專家：五重原因?qū)е孪愀鄯績r下跌 10年上漲后需要回歸理性

專家觀點稱，經(jīng)過十年的上漲，香港房價從今年開始將迎來中長期的蕭條。

2月15日，香港金管局總裁陳德霖公開回應(yīng)媒體稱，香港經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)。而對于壞消息連連的香港樓市，陳德霖表示，金管局仍需要時間來判斷香港房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期。

根據(jù)中原地產(chǎn)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創(chuàng)2013年7月以來新低。除此之外，香港樓市也在2015年第四季度創(chuàng)下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。

事實上，自去年下半年以來，香港樓市迎來了房價下探的拐點。多家券商投行機(jī)構(gòu)看空香港樓市，瑞銀發(fā)布2016年投資展望報告指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦。香港過去歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價在未來三年將有極大可能會累計下跌30%。

國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾昨日發(fā)布的報告稱，2016年將是香港房地產(chǎn)市場困難的一年，預(yù)測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預(yù)計持平或增加5%。

報告指出，香港房價自去年9月至今已明顯回落9.5%。供應(yīng)增加、利率進(jìn)入上升周期、本地經(jīng)濟(jì)增長放慢及中國經(jīng)濟(jì)減速等因素是造成香港房地產(chǎn)市場變得艱難的原因。

第一太平戴維斯香港住宅發(fā)展及投資部資深董事周德輝向人民網(wǎng)記者分析稱：“從住宅市場來看，香港樓市整體來看處于供過于求的狀態(tài)，房價經(jīng)過13年的上漲出現(xiàn)了價格泡沫，目前樓市的成交量在逐步的下降；從內(nèi)地的投資需求看，目前內(nèi)地的一線城市房價都有很大的漲幅，以前內(nèi)地投資香港作為避風(fēng)港的資金會撤出轉(zhuǎn)投內(nèi)地一線城市，導(dǎo)致投資需求的下降；另外，一個明顯的信號是港股的下跌，由此傳導(dǎo)房價的下跌。”

周德輝指出，此次香港房價下跌意味著香港樓市進(jìn)入新一輪的下行周期，從1992年至今，香港樓市經(jīng)過3次周期調(diào)整，平均時間為7年左右，而從2003年至今，香港房價已經(jīng)連續(xù)上漲長達(dá)13年。

而易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭總結(jié)認(rèn)為香港房價下跌主要基于五重原因：“首先，從資本面來看，港股和樓市的關(guān)系比較密切，一般是股市先變化，樓市后變化，而從去年年中開始港股就開始持續(xù)下跌，也陸續(xù)傳導(dǎo)到香港樓市；第二，從經(jīng)濟(jì)基本面來看，香港的經(jīng)濟(jì)形勢也持續(xù)走弱，進(jìn)出口量同比下跌、零售業(yè)疲軟，經(jīng)濟(jì)的下行也使得人們的消費購買力下滑；第三，從貨幣層面看，港幣貶值導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌；第四，從政策來看，去年開始，港府主動調(diào)控樓市，除了強(qiáng)化額外印花稅、推出“買家印花稅”來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求外，還計劃加大土地供應(yīng)遏制房價上漲；第五，從房價來看，香港房價已經(jīng)經(jīng)歷了長達(dá)十年的上漲周期，房價產(chǎn)生了泡沫，需要回歸理性。”

楊紅旭指出，由于香港樓市需求不足，購買力減退會長期影響香港本土開發(fā)商的銷售業(yè)績。

標(biāo)普信用分析師EstherLiu表示，“在市場下達(dá)至觸發(fā)降級之前，我們評級的大多數(shù)香港地產(chǎn)商大致上可抵受銷售下跌三成。”標(biāo)普強(qiáng)調(diào)，只有當(dāng)香港住宅樓價暴跌逾50%，地產(chǎn)商的評級才會受到影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。