樓市調(diào)控新政來(lái)襲 滬深局部或現(xiàn)速凍行情

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建言，未來(lái)應(yīng)該多渠道增加土地和住房的供應(yīng)，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場(chǎng)供需矛盾。“從供給側(cè)角度來(lái)解決樓市的問(wèn)題是根本之道，也是長(zhǎng)效機(jī)制。”

過(guò)去一周，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的深圳、上海雙雙發(fā)布了樓市調(diào)控政策。

盡管新政的威力仍有待市場(chǎng)驗(yàn)證，但市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)開(kāi)始發(fā)酵，并在成交面上有所體現(xiàn)。從上海、深圳近幾日的成交情況來(lái)看，均出現(xiàn)了不同程度的“量縮”；二手房方面，不少業(yè)主報(bào)價(jià)開(kāi)始下調(diào)。

政策面收緊、成交量下滑、退房率上升，滬深樓市或?qū)⒂瓉?lái)一場(chǎng)深度的調(diào)整。

成交下滑

上海此次調(diào)控被外界稱(chēng)之為“史上最嚴(yán)”，將非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年延長(zhǎng)到滿5年；二套普通及非普通住房首付則調(diào)至不低于五成和七成。

相比起來(lái)，深圳的新政則稍顯溫和，將非深圳戶(hù)籍人口購(gòu)房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，二套房首付提高到四成。

實(shí)際上，隨著三月初深圳不斷釋放調(diào)控的信號(hào)，市場(chǎng)就已被濃厚的觀望情緒所包圍。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面積為約8.37萬(wàn)平米，環(huán)比下降了近14個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連跌三周。深圳中原地產(chǎn)分析稱(chēng)，如果排除非市場(chǎng)因素導(dǎo)致的成交量低迷外，776套的成交水平已經(jīng)達(dá)到了2014年9月以來(lái)的新低。

供給側(cè)方面，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的速度也趨向緩慢。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，三月份以來(lái)，入市的新房只有1070套，甚至不及春節(jié)前推售量的三分之一；每個(gè)項(xiàng)目的平均推售套數(shù)不到100套。本月全市也僅有一個(gè)項(xiàng)目取得銷(xiāo)售許可證，數(shù)量?jī)H為221套。

深圳中原研究院王飛指出，目前開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的銷(xiāo)售率不佳，春節(jié)后五成銷(xiāo)售率很常見(jiàn)，對(duì)比此前八成甚至日光的銷(xiāo)售情況，可以看出現(xiàn)階段市場(chǎng)觀望情緒濃厚，而且客戶(hù)入市的積極性明顯減弱。

一手市場(chǎng)持續(xù)觀望，二手市場(chǎng)也迅速降溫。

上海的二手房市場(chǎng)釋放出明顯“降溫”的信號(hào)。

滬上多家中介機(jī)構(gòu)表示，新政的落地影響了市場(chǎng)的信心，客流量也迅速銳減，部分業(yè)主也主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。上海中原地產(chǎn)外高橋分行經(jīng)理表示，上周末來(lái)客量比平時(shí)大幅下降六成。

中原地產(chǎn)上?？亟中薪?jīng)理稱(chēng)，目前房東雖然對(duì)價(jià)格還是比較堅(jiān)持，但底氣沒(méi)有之前那么足了，并且掛牌量比平時(shí)周末減少約2成。買(mǎi)家方面，由于限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)提高，至少3成客戶(hù)受影響而不能購(gòu)房。并且由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，買(mǎi)家也不像之前那么急躁，而是以看看市場(chǎng)行情為主。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析稱(chēng)，隨著客流量的大幅下挫，轉(zhuǎn)化為成交的基礎(chǔ)不如此前穩(wěn)固。目前看來(lái)觀望情緒有所抬頭，“羊群效應(yīng)”將會(huì)擴(kuò)大，未來(lái)幾周成交逐步下滑的格局已基本確立。

易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱稱(chēng)，雖然距離新政出臺(tái)才短短的三四天，但來(lái)的已經(jīng)不是“寒潮”了，和之前相比堪稱(chēng)“急凍”。

退房與降價(jià)

由于新政出臺(tái)突然，尤其是上海沒(méi)有緩沖期，造成的直接影響就是出現(xiàn)了很多的退房和違約爭(zhēng)議，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)了拋盤(pán)、降價(jià)。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的數(shù)據(jù)顯示，3月14日至3月20日，上海新房市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到19萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)的最高值。3月24日更是達(dá)到了21.42萬(wàn)平方米的高點(diǎn)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出，出現(xiàn)這種情況的原因是由于房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量搶客戶(hù)所造成的。“但成交的數(shù)據(jù)尤其是周末開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目存在交易的水分，后期存在退房的風(fēng)險(xiǎn)。”

