià)、生活成本敏感，進(jìn)城買房的意愿不高。這就是為何政策激勵(lì)不斷，但農(nóng)民購房較為謹(jǐn)慎的原因。

總體而言，就業(yè)和收入下滑、人口減少，是三四線城市樓市需求下滑的主要原因。在三四線城市庫存超預(yù)期的情況下，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，常規(guī)的激勵(lì)政策只能是權(quán)宜之計(jì)，關(guān)鍵還在于戶籍制度、土地制度改革、普惠性金融補(bǔ)缺、社保全覆蓋、公共服務(wù)均等化、各級(jí)財(cái)政支出等長效機(jī)制的建立和實(shí)施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。