溢價(jià)地王頻現(xiàn) 二線城市樓市火爆需警惕

滬深樓市新政落地半月，一線樓市成交急速降溫。而另一邊，一線城市周邊的蘇州、南京、合肥等二線城市卻一片火熱，不僅樓市成交火爆、一房難求，土地市場(chǎng)也頻頻上演爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。4月7、8兩日，蘇州今年的首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)轟動(dòng)了地產(chǎn)圈，平均溢價(jià)率超過(guò)200%的瘋狂熱度令業(yè)界咋舌。業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)剩資金可能把二線城市作為投資的避風(fēng)港，應(yīng)該警惕“虛火”向二線城市轉(zhuǎn)移。

二線土地競(jìng)拍屢創(chuàng)新高

4月7、8兩日，蘇州迎來(lái)2016年首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)，火爆程度令不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆“前所未有”。超過(guò)40家房企對(duì)蘇州樓市虎視眈眈，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達(dá)到250.73億元，平均溢價(jià)率高達(dá)203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過(guò)100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過(guò)300%。

其中，景瑞地產(chǎn)所拿地塊溢價(jià)率最高，達(dá)319%；當(dāng)代置業(yè)收獲最多，共斬獲3幅地塊，其中一幅樓板價(jià)達(dá)28761元/平方米，是成交地塊中單價(jià)最高的一幅；魯能、華發(fā)、東原等房企均有所斬獲，且是首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)。從記者獲得的數(shù)據(jù)看，兩天的土地拍賣中，只有一幅地塊溢價(jià)率低于100%，為60%，其中還有7幅溢價(jià)率超過(guò)200%。

不僅是蘇州，南京、合肥、杭州的土地市場(chǎng)也同樣火熱。3月18日，全國(guó)近40家房企爭(zhēng)奪南京5塊地，成交金額達(dá)92.72億元。其中鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊，該地塊共吸引了包括保利、融創(chuàng)、華潤(rùn)、招商等在內(nèi)的23家房企報(bào)名參與，最終經(jīng)過(guò)16輪競(jìng)價(jià)，招商以總價(jià)48.2億元競(jìng)得，3萬(wàn)元/平方米的成交樓板價(jià)成為南京城北的新單價(jià)地王。

3月24日，合肥3月土地拍賣會(huì)上，多宗熱門區(qū)域地塊亮相，其中濱湖區(qū)一宗地拍出76.89億元的“天價(jià)”，溢價(jià)率高達(dá)400%，成合肥總價(jià)地王。

4月5日，杭州蕭山北干山口單元杭發(fā)廠及北干街道中單元E-3地塊集中出讓。最終，蕭政儲(chǔ)出[2016]2號(hào)地塊經(jīng)過(guò)17輪報(bào)價(jià)，由融信集團(tuán)以17億元總價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)18556.52元/平方米創(chuàng)新高。

火爆背后的“溢出效應(yīng)”

3月中旬以來(lái)，為防止樓市過(guò)熱，蘇州、上海、深圳等熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，如上海、深圳提升非戶籍家庭購(gòu)房年限、調(diào)高二套房首付比例、蘇州限定樓盤一年內(nèi)漲價(jià)不得超過(guò)12%等。滬深兩大樓市隨即出現(xiàn)降溫。但二線城市的樓市依然熱度不減。已有“穩(wěn)房?jī)r(jià)”政策出臺(tái)的南京和蘇州，成交量依然在穩(wěn)步上升。

土地市場(chǎng)也顯現(xiàn)出一線城市受限后的“溢出效應(yīng)”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2016年一季度土地成金額較2015年一季度上漲15%，達(dá)到3040億元。熱點(diǎn)二線城市土地競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，尤其是那些2015年樓市成交量或者成交價(jià)格未能與整體市場(chǎng)同步上漲的城市，成為土地市場(chǎng)的新寵。數(shù)據(jù)顯示，3月土地市場(chǎng)成交金額城市排名中，天津、合肥、南京、佛山、杭州分別位居前五名。從土地成交單價(jià)來(lái)看，3月土地成交單價(jià)排名前十的地塊中，南京和杭州各3宗，上海2宗，三亞和天津各1宗。在一、二線城市在政策收緊以及地價(jià)較高之下，企業(yè)拿地?zé)崆橹饾u轉(zhuǎn)向二線城市，尤其是合肥、南京等城市，且大多數(shù)為高溢價(jià)拿地。

“這些熱點(diǎn)二線城市受益于一線城市的‘溢出效應(yīng)’和‘比價(jià)效應(yīng)’，再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)體量，因此在一線城市受限后，成為接棒的熱點(diǎn)城市。”易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示。對(duì)于后市，他認(rèn)為上海、深圳受到收緊政策影響，成交量將有下跌過(guò)程；二線城市熱點(diǎn)城市市場(chǎng)過(guò)于“火熱”，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，且已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政，未來(lái)部分城市將繼續(xù)調(diào)整，總體市場(chǎng)回落幅度小于一線。而三、四線城市變化不多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。