新政出臺(tái)后，一大波退房正在襲來(lái)?？硕鸬臄?shù)據(jù)指出，上周六和周日上海的成交量分別降至5.92萬(wàn)平方米和4.15萬(wàn)平方米。與周四的高點(diǎn)相比分別下降了72%和81%。另一組數(shù)據(jù)也顯示已有部分客戶(hù)退房。上周五上海網(wǎng)簽25.25萬(wàn)平方米，但實(shí)際登記備案為17.8萬(wàn)平方米，退掉了30%。

易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱指出，考慮到很多客戶(hù)資格從25號(hào)開(kāi)始就被限制，還有部分是因?yàn)橘J款的問(wèn)題會(huì)退房，所以短期內(nèi)退房的數(shù)量還會(huì)繼續(xù)攀升；不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風(fēng)險(xiǎn)。

退房增多之外，在滬深兩地的二手房市場(chǎng)中，降價(jià)賣(mài)房的房東增多，相反買(mǎi)家觀望情緒有所抬頭。

深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅共成交3602套，環(huán)比下降6.25%。上周也有近兩成業(yè)主繼續(xù)下調(diào)報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)指數(shù)降至38.14%。

中原地產(chǎn)分析稱(chēng)，受調(diào)控政策的影響，不少通過(guò)首付貸、“眾籌買(mǎi)房”的短炒客都有意迅速拋盤(pán)，全市各片區(qū)業(yè)主的放盤(pán)價(jià)格也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

拐點(diǎn)已至

新政帶來(lái)的效果立竿見(jiàn)影，似乎標(biāo)志著一線城市樓市拐點(diǎn)已至。

從供需關(guān)系來(lái)看，深圳目前庫(kù)存消化周期下降至6.9個(gè)月，供求緊張。即使如此，多名業(yè)內(nèi)人士也表示，處于高位的深圳樓市目前存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前深圳已現(xiàn)調(diào)整前兆，整體市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整趨勢(shì)，即使新政調(diào)控力度不大，也會(huì)造成心理預(yù)期降低，投資客戶(hù)很可能出逃。深圳鏈家的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳投資性購(gòu)房比例在2015年底已經(jīng)達(dá)到了40%甚至更高，且有不少投資客通過(guò)P2P等模式加大了資金杠桿。

深圳中原指出，深圳樓市拐點(diǎn)已至。上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)大幅降至50.56%，直逼50%的枯榮線，其中近兩成中原經(jīng)理人看跌后市。

王飛表示，對(duì)于杠桿比例較高的深圳來(lái)說(shuō)，即使調(diào)控政策可控，但仍可能出現(xiàn)“蝴蝶效應(yīng)”。王飛預(yù)計(jì)此前入市的投資客將出現(xiàn)較大規(guī)模的獲利回吐，需要流通資金和不看好后市的短線客拋盤(pán)的情況也可能出現(xiàn)。而事實(shí)上，最近深圳市場(chǎng)已有部分投資客在政策出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)折之前先行拋盤(pán)。

而遭遇“史上最嚴(yán)調(diào)控”的上海，業(yè)內(nèi)則普遍認(rèn)為，新政在短期內(nèi)能起到“降溫”的作用，市場(chǎng)迎來(lái)調(diào)整的窗口期。

中信建投的研究顯示，從歷史來(lái)看，如果參考北京2011年2月限購(gòu)政策影響，當(dāng)年社保年限調(diào)整至5年之后，一二手房月均銷(xiāo)售量都出現(xiàn)了明顯的下降，價(jià)格繼續(xù)上漲的趨勢(shì)也出現(xiàn)調(diào)整，因此社保年限的提升可能確實(shí)會(huì)抑制過(guò)去價(jià)格快速上漲的預(yù)期。

張宏偉指出，“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期的大量透支的情況下，上海商品住宅的走勢(shì)將會(huì)逐漸趨于理性。第二、第三季度上海樓市將出現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的博弈特征。10月份以后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控或?qū)?lái)臨，成交量下滑的背景下，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格可能出現(xiàn)下調(diào)。

張大偉依據(jù)上海二手住宅的成交數(shù)據(jù)分析稱(chēng)，上海此次限購(gòu)政策大約抑制了27.9%的購(gòu)房需求。他認(rèn)為，新政發(fā)布后，上海市場(chǎng)非理性情緒將會(huì)大大紓解，但由于上海的住房市場(chǎng)相對(duì)活躍，加之庫(kù)存較低，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)下跌的空間不大。

克而瑞研究員楊科偉直指，此次調(diào)控傷及到大量合理的改善需求，雖在短期內(nèi)能夠起到抑制的作用，但調(diào)控力度過(guò)于激烈，可能為未來(lái)市場(chǎng)埋下了隱患，三年后限購(gòu)滿五年的購(gòu)房者可能推動(dòng)更為猛烈的房?jī)r(jià)上漲。

而解決這個(gè)問(wèn)題的根本，則更應(yīng)該在供給側(cè)發(fā)力。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建言，未來(lái)應(yīng)該多渠道增加土地和住房的供應(yīng)，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場(chǎng)供需矛盾。“從供給側(cè)角度來(lái)解決樓市的問(wèn)題是根本之道，也是長(zhǎng)效機(jī)制。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。