去庫(kù)存就得房?jī)r(jià)降到10年前 這事靠譜嗎

據(jù)媒體報(bào)道，3年前中心區(qū)住宅成交均價(jià)就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的唐山市。由于持續(xù)多年滯漲，3年前均價(jià)賣到7000元/平方米的項(xiàng)目，如今多數(shù)還是這個(gè)價(jià)位。而2007年，唐山市區(qū)的房?jī)r(jià)便達(dá)到了7000元/平方米。2008年更是在樓市低迷下，市區(qū)均價(jià)一度掉到了5000元/平方米。

也就是說，唐山的房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌到了10年前的水平。即便如此，按照唐山當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的說法，以現(xiàn)在這樣的銷售速度，完全消化目前唐山市場(chǎng)的庫(kù)存，肯定要超過10年。雖然這名業(yè)內(nèi)人士的去庫(kù)存，可能“去”得過于徹底了一些。畢竟，任何城市都不可能出現(xiàn)供需完全對(duì)等、完全一致、完全沒有縫隙的現(xiàn)象。但是，留下3年庫(kù)存，還要7年以上。而唐山是河北經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，如果唐山的去庫(kù)存時(shí)間都要達(dá)到7年以上，河北其他地區(qū)呢，全國(guó)其他三、四線城市呢？

如果說唐山在去庫(kù)存問題上還有些相對(duì)樂觀的因素的話，那就是房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回10年前。而按照趨勢(shì)，還有可能繼續(xù)下跌。那么，對(duì)于購(gòu)房者來說，當(dāng)然房?jī)r(jià)跌到心理價(jià)位以內(nèi)，特別是農(nóng)民工的心理價(jià)位以內(nèi)，去庫(kù)存的內(nèi)存動(dòng)力就有可能被激活。

問題在于，這是唐山。而從其他地方的情況來看，房?jī)r(jià)似乎并沒有出現(xiàn)明顯的下跌，絕大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)與10年前相比，都有很大的上漲。就算近兩年有所下跌，也仍然遠(yuǎn)高于10年前的水平。如此一來，在購(gòu)買力和心理環(huán)節(jié)，就會(huì)嚴(yán)重影響到購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)力和熱情。尤其是農(nóng)民工和外來人口，按照三、四線城市的薪酬水平，是很難形成購(gòu)買力的。那么，去庫(kù)存的壓力就會(huì)很大。

值得注意的是，由于目前的商品房庫(kù)存，絕大多數(shù)都是2007年以后開發(fā)商高價(jià)拿地形成的，相當(dāng)一部分是2008、2009年地價(jià)最高時(shí)拿地形成的。也就是說，商品房的成本也相當(dāng)高。加上這些年的財(cái)務(wù)成本、運(yùn)行成本，房?jī)r(jià)會(huì)更高。在這樣的情況下，要想讓房?jī)r(jià)降到10年前，難度可想而知?？墒牵绻?jī)r(jià)不出現(xiàn)明顯下降，在三、四線城市，要想達(dá)到去庫(kù)存的目的，也是可想而知。

更為重要的是，與一、二線城市相比，多數(shù)三、四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也相對(duì)較差，外來人口較少，居民收入水平也相對(duì)較低，承受高房?jī)r(jià)的能力很差。如果沒有足夠的政策支撐，沒有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的支撐，沒有外來人口和本地居民收入增長(zhǎng)的支撐，顯然去庫(kù)存的壓力會(huì)非常大，對(duì)房?jī)r(jià)的要求非常高。如果此時(shí)的房?jī)r(jià)能夠象唐山一樣跌到10年前，去庫(kù)存的希望就會(huì)大大增強(qiáng)。

眼下，中央號(hào)召各地要重點(diǎn)抓好棚戶區(qū)改造工作。應(yīng)當(dāng)說，這是比農(nóng)民工進(jìn)城更為可靠的一種去庫(kù)存方法。最核心的問題，也仍然是房?jī)r(jià)問題。也就是說，現(xiàn)行的房?jī)r(jià)，是否能夠與棚戶區(qū)改造相匹配，棚戶區(qū)居民的貨幣補(bǔ)償，是否買得起庫(kù)存房，是一個(gè)很大的問題。如果此時(shí)政府能夠在政策上給予一定的支持，讓開發(fā)商也做出一些讓步，從而把房?jī)r(jià)控制在合理水平，可能對(duì)去庫(kù)存是能夠產(chǎn)生比較積極的作用的。特別是開發(fā)商的讓價(jià)，應(yīng)當(dāng)把未來可能出現(xiàn)的損益計(jì)算出來，譬如再庫(kù)存3年，會(huì)增加多少財(cái)務(wù)和運(yùn)行成本，從而把這些讓利給風(fēng)扇者，也應(yīng)當(dāng)是一種促銷手段，一種去庫(kù)存方式。而政府在相關(guān)的稅費(fèi)方面，給購(gòu)房者一些支持，則能夠從心理和信心方面對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生有效的促動(dòng)。

從總體上講，按照三、四線城市目前的實(shí)際情況，房?jī)r(jià)只有降到10年前，去庫(kù)存才會(huì)有效果，才有可能把廣大居民的風(fēng)扇熱情激活、反之，困難就會(huì)相當(dāng)大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。