二手房營改增落地 同等條件下稅收成本節(jié)約4.76%

3月24日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（以下簡稱通知），備受關(guān)注的二手房交易營改增政策落地。

通知顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于北上廣深四個一線城市，通知要求購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的另作規(guī)定，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

對于一線城市的“特殊待遇”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，可通過此類征收率的方式，適當(dāng)進(jìn)行市場管控，進(jìn)而抑制部分投資投機(jī)需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于普通住房，持有2年后進(jìn)行銷售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，其實(shí)是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業(yè)稅政策，但計(jì)稅方法并非此前傳言的（售出價-買進(jìn)價）×5%。

通知顯示，二手房交易應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率。

一套210萬元的普通住宅滿2年，應(yīng)納稅額=210÷（1+5%）×5%=10萬元；營改增之前的征稅額=210×5%=10.5萬元。

顯而易見，同等條件下的征稅條件，營改增后較之前稅收成本節(jié)約4.76%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。