雅居樂今年銷售目標460億 拋購地計劃布局一二線

460億，這是雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2016年銷售目標。

在經(jīng)歷2015年蟄伏期后，重新調(diào)整姿態(tài)的雅居樂在目標制定上顯得更加理性。

雅居樂曾與合生、富力、碧桂園、恒大并稱“華南五虎”，但“逐年掉隊”確是事實。在2013年年報中，雅居樂董事會主席陳卓林痛定思痛稱，“逆水行舟、不進則退”。2014年至今，雅居樂在內(nèi)部推行一系列變革，欲“涅槃重生”。從調(diào)整架構(gòu)到精準布局，從提周轉(zhuǎn)到降負債，多項“大刀闊斧”的改革，無疑折射出這家華南房企從追求規(guī)?；l(fā)展到追求有質(zhì)量發(fā)展模式上的根本轉(zhuǎn)變。

截至2016年3月22日，中山、南京、無錫、廣州等地銷售火爆，銷售額超100億元。與此同時，向來重視物業(yè)管理的雅居樂，將于2016年推出“O2O雅管家”平臺，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，加強板塊的競爭力及盈利能力。

美銀美林發(fā)表報告指，雅居樂已經(jīng)關(guān)注到其過去產(chǎn)品定位及地點擴張策略欠妥，并決定擬透過減少34%新開工及23%建筑面積，以改善資產(chǎn)負債為首要工作。

花旗發(fā)表研究報告指，相信公司可輕微受惠一線城市的復(fù)蘇，而其財務(wù)狀況亦可因其債務(wù)下降5%而見緩解。招銀國際則重申「買入」評級，表達對雅居樂發(fā)展的期待。

百億拿地計劃

在房地產(chǎn)市場整體走低的大背景下，雅居樂2015年業(yè)績未盡如人意。

3月23日，雅居樂地產(chǎn)發(fā)布2015年全年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2015年，其營業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內(nèi)利潤23.02億元，比前一年得50.91億元減少了54.8%。

物業(yè)銷售方面，2015年雅居樂確認銷售金額為414.21億元，確認銷售建筑面積479.3萬平方米，確認銷售均價為每平方米8642元，而2014年，雅居樂確認銷售的均價是每平方米9278元。

對此，雅居樂運營中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君表示，去年下調(diào)銷售價格是因為積壓的存貨太多，不得不以價換量去庫存，有些甚至虧本都要賣。“犧牲利潤降價跑量雖是無奈之舉，效果卻是明顯的。”

陳卓林在業(yè)績會上補充，2016年雅居樂將加大去化速度，同時提升現(xiàn)有項目的價格、品質(zhì)等各方面。”

作為一家深耕于華南、已然實現(xiàn)全國規(guī)?；瘮U張的地方民企，今年雅居樂仍未停下發(fā)展腳步，其用于土地收購的金額預(yù)算為100億元。

在談及拿地計劃時，陳卓林特別提到，雅居樂希望在2016年后的三年內(nèi)回歸“京津冀”區(qū)域。同時將重點關(guān)注目前房地產(chǎn)市場價格增長勢頭較好的深圳周邊城市如中山、惠州等，以及廣州、佛山、鄭州、南京、杭州等一二線城市。

摩根大通對這家公司2016年拿地戰(zhàn)略選擇看好，其稱，2016年，雅居樂用于收購?fù)恋仡A(yù)算金額達100億元，他們的目標地區(qū)是那些自己有競爭優(yōu)勢的。這其中便包含雅居樂起家的地方-中山。

深耕優(yōu)勢市場

雅居樂在位于珠三角區(qū)域內(nèi)的中山市深耕房地產(chǎn)20余年，其房產(chǎn)銷售多年位居中山地區(qū)首位。2000年前后，中山房地產(chǎn)市場一直處于“一家獨大”局面。曾一度占據(jù)中山房地產(chǎn)市場70%份額的雅居樂，堪稱“霸主”，僅2008年，雅居樂在中山一地的銷售就超過40億元，占全市總成交額的一半。2012年雅居樂在中山在售項目10個，成交金額61.13億元，排名中山第一，占中山市場份額約15.64%。2015年，雅居樂地產(chǎn)中山區(qū)域成交金額達70億元，占中山全市成交總額的10.3%。

