地方樓市新政密集出臺 限購與促銷并存

近期，各地“因城施策”的樓市新政密集出臺，呈現“限購、促銷并存”的現象。其中，上海、深圳等城市出臺了不同程度的收緊政策，以遏制樓市“高燒”；而許多三四線城市祭出了“購房可獲財政補貼”等重磅促銷政策，鼓勵民眾買房。

需要指出的是，多地提出，要加強房地產金融風險防控，并厲聲叫停首付貸等業(yè)務。專家認為，首付貸加大了房地產杠桿，容易形成金融和房地產泡沫，產生金融風險，應當予以禁止。

滬深等地出手遏制樓市“高燒”

在去庫存的壓力和要求下，國家去年以來陸續(xù)出臺了降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產利好消息，購房者紛紛入市，一線城市和個別熱點二線城市房價過快上漲。

中新網記者梳理發(fā)現，為了遏制樓市出現“高燒”，上海、深圳、南京和武漢等一二線城市密集出臺了房地產新政，以促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海提高了外地人的購房門檻，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

外地人在深圳購房的門檻也進一步抬高，按照新政，非深戶籍在深購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

此外，武漢也出臺了公積金貸款新政，首套房公積金貸款最高額度由60萬元下調至50萬元。南京近日也明確要求，加強對個人住房貸款首付資金來源的審查。對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

為何上述地區(qū)紛紛出臺收緊政策？房價非理性上漲顯然是一大原因。上海市住建委負責人在樓市新政發(fā)布會上指出，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地產市場出現了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。需要始終高度關注，維護市場秩序、穩(wěn)定市場預期。

“一些熱點城市房價過快上漲，是購買力蓄積的結果。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞對中新網記者分析，一二線城市經濟比較發(fā)達，人口集聚還在繼續(xù)，房子需求量本身就比較大，再加上這些年限購限貸，供給矛盾尚未解決。隨著國家相關利好政策出臺，需求馬上出現井噴，這些房價非理性上漲的地區(qū)有必要進一步出臺政策，促進房地產穩(wěn)定發(fā)展。

多地提出購房可獲得補貼

中新網記者注意到，當前房地產市場呈現分化現象。一方面，在政策刺激下，一二線城市房地產銷售火爆，不得不出臺收緊政策；另一方面，在高庫存壓力下，三四線城市銷售起色不大，不得不出臺更大力度的利好政策，多地甚至提出購房可獲得補貼的促銷措施。

譬如，3月28日，沈陽市發(fā)布22條房產新政，其中明確，對高校、中等職業(yè)學校在校生購買商品住房給予每平方米200元獎勵政策。兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元。

除了沈陽，四川省的西昌市、宜賓市等多地也出臺了購房補貼新政。如，2016-2017年在西昌市城區(qū)規(guī)劃內購買商品住房的農村居民，在辦理《房屋所有權證》后，市財政按每平方米200元標準給予購房補貼。宜賓市也提出，今年購房補貼將不限購房面積大小，給予200元/平方米的購房補助。

此外，河南南陽市決定，對進城購買普通商品住房的農民，每套房發(fā)放1萬元的財政補貼；三門峽市也提出，農民購買首套普通住房（包括二手房）每平方米補貼150元；對第二套改善性住房每平方米補貼100元。

牛鳳瑞指出，房地產市場本身屬于區(qū)域性市場，現在一些城市搞限購，一些城市搞促銷，這是市場分化的結果，也說明現在三四線城市的庫存壓力更大。“前些年一線城市政策收緊，地產商投資轉向三四線城市，但是當地需求量和市場容量有限，一定程度上造成了現在的高庫存。”

多地叫停首付貸

中新網記者注意到，在這一輪購房熱中，不少地方購房者的首付款使用了首付貸等樓市配資方式。對此，多地提出，要加強房地產金融風險防控，并明確叫停首付貸等業(yè)務。

上海在新政中提出，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。對各類非正規(guī)金融機構為房產交易提供各種形式金融業(yè)務行為，開展專項整治。

深圳也提出，結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯網金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務。行業(yè)協(xié)會應充分發(fā)揮自律功能，引導互聯網金融企業(yè)、小額貸款公司等規(guī)范經營。商業(yè)銀行應加強對購房首付款的來源核查。

央行南京分行、銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局近日也聯合下發(fā)通知，嚴格禁止首付貸或零首付，要求商業(yè)銀行按照“了解你的客戶”的原則，從嚴審查住房貸款業(yè)務真實性、合規(guī)性，堅持“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線。

“如果首付貸大范圍推行，將會大大增加房地產市場的杠桿。”牛鳳瑞表示，使用首付貸，往往意味著房子百分之百都是靠銀行貸款買來的，這樣銀行風險加大，容易形成金融和房地產泡沫，危害金融系統(tǒng)安全。

牛鳳瑞還指出，形形色色的“首付貸們”，容易讓一些投機者鉆空子，占用銀行的資金炒房，這無異于空手套白狼。因此，監(jiān)管層必須要叫停并禁止首付貸，這也是降低金融風險的需要。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。