營改增細(xì)則：新增不動產(chǎn)兩年抵扣 二手房稅負(fù)略降

“細(xì)則出來后，十幾個財務(wù)總監(jiān)打電話來咨詢，問題主要是營業(yè)稅改增值稅（營改增）后企業(yè)稅負(fù)會如何變化，也有人詢問個人二手房交易改征增值稅后稅負(fù)會否增加。”普華永道中國中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

3月24日下午，財政部網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（下稱《通知》），近100頁約4萬字的《通知》，明確了將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍具體實施細(xì)則，引起了幾千萬企業(yè)的注意。

在經(jīng)濟下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點后，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，預(yù)計減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現(xiàn)這一承諾，也回答了企業(yè)和百姓心中的疑問。

比如，新增不動產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內(nèi)抵扣；老百姓轉(zhuǎn)讓個人住房營改增后稅負(fù)略減；房地產(chǎn)企業(yè)雖貸款利息不能抵扣，但計算銷售額時土地價款可扣除，建筑業(yè)和房地產(chǎn)新老項目劃分也終于清晰，金融業(yè)的營業(yè)稅優(yōu)惠政策基本平移至增值稅。

新增不動產(chǎn)兩年抵扣超預(yù)期

新增不動產(chǎn)抵扣不僅僅涉及將被納入試點的上述四大行業(yè)近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經(jīng)納入營改增試點范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動產(chǎn)抵扣成為焦點。

一位知情人士曾對本報透露，新增不動產(chǎn)抵扣減稅規(guī)模占到此次營改增減稅規(guī)模約60%，也就是減稅規(guī)模超過3000億元。

根據(jù)《通知》附件2的《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

李軍告訴《第一財經(jīng)日報》記者，在去年討論的營改增方案中，新增不動產(chǎn)分期抵扣考慮了多個時間，其中最短時間是2年。最終出臺方案選擇2年內(nèi)可以抵扣，這超出市場預(yù)期，而且第一年抵扣比例為60%，也顯示政府給企業(yè)減稅的決心。

新增不動產(chǎn)允許抵扣后，到底能給企業(yè)帶來多大好處？李軍舉例稱，比如一家企業(yè)新購入價值1億元的辦公樓，若采用營業(yè)稅，這1億元成本中就包含了9500萬元的不含稅價格和營業(yè)稅500萬元。若在其他條件不變的情況下，采用增值稅，這棟購入的辦公樓可以納入進項抵扣范圍，即企業(yè)共支付了9500萬元的不含稅價和增值稅1045萬元，而這1045萬元增值稅是可以分兩年納入進項抵扣，因此營改增后，這家企業(yè)購買辦公樓稅負(fù)會降低500萬元。這將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴大經(jīng)營規(guī)模，也利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。

《通知》稱，所謂取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

二手房改征增值稅稅負(fù)略降

李軍發(fā)現(xiàn)，個人轉(zhuǎn)讓住房營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負(fù)還略有下降。

《通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對北上廣深而言，與上述政策唯一區(qū)分在于個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

李軍舉例說，如果一套房價款是100萬元，本來繳納5%營業(yè)稅即5萬元。但現(xiàn)在計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅的屬性，即100萬元是含稅，所以計稅依據(jù)是100萬除以（1+5%），即約95萬元，再乘以征收率5%，即約4.76萬元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營業(yè)稅省了2000多元。

老合同老項目政策明確

新老項目如何劃分是此次營改增中，企業(yè)關(guān)注的另一大焦點問題。李軍表示，此次營改增對房地產(chǎn)、建筑業(yè)等采取了過渡性措施，有利于企業(yè)稅負(fù)平穩(wěn)過渡。

比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

同樣，房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

李軍告訴本報記者，房地產(chǎn)業(yè)老項目采用的征收率與此前營業(yè)稅稅率相同，因此營改增后這類項目如選擇簡易征收方式稅負(fù)不變。

他也提醒企業(yè)，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業(yè)稅負(fù)基本上只減不增，但是由于每個企業(yè)情況不同，仍需要根據(jù)營改增細(xì)則測算本企業(yè)稅負(fù)變化情況，以提前應(yīng)對。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。