豪宅去庫存尖峰時(shí)刻：京城別墅被傳漲價(jià)千萬

按照未來一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目，預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算，待售的頂豪項(xiàng)目數(shù)量將高達(dá)3000套。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)3月1日，位于北京中央別墅區(qū)的金地中央世家項(xiàng)目傳出了單套漲價(jià)1000萬元的消息。雖然因?yàn)榻鼇硪幌盗姓呃谜谕苿?dòng)一線城市的地產(chǎn)行情不斷向上，但是1000萬元的漲價(jià)幅度也著實(shí)令人咋舌。

一位了解事件的消息人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，漲價(jià)消息確有其事。該項(xiàng)目內(nèi)部給出的漲價(jià)幅度是在1000萬元基準(zhǔn)上可做15%-25%的上下調(diào)整，即750萬元-1250萬元之間。

不僅如此，該人士還稱，由于門頭溝區(qū)域出現(xiàn)了樓面價(jià)4.8萬元的地王項(xiàng)目，有位于門頭溝的別墅也在醞釀漲價(jià)，漲幅在20%左右。

需要指出的是，雖然目前北京實(shí)際可售的商品房住宅庫存只有6.25萬套，為近兩年的最低水平。但隨著住宅市場的豪宅化，單價(jià)在8萬+甚至10萬+的項(xiàng)目供應(yīng)過大，卻是不爭的事實(shí)。因此，與北京別墅漲價(jià)事件并存的是北京豪宅普遍的去庫存壓力。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“北京確實(shí)有一些項(xiàng)目在醞釀漲價(jià)，但大多還是基于自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。普通住宅產(chǎn)品如果沒有新的價(jià)格支撐點(diǎn)而盲目漲價(jià)，則必定會(huì)影響銷量，這是雙刃劍。”

漲價(jià)1000萬的別墅

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中央世家是金地去年推出的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目位于順義中央別墅區(qū)后沙峪羅馬環(huán)島東1000米。別墅產(chǎn)品共63套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，金地中央世家南區(qū)于2015年售罄，合共去化35棟，總收金8.5億元。2016年項(xiàng)目北區(qū)開盤一夜成交8套，突破2億元。目前僅剩包括樓王在內(nèi)的十幾套稀缺產(chǎn)品。

有接近北京金地的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，一般情況下，產(chǎn)品接近清盤時(shí)都會(huì)有一定的價(jià)格調(diào)整。而中央世家1000萬的單價(jià)漲價(jià)幅度，不僅可以令項(xiàng)目在后期獲得更高的溢價(jià)，同時(shí)也是一種營銷手段。“不管怎么樣，喊出漲價(jià)1000萬元都是非常抓人眼球的。”

事實(shí)上，摩拳擦掌準(zhǔn)備漲價(jià)的不止金地一家。“現(xiàn)在北京的開發(fā)商都是一種矛盾心理，一方面害怕監(jiān)管層面槍打出頭鳥出手干預(yù)甚至懲戒漲價(jià)樓盤，因此誰也不愿意太露骨的喊出漲價(jià)；但另一方面，政策層面帶來的利好和行情又使開發(fā)商不愿放過這個(gè)機(jī)會(huì)。”

一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的2月份，北京各行政區(qū)房價(jià)有不同程度的漲幅，其中朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、密云縣漲幅超過10%，通州、房山漲幅超過5%。

項(xiàng)目方面，北京新天地由37000元/平方米漲至42000元/平方米，漲價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米。此前聲稱只有兩個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)的北京萬科，旗下首開萬科城市之光漲價(jià)11%，首開萬科公園里漲價(jià)6%，金地萬科金域東郡漲價(jià)5.71%。

不過郭毅并不因此就認(rèn)為北京會(huì)出現(xiàn)政策層面的收緊。“北京目前市場價(jià)格漲幅處在合理、穩(wěn)定的區(qū)間。并且新房在整體成交占比非常低，可以算是小眾市場。比如2月份整體住宅市場成交1.8萬套，其中二手房1.5萬套，新房僅有3000套。另一方面，北京一直嚴(yán)格執(zhí)行限購，市場成交多以自住需求為主，沒有投資性需求。政府也沒有必要去再加碼調(diào)控自住市場。”

豪宅去庫存

中原地產(chǎn)的一份數(shù)據(jù)顯示，2016年至今北京8萬+項(xiàng)目成交已經(jīng)達(dá)到110套，總成交金額32.29億元，慣例淡季的開年2個(gè)月簽約已經(jīng)趕上之前市場半年的簽約數(shù)據(jù)，成交均價(jià)也高達(dá)99587元/平方米，接近10萬元大關(guān)。

但和目前的豪宅存量相比，這個(gè)數(shù)字又顯得不值一提。中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來將有60個(gè)項(xiàng)目以突破10萬元/平方米的價(jià)格進(jìn)入北京市場。按照未來一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目，預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算，待售的頂豪項(xiàng)目數(shù)量將高達(dá)3000套。

目前，包括泛海國際、萬柳書院、紅璽臺(tái)、西宸原著、使館壹號(hào)院、金茂府等近40個(gè)項(xiàng)目售價(jià)在8萬元/平方米以上，并成功簽約，隨著后續(xù)高價(jià)地塊項(xiàng)目的陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目在新的一年都將有全新的價(jià)格提升。

此外，包括昆侖域、中國璽、恒大麗宮、優(yōu)山美地等10個(gè)老項(xiàng)目，以及2015年陸續(xù)成交的高價(jià)地如葛洲壩樊家村地塊、保利常營地塊、懋源孫河地塊等10個(gè)純新項(xiàng)目，一起進(jìn)入市場。業(yè)內(nèi)人士分析，上述項(xiàng)目都有售價(jià)突破10萬元/平方米的潛質(zhì)，即使其中個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)接近清盤，最后的售價(jià)依然在10萬元/平方米以上。

張大偉指出，即使2016年的頂豪市場較為樂觀，當(dāng)前這些庫存也需要5-10年時(shí)間的去化周期。北京10萬+項(xiàng)目歷史最高銷售紀(jì)錄一年261套，即使按照8萬元/平方米的簽約價(jià)格計(jì)算，所有居住類項(xiàng)目一年的簽約量只有673套。

郭毅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，目前一些漲價(jià)消息都是都是開發(fā)商報(bào)價(jià)，實(shí)際是否會(huì)漲這么多，并且客戶是否最終會(huì)買單，還都會(huì)有一個(gè)市場過程。“個(gè)別開發(fā)商過于樂觀，調(diào)價(jià)幅度大，一定會(huì)傷害客戶。因此價(jià)格是個(gè)杠桿，用得好可以使產(chǎn)品價(jià)值最大化，用不好則會(huì)傷害企業(yè)的品牌，是一個(gè)硬幣的兩面。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。