地產(chǎn)調控現(xiàn)結構性改革新特征

房地產(chǎn)調控在持續(xù)的去庫存政策影響下，已進入一個新周期，大部分三四線城市庫存壓力大，對激發(fā)需求的政策越來越不敏感。在這種背景下，樓市調控政策向供給側轉移。

福建省政府日前下發(fā)了《關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》。其中明確表示，2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉型為商品住宅用地。上海也明確提及在土地供應比例中增加中小套型比例。海南則約束了部分庫存壓力大城市的土地供應量。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認為：這三個省市的政策與之前的房地產(chǎn)去庫存政策明顯不同，體現(xiàn)了從去庫存到供給側結構性改革的新方向。上海作為一線城市代表，供給側需求就是增加供應量，而對于福建和海南的結構性改革嘗試則是改變目前庫存屬性，減少庫存壓力大的城市的供應量。

張大偉預計，兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。

泰禾集團董事長黃其森認為，“去庫存”體現(xiàn)在“結構性改革”，開發(fā)商就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級的置業(yè)需求。通過觀察存量二手房市場可以得出結論，市面上好房子太少了。而有改善需求的客戶卻大量且現(xiàn)實存在著。

黃其森認為，房地產(chǎn)政策持續(xù)、穩(wěn)定很關鍵，這樣才能做到中央提出的“促進房地產(chǎn)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，這應該是政策的出發(fā)點與落腳點。否則，很容易熱冷不均，造成市場不健康發(fā)展。這其中，政策扮演了重要角色，貨幣政策尤其關鍵。中國樓市中，“政策市”特征依然明顯。

2015年我國宏觀經(jīng)濟運行存在壓力，當年GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。全國固定資產(chǎn)投資增速回落，進出口總額同比下降，投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟增長的兩大主因。而固定資產(chǎn)投資之所以增長緩慢，主要受房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增速去年以來持續(xù)下滑。此外，房地產(chǎn)業(yè)不僅對宏觀經(jīng)濟造成較大影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，地方土地出讓收入大幅回落。

張大偉表示，分城市來看，一線城市最被標桿房企看好。特別是經(jīng)歷2015年持續(xù)降息后，一二線城市的樓市資金面將明顯好轉。房價從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。三四線城市因為庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。

但分化的市場格局下，就所謂的供給側而言，房地產(chǎn)依然面臨風險，特別是一線城市地王對房價上漲的要求非常高，2016年房地產(chǎn)市場中二線城市將成為熱點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。