丁祖昱：房地產(chǎn)營改增不影響房價

從兩年前就傳得沸沸揚揚的營改增，如今終于要在建筑和房地產(chǎn)行業(yè)落實了，這也是僅存的尚未營改增的大頭之一，除了房地產(chǎn)和建筑業(yè)營改增之所以遲遲沒有推出，最核心原因還是地方的利益分配問題，畢竟房地產(chǎn)相關(guān)稅收占到了地方政府稅收的“大頭”。

當(dāng)然，有人將營改增和房價漲跌聯(lián)系到一起，認(rèn)為營改增之后房價有下跌的空間。一度有人認(rèn)為“稅”低了，“價”是否也會降低，因此闡述一下幾個觀點供大家參考。

一是時間表，政府工作報告當(dāng)中提到的2016年5月1日，只是將試點范圍擴大到房地產(chǎn)行業(yè)的時間；二是稅率也不明確，只不過是大家都在猜是11%；三是抵扣項也沒有最終明確。也就是說到目前為止也沒有看到營改增的實施細(xì)則，但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測一回。

第一，稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計算，直接抵扣可能會比原來略高，但由于強調(diào)只低不高，那么是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關(guān)系。所以實際納稅額減少的比例并沒有幾個百分點，甚至很多情況下，基本上和原來稅率沒有差異。

第二，不是成本決定房價，而是市場決定房價。當(dāng)前市場，樓盤成本5萬元/平米，如果市場可以賣6萬，沒有一個人會賣5.9萬元/平方米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平米，企業(yè)也不會死扛著要賣5萬元/平方米，導(dǎo)致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格，而是市場決定的。

第三，稅收成本降到一定程度會對當(dāng)前房價產(chǎn)生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說如果稅負(fù)成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

今天看來，三四線城市不用營改增，但是由于供大于求的情況，房價還是在走弱；對于一二線城市，還不如考慮下整體的供求狀況，通過規(guī)劃、土地出讓等來改善供求關(guān)系，通過低端的保障房建設(shè)等解決中低收入人群的住房問題，才真正會對房價有影響。