北京通州商住項(xiàng)目升溫 面臨調(diào)控臨界點(diǎn)

自北京地鐵6號(hào)線通州北關(guān)站出來(lái)，便能看到一棟棟主體工程已經(jīng)完工的高層建筑。

這是已經(jīng)升級(jí)為北京副中心的通州，樓市紅火的一個(gè)側(cè)面例證。在決策層的官方表述上，原稱為“北京行政副中心”的說法已悄然改為北京市副中心，證明這一區(qū)域的重要性。

日前，通州區(qū)副區(qū)長(zhǎng)劉貴明介紹，最初確定的行政副中心就局限在6平方公里的范圍內(nèi)，后來(lái)逐漸擴(kuò)展到通州老縣城155平方公里的面積?，F(xiàn)在，通州區(qū)域范圍內(nèi)906平方公里已全部被納入北京市副中心的范圍。

重要性的升級(jí)帶來(lái)了樓市的火熱。在出臺(tái)“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”不過半年之后，近日有關(guān)通州商住項(xiàng)目限購(gòu)政策將出爐的消息甚囂塵上，根據(jù)業(yè)內(nèi)盛傳的版本，通州區(qū)商住限購(gòu)主要針對(duì)商業(yè)、辦公和公寓類物業(yè)轉(zhuǎn)為住宅銷售的產(chǎn)品，通過信貸政策、購(gòu)房資格認(rèn)定以及銷售方式等方面進(jìn)行限制。

4月27日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電通州區(qū)住建委獲悉了解上述傳聞情況，知悉目前并未執(zhí)行這一政策，且未收到具體執(zhí)行的通知。

但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪獲悉，決策層近期開始研討通州商住項(xiàng)目的限購(gòu)的可執(zhí)行性，但針對(duì)具體是否實(shí)施，什么時(shí)候?qū)嵤┤源嬖诓淮_定性。

通州商住項(xiàng)目升溫

劉貴明簡(jiǎn)述了通州未來(lái)的一幕幕前景，比如，投資300多億元整治通州水環(huán)境；將通州城區(qū)周邊全部布點(diǎn)高水平的城市公園；到2020年，通州將成為北京市教育強(qiáng)區(qū)等等。在這背后，是通州升級(jí)為北京行政副中心帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。

這同時(shí)帶動(dòng)了該區(qū)域房?jī)r(jià)水漲船高。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就通州區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲空間采訪機(jī)構(gòu)研究人士、房企和購(gòu)房人群，無(wú)一不看好當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上升空間。

事實(shí)上，為避免區(qū)域過度房地產(chǎn)化，早在2015年8月，即通州定位為行政副中心后，通州已出臺(tái)了“史上最嚴(yán)”的通州版住宅限購(gòu)。彼時(shí)，商住兩用房被列在限購(gòu)之外。

因此，通州的商住項(xiàng)目開始加溫。根據(jù)通州區(qū)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積為40.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)93.9%。其中，住宅銷售面積為19.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%；辦公樓15.8萬(wàn)平方米，是上年同期的13.2倍；商業(yè)、服務(wù)性經(jīng)營(yíng)用房2.4萬(wàn)平方米。

一組數(shù)據(jù)可以佐證通州商住項(xiàng)目的飛漲，根據(jù)北京市住建委備案數(shù)據(jù)，截止到4月24日，北京通州4月商住共成交5016套，而北京全市商住成交僅為7584套，通州成交量占比超過66%。

而根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至4月25日北京簽約的公寓類物業(yè)產(chǎn)品達(dá)到了8318套，在3月刷新歷史單月紀(jì)錄后，4月再次刷新最高新紀(jì)錄。從北京公寓市場(chǎng)歷史看，在4月之前歷史只有4次單月超過4000套。大部分都出現(xiàn)在最近2年。

商住房限購(gòu)臨界點(diǎn)

通州商住項(xiàng)目的持續(xù)升溫也引發(fā)決策層的關(guān)注，“近期，北京市屬領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注到通州商住量?jī)r(jià)齊漲的狀況，決策層就如何穩(wěn)定通州的商住市場(chǎng)開了業(yè)內(nèi)的征求意見內(nèi)部會(huì)議。”一位全國(guó)性大型房企負(fù)責(zé)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

這也是近期有關(guān)通州商住項(xiàng)目限購(gòu)政策將出爐的消息甚囂塵上的根源。

據(jù)北京市中原地產(chǎn)首席分析師張大偉了解，通州商住限購(gòu)早在去年8月份就特別討論過，版本很多。之所以未出，一方面區(qū)域商住項(xiàng)目本身并無(wú)居住屬性，屬于商業(yè)辦公類產(chǎn)品，很難限制；另一方面，區(qū)域商住項(xiàng)目存量較多。

近期，市場(chǎng)再度盛傳通州將加碼商住項(xiàng)目限購(gòu)的消息，根據(jù)業(yè)內(nèi)說法，通州區(qū)商住限購(gòu)主要針對(duì)商業(yè)、辦公和公寓類物業(yè)轉(zhuǎn)為住宅銷售的產(chǎn)品，通過信貸政策、購(gòu)房資格認(rèn)定以及銷售方式等方面進(jìn)行限制。

據(jù)上述大型房企人士了解，通州商住限購(gòu)的確初步形成了原則性的草案，但并非最終的政策版本，具體是否實(shí)施、還需要進(jìn)一步的探討。

另一位在通州有項(xiàng)目的開發(fā)商人士在受訪時(shí)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，的確并未有政策落地的具體說法和時(shí)間。但其認(rèn)為加碼性政策出臺(tái)的概率很大。

至于調(diào)控方式，上述人士稱，大方向是限制投機(jī)需求，尤其是那些不是按套而是按照一層甚至一棟去購(gòu)買的群體。主要目的是限制個(gè)人過度投機(jī)購(gòu)房的情況。

上述人士介紹，政策是否推出，什么時(shí)候推出，怎么推出還不好說，核心是看區(qū)域商住價(jià)格和投機(jī)性。

張大偉也認(rèn)為，目前通州商住項(xiàng)目的升級(jí)版政策是否出臺(tái)還不好說，但站在北京行政副中心的戰(zhàn)略定位下，限制區(qū)域投機(jī)是方向之一。張大偉認(rèn)為，政策是否出，主要看庫(kù)存和價(jià)格的情況，目前的確屬于一個(gè)臨界點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。