營改增落地 開發(fā)商稅負增減關鍵在專用發(fā)票

在一家上市房企的業(yè)績會上，該公司總裁表示尚未完全研究透營改增之后究竟是減稅還是增稅?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱資料，并向專家咨詢得知，營改增能否帶來稅負減少，關鍵還是取決于企業(yè)自身。

提供增值稅專用發(fā)票是關鍵

上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福元告訴記者，增值稅能否得到抵扣，很大程度上取決于能否取得增值稅專用發(fā)票。根據(jù)他提供的一份《增值稅不能抵扣的16種發(fā)票匯總》，其中規(guī)定的諸多不能抵扣發(fā)票，直擊房地產(chǎn)行業(yè)痛點。

這讓很多開發(fā)、建筑企業(yè)頭痛。目前，建筑行業(yè)大多采用分包制。很多建筑工程環(huán)節(jié)是承包給小型施工隊甚至個人來完成。而他們并不具備一般納稅人身份，無法提供增值稅發(fā)票。

同樣的情形也存在營銷環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)行業(yè)使用自媒體推廣，以及利用獨立經(jīng)紀人賣房的現(xiàn)象時有發(fā)生。這兩類群體同樣不能作為一般納稅人，無法提供有效增值稅發(fā)票。

這些個人提供的勞務通常會通過其他增值稅發(fā)票沖抵的方法扣稅。但根據(jù)規(guī)定，“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”

這意味著代開增值稅發(fā)票抵扣的可能性不大。

增加房企成本壓力？

明源地產(chǎn)研究院曾對營改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)無法取得增值稅發(fā)票的項目進行研究。

建筑業(yè)無法取得發(fā)票的項目包括：占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

而房地產(chǎn)業(yè)則主要包括：土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票。

目前房地產(chǎn)行業(yè)流行“小股操盤”，很多項目聯(lián)營合作，很多不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發(fā)票，也沒有索取發(fā)票的意識。在營業(yè)稅下，以工程總造價為計稅依據(jù)計征營業(yè)稅，與成本費用關系不大。

劉福元分析，土地出讓金等政府無法出具增值稅專用發(fā)票的項目，未來有可能會效仿農(nóng)產(chǎn)品，通過固定稅率抵扣的方式抵扣增值稅。但其他很多抵扣項目，還是需要取決于公司合作企業(yè)能否提供抵扣發(fā)票。

對此，明源地產(chǎn)研究院曾建議，企業(yè)應該多選用具備一般納稅人資質的合作伙伴。

但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，選用有資質的供應鏈企業(yè)容易，如何消化高企的成本卻是難題。

一旦要求下游供應鏈企業(yè)全額提供增值稅專用發(fā)票，供應鏈企業(yè)很有可能會提高銷售價格，進而增加房企的成本壓力。

將加速房地產(chǎn)工業(yè)化和信息化

不過，業(yè)界對于營改增后，已經(jīng)針對企業(yè)可能出現(xiàn)的成本增長設計了一系列的解決方案。

這些方案主要涉及企業(yè)的管理規(guī)范、信息系統(tǒng)的全面建設，以及通過工業(yè)化生產(chǎn)住宅等方式，讓成本更為透明。通過這些舉措，有效地增加增值稅的抵扣項。

而這些做法，也勢必將推動行業(yè)的經(jīng)營效率，有效提升企業(yè)經(jīng)營質量。

有業(yè)內(nèi)人士提出，通過全面建設企業(yè)財務管理系統(tǒng)，第一時間對報銷的發(fā)票憑證進行識別，同時能在納稅期大規(guī)模收繳發(fā)票，以確保在增值稅大規(guī)模繳納時，能向稅務部門提供足夠的有效憑證。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。