限制政策陸續(xù)出臺 房企哄搶二線城市土地存風(fēng)險

高企的一線城市地價，以及日漸匱乏的一線城市土地供應(yīng)，正在讓二線城市成為標桿房企擴充土地儲備的核心區(qū)域。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度房企在二線城市拿地成交額占比從去年的三成多上升到今年的超五成。然而，部分熱點二線城市土地價格飛速上漲也令業(yè)界對這些區(qū)域樓市醞釀的風(fēng)險不無擔(dān)憂。

“一線二線”此消彼長

二線城市土地交易在一季度顯得異常活躍。中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，標桿房企在二線城市拿地金額為352.94億元，2016年一季度這一數(shù)據(jù)增長到636.47億元，成交占比從34.7%增加到53.6%。

中原地產(chǎn)研究部首席分析師張大偉分析，今年一季度，一線城市土地供應(yīng)顯著降低，直接影響了區(qū)域內(nèi)的土地交易量。

以北京為例，2月26日門頭溝土地成交后的一個多月里，市國土局經(jīng)營性用地土地出讓一直呈現(xiàn)“零供應(yīng)”，直至3月底才僅僅掛出兩塊土地。按照慣例，公告掛出到實際成交會有半個月左右的成交周期，這就意味著直到4月上旬，北京土地市場也不會有土地成交。不僅是北京，其他一線城市也出現(xiàn)不同程度的供給下滑。統(tǒng)計顯示，今年一季度一線城市僅成交20宗住宅用地，環(huán)比下降78.5%，同比下滑52%，創(chuàng)下歷史最低紀錄。

“一線城市價格漲幅過高，而且3月逐漸出現(xiàn)了部分約束性限制政策。”一位地產(chǎn)界人士表示，政策走勢也是土地市場轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標。

今年2月，上海市明確了土地供應(yīng)中小套戶型配比，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%；北京最新供應(yīng)的兩塊土地也再次啟動沉寂已久的“7090”政策，即地塊除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

房企扎堆推高地價

與一線城市相反，大部分二線城市依然出臺了不同程度的利好，各地推地積極性也高漲。房企赴二線城市拿地的積極性也在顯著提高。包括融創(chuàng)、綠地、華潤、恒大、碧桂園在內(nèi)，眾多房企一季度拿地均超過百億元；保利、萬科、綠城拿地金額雖未“破百”，但也接近百億元。融創(chuàng)中國更以198億元的拿地總額位列一季度的拿地榜首，而去年融創(chuàng)一季度拿地金額僅為20億元。

“房企拿地分化，針對三四線城市庫存明顯過剩的風(fēng)險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。”張大偉分析，當前市場明顯分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2016年一季度看，一二線城市快速復(fù)蘇。

一線城市在標桿房企拿地爭搶的影響下，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，目前僅有二線城市依然有一定的發(fā)展上升空間。但隨著中型房企與標桿房企在二線城市陷入激烈混戰(zhàn)，未來房價快速上漲風(fēng)險正在加大。2月，恒大曾以37.71億元競得佛山市一塊商住地地塊，溢價率達到驚人的177.28%，樓面價已逼近周邊在售房價。

二線城市風(fēng)險加劇

在房企拿地積極性高企的背景下，南京、蘇州等二線城市紛紛出現(xiàn)“地王”，而且地價甚至超過在售周圍房價，這讓部分二線城市土地政策可能趨緊。

實際上，南京日前悄然調(diào)整土地拍賣規(guī)則，新的規(guī)則從土地款首付比例上從嚴。外界評論，這一舉措不會對土地拍賣有明顯降溫作用，但有可能讓冒進的開發(fā)商有所收斂。張大偉表示，房企的爭搶已經(jīng)令部分二線城市地價上漲過快，這很可能引發(fā)調(diào)控指向這些區(qū)域。

專家指出，三四線城市短期內(nèi)仍難復(fù)蘇，一二線城市仍是樓市熱點。在一線城市“受限”的背景下，二線城市地價在房企爭搶下正在追隨一線城市的腳步。但土地價格的飆升無疑導(dǎo)致房價上漲，價格持續(xù)上漲又將導(dǎo)致投機性、投資性需求卷土重來，市場風(fēng)險會不斷累積。

“這樣的局面無論是市場還是管理層面都難以接受，屆時恐怕不僅土地調(diào)控政策會出臺，之前各地已松綁的銷售環(huán)節(jié)政策再度緊縮也不無可能，那樣無疑將令房企再度陷入銷售停滯的窘境。”上述專家說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。