開發(fā)商談惠州樓市：什么都沒做客戶就來了

“什么都沒做，客戶就來了。”一季度量價躥漲的樓市，讓開發(fā)商感覺幸福來得有點莫名其妙。

近日，惠州市統(tǒng)計局發(fā)布的一季度房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示出樓市的火爆程度：今年1-3月份，惠州全市商品房銷售面積357.1萬平方米，銷售面積居廣東省首位；增長117%，增幅為全省第3位、珠三角第2位。而在剛剛過去的4月份，惠州樓市成交量繼續(xù)走高，單月銷售房源面積創(chuàng)下歷史新高位：超180萬平方米。

盡管數(shù)據(jù)亮眼，但人多房少的搶購局面，中介“喝茶費”、內(nèi)部認購再轉(zhuǎn)賣等行為，已經(jīng)讓有關政府部門有所警惕。前不久，惠州市房管局等三部門發(fā)布《關于嚴格規(guī)范商品房銷售行為的通知》，正是為了避免市場出現(xiàn)亂象。

惠州樓市為何量價齊升？

“去年是怎么折騰都沒客戶，今年則時刻被上門的客戶折騰。”惠城水口寶安山水龍城項目經(jīng)理丁亞峰如是形容市場的變化——去年這時候，在惠活躍的房地產(chǎn)商拼盡全力找尋客戶仍難覓得成交，此刻，卻沒想到打了一個漂亮的翻身戰(zhàn)。

成交量暴漲的同時，長期低位徘徊的樓價也呈現(xiàn)出穩(wěn)漲行情。數(shù)據(jù)顯示，對比2015年末全市商品房6521元/平方米的銷售均價，今年前3月度房價分別提至6833、7127、7099元/平方米。

持續(xù)的量價齊升行情下，一些購房者的心態(tài)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，慌亂入市。“為什么去年沒有拿下那套房？”“當時為什么要猶豫？”很多因為觀望而錯失在去年低位入市良機的市民開始抱怨和懊惱。

購房者劉瑩告訴記者，就回老家過了個春節(jié)，她在金山湖某小區(qū)看中的那套房源，單價已從7200元/平方米躥漲至9500元/平方米，讓其只能無奈揮別中意的金山湖住區(qū)。

惠州樓市量價齊升的原因是什么？被高房價擠壓的深圳客全面入境惠州，這個說法漸被市場各方普遍認同。盡管惠州房價經(jīng)過多次上調(diào)逼近8字頭（部分優(yōu)質(zhì)項目均破萬），但對比深圳房價差距甚遠，這也使得市場呈現(xiàn)出與前期“低價走量”迥異的行情，價漲量穩(wěn)。

另外，一季度未到推貨高峰期，只有少量的存量產(chǎn)品入市，而激增的置業(yè)客戶助推了市場階段性的供需緊張局面，房地產(chǎn)商抬高價格來賣，對其后續(xù)集中推貨也很有利，帶動項目價值重塑。

成首個出臺“降溫”措施地級市

“3月份以來，項目的定價策略重新修訂，銷售太火爆了，要及時調(diào)價。”金山湖某項目負責人向記者透露的定價動向也反映著市場的熱潮。

記者跟訪中發(fā)現(xiàn)，近一兩個月，大部分樓盤都經(jīng)過多次調(diào)價，個別樓盤甚至出現(xiàn)“一日一調(diào)”局面。

在躥漲的市場初期，多位業(yè)內(nèi)人士認為開發(fā)商應該謹慎，畢竟深圳客搶購行為未必能夠持續(xù)。另外，城市庫存壓力仍然存在。

房地產(chǎn)主管部門也表現(xiàn)出擔憂?；葜菔蟹抗芫窒嚓P知情人士介紹，樓價高漲，后續(xù)市場不明，已經(jīng)引起該局關注。多個周六日，該局派出多名工作人員去樓盤現(xiàn)場踩盤，及時監(jiān)控市場動態(tài)，以制定預案應對，避免市場出現(xiàn)過度波動。