2016年，在“深中通道”（深圳至中山跨江通道）的刺激下，中山各大樓盤價格上漲明顯。“目前僅有少量單位出售，均價8000元/平方米左右，”位于中山市南區(qū)樹木園旁悅盈新城一銷售顧問對時代周報記者如是稱。而在去年五一期間，該樓盤部分房源均價低至5000元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士指出，在中山擁有多個樓盤的雅居樂，必然能受此波利好。加之其中山項目購置土地較早，產(chǎn)生的毛利率可達30%以上，甚至更多。

陳卓林在2015年業(yè)績會上表示，中山肯定是一個比較有發(fā)展的城市，而且我們在中山還有幾百萬平米的項目，所以這對我們未來幾年的業(yè)績和利潤都有很大的支持。

中山僅是雅居樂近年來區(qū)域深耕戰(zhàn)略的縮影。在城市方面，雅居樂從一兩年前開始就意識到了自己全國布局不平衡的問題，從2012年年底開始，雅居樂加重了在長三角的布局，進入了一批江浙滬的城市，尤其注重在南京的發(fā)展。2014年湖南省成為了又一個新的開拓重點省份，全年在湖南省新增土地約74萬平方米，已規(guī)劃建設(shè)三個項目：長沙雅居樂花園、灰湯鎮(zhèn)依云小鎮(zhèn)和郴州雅居樂.望仙生態(tài)小鎮(zhèn)，總投資額約350億元。通過此舉，雅居樂加大了在中部地區(qū)的輻射影響，平衡企業(yè)布局。

2015年業(yè)績會上，陳卓林透露，雅居樂在長三角區(qū)域的上海、南京、杭州等幾個主要城市都有項目，我們會在這些城市繼續(xù)發(fā)展。“在珠三角區(qū)域，則以廣州為主，佛山也有很多項目，在深圳周邊的中山、惠州等二三線城市，它們的地價、樓價以及升值空間很大，第三個重點區(qū)域就是京津冀。”

陳卓林補充稱，雅居樂很希望在2016、17、18年能在上述的長三角、珠三角和京津冀區(qū)域為基礎(chǔ)，把公司的地產(chǎn)穩(wěn)固下來，但必須要算好賬，而且拿好的項目。

截至2016年3月，雅居樂總土地儲備為3,487萬平方米，平均土地成本為每平方米1,117元。

為更一步扎根“外土”，雅居樂對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亦進行“變革”。之前在雅居樂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，中高端項目加上旅游地產(chǎn)項目的占比達到了約40%。當時正值房地產(chǎn)市場火熱之際，市場需求旺盛，雅居樂在全國多個城市高價拿地，并決定轉(zhuǎn)型走中高端路線。但是這些年來剛需成為了市場的重點，雅居樂的項目去化緩慢，增長速度也逐步變緩。

從2014年開始，雅居樂決定重新調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升剛需和改善型產(chǎn)品的占比，減少高端項目和旅游地產(chǎn)項目的數(shù)量。如上海雅居樂星徽、成都雅居樂花園，南通雅居樂花園等，均以推出以面積段從60-140平方米的二房三房產(chǎn)品為主。據(jù)悉，2016年雅居樂將延續(xù)此趨勢，針對市場需要，主推剛需和改善型產(chǎn)品。

調(diào)架構(gòu)提效能

改變并不止于此。

“要生存，就必須要改革。”白銀時代，如何提振銷售、控制成本、降低費用、提升企業(yè)運營效率，是目前各大房企面臨的重要課題，雅居樂也遇到了同樣的困難及挑戰(zhàn)。

為此，雅居樂決定調(diào)整過去十年間的管理架構(gòu)。按照掌門人陳卓林的計劃：公司原華南、海云、華東、江淮四大區(qū)域與屬地項目分公司合并，重新組建八個規(guī)模相對較小的區(qū)域分公司，后者分別為廣佛、中山、粵東、海南、云南、寧杭、蘇滬、西部。

