海南經(jīng)濟(jì)患上房地產(chǎn)依賴癥：房庫(kù)要消化50個(gè)月

在國(guó)際旅游島概念出臺(tái)前后，海南省作為中國(guó)最好的海景資源大省，本應(yīng)大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為“中國(guó)的夏威夷”，但海南卻患上了“房地產(chǎn)依賴癥”，房屋遍地、庫(kù)存高企。

在江西、福建、內(nèi)蒙古等出臺(tái)去庫(kù)存省級(jí)版本后，2月23日，海南也發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（下稱《通知》），著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

《通知》表示將實(shí)行“兩個(gè)暫停”：對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

事實(shí)上，高庫(kù)存在海南的各個(gè)市縣幾乎普遍存在。過(guò)去十多年，來(lái)自全國(guó)的大中小開發(fā)商紛紛來(lái)到海南圈地開發(fā)，以住宅和酒店式公寓為主的產(chǎn)品占據(jù)了海南房地產(chǎn)存量的巨大份額。

房地產(chǎn)依賴癥

由于產(chǎn)業(yè)體系不夠完善，海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度相當(dāng)高。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年1-12月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的50.7%，比上年同期提升3.6%，這一比例在全國(guó)最高。

此外，去年全年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)全省固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為85.4%，拉動(dòng)全省固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.0%。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年該省房屋待售面積1316.04萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近四成。包括外來(lái)投資企業(yè)在內(nèi)，目前在海南有大大小小3000余家房地產(chǎn)企業(yè)，在建在售樓盤900多個(gè)。

來(lái)自海南建設(shè)廳的數(shù)據(jù)則顯示，截至去年底，海南商品房庫(kù)存量約為4100萬(wàn)平方米，消化期約為50個(gè)月，其中商品住宅庫(kù)存消化期約45個(gè)月，均明顯高于全國(guó)平均水平。其中，商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的有13個(gè)縣市，樂(lè)東縣消化期長(zhǎng)達(dá)117個(gè)月；西部臨高、東方、儋州、澄邁等市縣，東部文昌、陵水2市縣待售面積增速大幅超越其他市縣。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在深度調(diào)整，2015年全國(guó)房地產(chǎn)稅收、土地出讓金增幅均由正轉(zhuǎn)負(fù)，類似海南這樣的區(qū)域土地財(cái)政“拐點(diǎn)”已現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期決定了難以像過(guò)去幾年一樣為地方財(cái)政帶來(lái)源源不斷的收入，地方政府必須加快轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，在高庫(kù)存壓力下，海南去年底便有開發(fā)商開始降價(jià)。一位當(dāng)?shù)仨?xiàng)目銷售稱，海南最火的三亞樓市在2015年下半年開始下行，最早是從三亞一號(hào)和富春山居兩個(gè)項(xiàng)目開始，為快速去化，回收資金，推出10000多元單價(jià)的特價(jià)房。這兩個(gè)項(xiàng)目，成為三亞樓市的降價(jià)“鯰魚”，將三亞2-3萬(wàn)的樓價(jià)打到了1-2萬(wàn)的區(qū)間。

2015年底，恒大海南儋州?；◢u開盤，價(jià)格低至5688元/平方米，均價(jià)8300元/平方米，且可以做首付分期，低價(jià)吸引了很多島外客戶。

在春節(jié)期間，三亞和海南其他城市出現(xiàn)了更多的特價(jià)房、優(yōu)惠房，甚至萬(wàn)元以下項(xiàng)目。鴻坤在三亞的項(xiàng)目推出了14000元單價(jià)，60多平方米的小戶型春節(jié)期間賣了20多套。

魯能三亞灣微型別墅項(xiàng)目疊拼別墅的上疊總價(jià)120萬(wàn)元起，加上贈(zèng)送面積有近190平方米，每平米更低至8000元左右。

抑住宅扶產(chǎn)業(yè)？

海南省有關(guān)部門對(duì)外明確表示，此次新政出臺(tái)是為了去庫(kù)存。

CRIC研究中心認(rèn)為，“兩個(gè)暫停”是海南去庫(kù)存戰(zhàn)略的升級(jí)版。對(duì)任何一個(gè)高庫(kù)存城市而言，只要不新增土地供應(yīng)，隨著時(shí)間推移，庫(kù)存必能降到健康合理的水平。難就難在，一邊高喊去庫(kù)存，一邊上市大量土地，典型如沈陽(yáng)，致使高庫(kù)存成為頑疾。“兩個(gè)暫停”就是取消商品住宅庫(kù)存消化期“超標(biāo)”的市縣土地審批權(quán)限，對(duì)供應(yīng)源頭形成倒逼機(jī)制。

海口市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)云天龍表示，從土地供應(yīng)的源頭來(lái)調(diào)整普通商品房市場(chǎng)的增量，是非常正確的，未來(lái)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化商品住宅庫(kù)存消化及商品用地動(dòng)工面積的計(jì)算方法，使政策更具可操作性。

然而，海南的問(wèn)題不僅僅是去庫(kù)存那么簡(jiǎn)單，如何讓這一濱海區(qū)域的寶貴資源，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，真正變成受大眾歡迎的旅游島？海南省政府還有很多事可做。

三亞當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士表示，這次在政策里面很重要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的配置額度會(huì)加大，將來(lái)會(huì)限制單純的商住房比例。這意味著，政府也意識(shí)到旅游產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的重要性。

恒大、華潤(rùn)、雅居樂(lè)等在海南大量開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)商人士則稱，海南必須向旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，在其開發(fā)的項(xiàng)目中，都不僅僅是做住宅和公寓，還包括項(xiàng)目繁多的休閑娛樂(lè)消費(fèi)類公建的運(yùn)營(yíng)，目前在海南，大型房企正在轉(zhuǎn)型成為配套服務(wù)提供商。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，三、四線城市房地產(chǎn)的健康與否更多取決于“供給側(cè)改革”，這些改革將需要在勞動(dòng)力、土地、資本市場(chǎng)、稅收制度、監(jiān)管、管理等各方面做出變化，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，以促進(jìn)中國(guó)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。

想要在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)中取得長(zhǎng)期成功，類似海南這樣以三、四線城市為主的區(qū)域，不能局限于只追求GDP增長(zhǎng)，而需要將眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)，考慮更多要素，如吸引高素質(zhì)人才、建造牢固的共生產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)造良好的自然環(huán)境和生活環(huán)境等。如此這些城市才能轉(zhuǎn)變?yōu)楦形Γm合居住、工作和發(fā)展業(yè)務(wù)的目的地。

無(wú)論這些要素如何組合，一個(gè)城市的吸引力決定了企業(yè)的入駐以及人口導(dǎo)入，從而決定了這些中國(guó)三、四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存去化能力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。