營改增助力三四線樓市去庫存 土地成本被列為抵扣項(xiàng)

5月1日起，營改增試點(diǎn)全面推開，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等納入試點(diǎn)范圍。按照昨日最新公布的營改增執(zhí)行細(xì)則，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。雖然較之前5%的營業(yè)稅相比稅率有所提高，但由于此次細(xì)則將土地成本、建安成本等納入抵扣項(xiàng)，因此實(shí)際應(yīng)納稅額較營業(yè)稅大幅下降，房企實(shí)際稅負(fù)未必增加。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，營改增后將有利于三四線城市低利潤房企減負(fù)，給當(dāng)?shù)厝齑嫣峁└蟮慕祪r(jià)空間。此外，將不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，會(huì)鼓勵(lì)企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)是一大利好。

土地成本被列為抵扣項(xiàng)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無論是銷售不動(dòng)產(chǎn)還是出租不動(dòng)產(chǎn)，原適用營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)一般納稅人銷項(xiàng)稅稅率為11%，稅負(fù)是否增加則要看進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣情況。本次“營改增”細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的規(guī)定之一，即為附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”將土地成本列為抵扣項(xiàng)，有利于房企降低稅費(fèi)。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本一般占總成本的比例較高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是業(yè)內(nèi)近期一直重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。本次政策規(guī)定直接按照受讓土地時(shí)的土地價(jià)款作為銷售額的抵減項(xiàng)，有效地規(guī)避了抵扣憑證的問題。

不過，土地成本具體的扣除方式卻未明確。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的特殊性，一個(gè)項(xiàng)目的銷售可能會(huì)分多批、持續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年，土地成本是在一個(gè)月內(nèi)一次性扣除，還是分?jǐn)偟矫總€(gè)月里逐月扣除，還需等待后續(xù)政策進(jìn)一步明確。

此外，對(duì)于目前房企兼并收購中常見的在建工程轉(zhuǎn)讓，細(xì)則中規(guī)定：“2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。”

在銷項(xiàng)稅一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)高低還要看進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的多少。此次營改增細(xì)則明確，旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)項(xiàng)稅額不得抵扣。其中貸款服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，也是房企此前關(guān)注的焦點(diǎn)之一。細(xì)則明確：“納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。”業(yè)內(nèi)人士表示，貸款融資的相關(guān)成本進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣，可能會(huì)大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅負(fù)的預(yù)期。

另外，政策中對(duì)占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本比例較大的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)并未單獨(dú)規(guī)定，由于無法獲取合規(guī)的扣除憑證，也無法進(jìn)行抵扣。

有利于樓市去庫存

“營改增有利于規(guī)范和提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅管理水平，完善房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣鏈條?；蛟S還將激發(fā)房企建造精裝房的積極性，這樣可以通過增加建安成本的抵扣來降低稅負(fù)。”有房企負(fù)責(zé)人向記者表示。

百丞稅務(wù)咨詢有限公司總經(jīng)理董華告訴記者，稅種和稅率的改變，對(duì)不同企業(yè)甚至不同項(xiàng)目所帶來的影響各有不同?？傮w而言，高利潤項(xiàng)目會(huì)增加稅負(fù)，低利潤項(xiàng)目很可能會(huì)降低稅負(fù)。這從一定程度上說，將有利于那些庫存量較大、去化艱難、利潤相對(duì)較薄的三四線城市開發(fā)商降低稅負(fù)，從而給這些開發(fā)商提供更大的降價(jià)空間，有利于三四線城市去庫存。而對(duì)于京滬等地一些囤地時(shí)間較長、獲得土地成本較低的房企來說，利潤越是豐厚稅負(fù)越會(huì)增加。

值得注意的是，細(xì)則明確：2016年5月1日后取得不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程也可以作為抵扣項(xiàng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，將鼓勵(lì)企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)是一大利好。

睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥表示，營改增后原商業(yè)二手房買賣稅負(fù)有望下降2-3個(gè)點(diǎn)；而企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對(duì)辦公物業(yè)去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動(dòng)產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，并產(chǎn)生多元的收入結(jié)構(gòu)。這將有利于降低城市銷售物業(yè)的整體庫存。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。