杭州調控劍指“打新熱” 5年限售能否為樓市降溫？

繼上海、廣州、深圳一線城市調控升級之后，以杭州代表的二線城市也開始進一步加強調控。1月27日，杭州發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》。從限購、限售、稅收和無房家庭認定及高層次人才購房政策等方面加強樓市調控。

“搖號”“打新”是此輪樓市火熱的主要標志。杭州此次新政提出，搖號中簽率小于或等于10%的項目，5年內不得轉讓。對此，業(yè)內人士認為，杭州是一二線城市中，第一個針對“打新”房源進行限售的城市。那么，杭州此次調控升級能否為市場降溫？是否會有更多的城市加入調控升級隊列？

杭州此次發(fā)布的新政，從限購、限售、稅收等多個方面，進一步加強樓市調控。

首次針對“打新房源”實行限售

與開年以來其他城市調控升級內容不同的是，杭州在住房限售方面做出規(guī)定，要求在杭州市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，5年內不得轉讓；購房人以優(yōu)先購買方式取得的商品住房，5年內不得轉讓。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，杭州是一二線城市中，第一個針對“打新”房源限售的城市，這可能成為市場的示范。搖號、打新是這一輪熱點城市的主要標志，降低打新房源的投資屬性最能影響當下市場。

眾所周知，杭州樓市已經持續(xù)火爆多年，剛剛過去的2020年，杭州房地產市場表現(xiàn)依舊亮眼。全年推盤860余次，近12.8萬套新房源入市，蕭山、余杭為供應主力，67萬人次登記，平均中簽率19%。從項目中簽表現(xiàn)來看，共16個項目中簽率低于3%，融創(chuàng)城以0.5%中簽率創(chuàng)下杭州歷史搖號最低紀錄，西溪公館兩次開盤合計近6萬登記人次創(chuàng)造歷史。

據悉，杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但僅限于企業(yè)購房限售，該政策為“企業(yè)購買本市限購區(qū)域的住房，需滿3年方可上市交易”。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，本次政策從內容上看，限售房源范圍主要在于熱點項目，并未涉及到所有項目。杭州采取差別化限售政策，在保障市場活躍度的同時，又保障市場穩(wěn)定性。

對于杭州限售管理升級，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，過去有購房者鉆了限價的漏洞，進行房源炒作。今后，一些“買到就是賺到”的“網紅盤”，后續(xù)也不能隨意倒騰。同時，對于優(yōu)先購買的需更加規(guī)范，在限售的過程中，防范變相炒房者。

落戶年限及贈與均納入限購范圍

除了上述限售規(guī)定外，杭州此次還升級了限購政策，規(guī)定落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內限購1套住房；此外，在限購范圍內贈與他人住房，贈與人須滿3年方可購買住房，受贈人須符合限購政策（不含遺贈）。

對此，嚴躍進表示，這是對現(xiàn)有限購政策“打補丁”，從而成為現(xiàn)行最全面的限購政策，減少炒房空間，其中針對新落戶人員的限購，是防范通過落戶來進行炒房。而過去房屋贈與是繞過限購的一種常規(guī)做法，現(xiàn)在也給予管控。

潘浩也稱，查缺補漏是本次政策的重要特點，加強了購房資格的認定標準，提升了此前沒有的贈與限購。事實上，2020年東莞、寧波均有提出類似要求，最早可追溯到2017年鄭州調控政策，杭州此條政策基本與鄭州調控條款一致。

值得注意的是，杭州無房家庭有著優(yōu)先購房的保障。此次杭州對“無房家庭”的認定標準進行了調整，其中，2018年4月4日后轉讓本市限購范圍內住房的，在杭州市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。此次杭州還明確高層次人才在杭州市限購范圍內，無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。

嚴躍進表示，如果部分購房者先轉讓房產然后申報無房家庭，這在今后將不再可行。這讓一些“看似無房、實則有房”的家庭則難以享受優(yōu)先購房政策。對于人才優(yōu)先購房的規(guī)定，同樣是為了杜絕“假人才真炒房”的亂象。

此外，杭州明確本市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。據不完全統(tǒng)計，目前全國至少有6個城市升級了增值稅政策，包括深圳、無錫、沈陽、成都、上海和杭州。其中，1月21日上海發(fā)布的“滬十條”中，就包括增值稅征免年限從2年提高至5年。

在張大偉看來，增值稅“2改5”很可能成為這一輪調控的標準動作。嚴躍進也認為，增值稅是一個非常強的信號，后續(xù)二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。但是需要防范的是，房東把稅費成本轉嫁給購房者。

新一輪調控升級或有更多城市跟進

杭州調控預期效果如何？諸葛找房數(shù)據研究中心分析師王小嬙認為，杭州主要是加強限購、限售政策，增值稅“2改5”，對無房家庭及高層次人才的定義更加嚴格。整體來說政策力度較為溫和，也并未涉及打擊假離婚、加強限貸政策等，內容創(chuàng)新力度不大。短期城市交易量將會有所下降，但對價格沖擊不大，價格短期轉穩(wěn)。

在潘浩看來，杭州政府在市場熱度持續(xù)上升時加強管理，目標是堵住炒房渠道、穩(wěn)定房地產市場。

據悉，今年開年以來，包括上海、廣州、深圳、杭州，合肥在內，7天5個城市調控加碼。對此，王小嬙認為，這并不是代表著今年調控以收緊態(tài)勢為主，更多的是落實中央“房住不炒”政策定位。

“本輪多城市升級調控，有利于抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控?！睆埓髠フJ為，后續(xù)還要針對資金無序進入房地產進行約束，否則調控政策的力度可能會被稀釋。

值得關注的是，據新華社1月26日消息，住建部副部長倪虹近日帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。報道援引倪虹說法稱，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一，城市政府要充分認識保持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。

為此，張大偉表示，住建部主導的調控也可能繼續(xù)擴大城市數(shù)量，有望有超過10個城市在最近出臺“打補丁”的樓市政策，掀起地方調控的新一輪升級。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。