多地土地拍賣溢價超200% 樓市調(diào)控仍存空間

近幾個月來，南京、武漢、濟(jì)南、廈門等多個城市先后出臺樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期全國土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價購買土地，天津、濟(jì)南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價超過200%現(xiàn)象，給樓市穩(wěn)定帶來了負(fù)面效應(yīng)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報2日消息，在11月22日多個城市進(jìn)行的土地拍賣中，廣州、武漢、長沙等地再次出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。廣州市3宗土地拍出樓面價超過40000元/平方米，拍出價格刷新廣州土地交易紀(jì)錄。武漢一宗出讓總價達(dá)110.65億元的土地，長沙一宗成交總價28.99億元的土地，也刷新了兩地土地出讓總價紀(jì)錄。

除一些城市再次出現(xiàn)“地王”外，在11月的土地出讓中，不少城市也存在房企高溢價購地現(xiàn)象。山東濟(jì)南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬元競得，溢價率265%；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價率達(dá)200.77%；天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價57.5億元成交，平均溢價高達(dá)494%。

據(jù)中原集團(tuán)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上旬，全國54個熱點(diǎn)城市住宅成交量比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。但自6月份以來，部分城市新“地王”價格也較前期大幅飆升，此外，樓市調(diào)控政策實(shí)施后，近期各線城市土地拍賣溢價率近期再度抬頭，土地市場依然高溫難退。

蘇州大學(xué)法學(xué)院劉磊教授認(rèn)為，目前部分一二線城市的房地產(chǎn)市場，已被大量資本占據(jù)，在一些開發(fā)商推波助瀾和購房投機(jī)者的跟風(fēng)炒作下，一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性，因此高溢價買地行為出現(xiàn)的頻率就會很高，對于這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

專家認(rèn)為，出臺樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對商品房銷售環(huán)節(jié)，在土地拍賣與競標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)控制，從多個角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

針對頻繁出現(xiàn)的高溢價購地現(xiàn)象，一些城市也陸續(xù)出臺管控措施，鄭州市在出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定，市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機(jī)制”。11月29日，上海、天津等城市出臺差別化房貸新政，分別提高首套房、二套房貸款首付比例，從貸款角度對樓市進(jìn)行調(diào)控。

易居中國的研究稱，為防止地價飆升成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步加碼調(diào)控政策。就政策而言，類似南京、天津、濟(jì)南等城市出臺的“土地限價”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會在更多城市出現(xiàn)。

國海證券一份研究報告分析，就全國范圍而言，重點(diǎn)調(diào)控城市的土地市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫，政府出臺的一系列調(diào)控手段，使得前期地王集中區(qū)域開始出現(xiàn)地價回落現(xiàn)象。為進(jìn)一步調(diào)控樓市，防止土地拍賣價格非理性增長，后續(xù)可能會有更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。