有知情人士透露，雅居樂希望通過扁平管理來提高人均效能，從制度到人才都要輕而快。這并非雅居樂一家之舉，2015年以來，以萬科、恒大為代表的房企都在進行大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，而核心即從金字塔科層結(jié)構(gòu)向合伙人扁平化結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，提高組織效能。

除提高執(zhí)行效率外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，雅居樂此次調(diào)整管理架構(gòu)還有出于降成本、提利潤的考慮。“調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)是降成本的方式。”

招銀國際指出，雅居樂將經(jīng)營架構(gòu)由3層改為2層，因此公司在2015年約減少了10%的人手，估計行政費用可節(jié)省約3-5億元；此外，執(zhí)行能力及工作效率也得以改善。

記者從雅居樂內(nèi)部了解到，去年，由于其內(nèi)部有效控制成本及費用開支，銷售及營銷成本、行政開支合計占總營業(yè)額從8.4%下降至7.5%。2016年，雅居樂將進一步降低銷售及營銷成本、行政開支成本，其目標合計占總營業(yè)額7.0%。

多渠道融資降負債

雅居樂素有“華南五虎”之稱，其發(fā)展初期與恒大、碧桂園等競爭對手的模式接近，均為市郊低成本、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式。近年這類堅持高周轉(zhuǎn)的房企，銷量已超千億。但陳卓林卻為雅居樂選擇了另一條高毛利率的發(fā)展路徑。

2014年，雅居樂認識到集團已經(jīng)走到了一個轉(zhuǎn)彎點，是時候做出改變了。陳卓林表示目前最重要的是提升利潤，不再盲目的追求規(guī)模，目前企業(yè)需要過兩個關(guān)口：一是讓現(xiàn)金盡快回流，二是重新制定新的計劃。

現(xiàn)金回流是雅居樂2015年工作重中之重。為此，雅居樂根據(jù)不同地區(qū)的銷售情況決定推案節(jié)奏，在銷售狀況好的地區(qū)要加大銷售力度，加速項目的推案及去化。今年雅居樂計劃新開工面積同比減少34%，用以平衡市場的供銷節(jié)奏。

此外，公司管理層亦制定加強成本及費用管控政策，同時在拿地方面繼續(xù)收縮，提高產(chǎn)品標準化程度、調(diào)整人員及組織結(jié)構(gòu)等。

受此利好，雅居樂資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亦呈現(xiàn)逐年上揚趨勢，2011年雅居樂資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為28%，2012年上升至33%，2015年上升至37%。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)資產(chǎn)管理效率的重要財務(wù)比率，反映企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。一般情況下，這個數(shù)值越高，表明了企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。

據(jù)此，招銀國際預(yù)測，雅居樂平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)將從2015年778天，進而降至2016年697天。周轉(zhuǎn)率的提高，亦能進一步對雅居樂毛利率產(chǎn)生利好影響，招銀國際預(yù)測，其毛利率將從2015年25.1%升至2016年25.9%，進一步升至2017年的28.5%。

負債方面，招銀國際指出，在2015年面對匯兌損失11億元，雅居樂將通過償還部份境外債務(wù)及進行外匯對沖，減少匯兌風(fēng)險，2015年末，境外債務(wù)占總債務(wù)約48%。“此外，雅居樂希望透過增加境內(nèi)融資將債務(wù)成本由現(xiàn)在的8.5%下降約2個百分點，實現(xiàn)凈借貸與總股本比率維持在健康水平。”

記者從雅居樂內(nèi)部了解到，通過多渠道的融資方法，雅居樂已成功降低負債規(guī)模及負債比率。2016年前3個月，公司成功發(fā)行2021年到期16億元公司債，2021年到期10億元物業(yè)服務(wù)費資產(chǎn)擔(dān)保證劵，2031年到期25億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，以及獲30億元私募債券。截止至2015年12月31日，雅居樂的凈負債率為64.0%，較去年同期下降11.2個百分點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。