營(yíng)改增全面鋪開(kāi)后 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)或下降15%

“5月1日全面實(shí)行‘營(yíng)改增’后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體影響偏利好，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，長(zhǎng)期體現(xiàn)為地價(jià)上漲。”華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

“營(yíng)改增”是今年確保積極財(cái)政政策更加有效、著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲。在2016年政府工作報(bào)告中提出的第一項(xiàng)改革措施，就是全面實(shí)施“營(yíng)改增”，即從5月1日起將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保行業(yè)稅負(fù)只減不增。短期來(lái)看，“營(yíng)改增”影響企業(yè)稅負(fù)的四個(gè)關(guān)鍵要素是：毛利率、可抵扣成本占比、銷項(xiàng)稅率、進(jìn)項(xiàng)稅率。

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，此次“營(yíng)改增”試點(diǎn)主要在二手房交易、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)以及不動(dòng)產(chǎn)抵稅等環(huán)節(jié)影響房地產(chǎn)行業(yè)。

銀河證券認(rèn)為，實(shí)行“營(yíng)改增”后，可以為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)。由于營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價(jià)外稅，以不含稅的增值部分為計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了生產(chǎn)鏈條中重復(fù)計(jì)稅的問(wèn)題。在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅平均比例為5.5%，“營(yíng)改增”后土地成本不計(jì)入銷售額，建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經(jīng)測(cè)算“營(yíng)改增”前后的均衡毛利率約為56%，即當(dāng)毛利率水平低于56%時(shí)，“營(yíng)改增”將改善企業(yè)毛利水平，大部分房地產(chǎn)企業(yè)毛利率均在均衡點(diǎn)以下，因此，“營(yíng)改增”對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)起到了減負(fù)的效果，但也對(duì)企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。

“此外，按照‘營(yíng)改增’前的方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售營(yíng)業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅，而‘營(yíng)改增’之后，只需按3%的比例預(yù)繳增值稅，這一改變也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)的上升空間會(huì)更大。”銀河證券表示，“營(yíng)改增”又能利好商業(yè)地產(chǎn)。主要在于實(shí)施增值稅后，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣，這將鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)的投資與持有。相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力更大，“營(yíng)改增”的全面鋪開(kāi)將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。

中金公司預(yù)計(jì)，實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)有望從3960億元（營(yíng)業(yè)稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%。

最后，謝皓宇指出，就目前情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在許多問(wèn)題，除了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)征稅較為嚴(yán)重外，對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產(chǎn)稅制體系的不斷完善，不僅上述兩方面問(wèn)題有望得到解決，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將得到健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。