樓市的階段性火熱局面也引起惠州市委市政府的高度關注?；葜菔形睍?、市長麥教猛在4月22日舉行的全市一季度經(jīng)濟形勢分析暨重點項目推進會上直言，對這種井噴式的旺銷勢頭要有清醒的認識，但同時也要把握好這一積極趨勢，支持企業(yè)加快去庫存，使房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展。

事實上，樓市確實已出現(xiàn)了一些值得關注的不良現(xiàn)象。例如，部分聲稱漲至8字頭的樓盤，其網(wǎng)簽價格僅為5字頭，高額的價格差意味著買賣過程中出現(xiàn)“陰陽價”，這受到購房者質(zhì)疑。另外，中介收取的“喝茶費”、企業(yè)內(nèi)部認購再銷售，以及第三方認籌轉(zhuǎn)賣等違規(guī)行為所需要的費用均轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

惠州樓市專家胡光宇認為，正是這些不良行為直接催生了政府出手規(guī)范市場行為，為樓市“降溫”。3月29日，惠州市房管局聯(lián)合市住建局、市工商局發(fā)布《關于嚴格規(guī)范商品房銷售行為的通知》，要求樓盤在取得預售證前不得對外銷售和收取定金，委托代理機構（含電商）繳交團購費等行為也被禁止，規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。市住建局房管科負責人在受訪時就表示，規(guī)范市場的同時，也是傳遞市場“降溫”信號，進入“暖市”周期，開發(fā)商也要規(guī)范管理和流程，避免市場出現(xiàn)不健康局面。

惠州也因此成為廣東省內(nèi)除一線城市廣州、深圳外，首個出手降溫樓市的地級市。

適度價值回歸有助市場保持穩(wěn)定

結(jié)合供給側(cè)結(jié)構性改革去庫存的背景，記者注意到，惠州在一季度高成交的帶動下，去庫存表現(xiàn)很不錯。據(jù)3月初廣東省政府下達的各城市去庫存任務，被列入一類城市的惠州到2018年底庫存規(guī)模減少105萬平方米的任務量已然被消化。

據(jù)惠州近日發(fā)布的庫存數(shù)據(jù)，截至3月底，2015年末全市1665萬平方米商品房的庫存數(shù)已降至1475萬平方米（去庫存190萬平方米）。這是否意味著當前已經(jīng)超額完成省里下達的任務？惠州市房管局相關負責人直言并非如此，這只是動態(tài)庫存情況，接下來，隨著惠州市場供應高峰期的出現(xiàn)，后續(xù)市場仍有壓力。

惠州中原地產(chǎn)監(jiān)測，4月和5月，惠州將分別迎來245萬平方米和140萬平方米的新房源入市。下半年還將有超過500萬平方米新房進入市場。而聯(lián)系上一季度月均近120萬平方米的銷售量，穩(wěn)步消化仍然可以期待。

胡光宇對此直言，市場壓力不小。高房價之下如何應對市場集中供應？深圳客支撐市場的局面還能持續(xù)多久……這些問題都是要考慮的。

作為開發(fā)商，德威集團營銷總監(jiān)黃建達則認為后續(xù)市場量有可能出現(xiàn)回落，但是價格將保持穩(wěn)定。他說，在前兩年，甚至今年春節(jié)前的1月份，開發(fā)商基本都在延續(xù)著高折扣、高優(yōu)惠的低價走量策略。事實上，競相出現(xiàn)的低價很多是開發(fā)商處于無奈時的保命舉措，是一種與實際市場價值并不相符的低價。

黃建達介紹，經(jīng)過1季度的成交期，當前市場下的開發(fā)商基本都活過來，很多在一個季度就實現(xiàn)了往年全年的銷售額，企業(yè)回款、現(xiàn)金流都趨于通暢。在這樣的市場下，即使深圳客漸退、購房者減少，開發(fā)商也不會貿(mào)然降價，而是穩(wěn)步銷售。

在現(xiàn)實市場中，也有樓盤為了放慢銷售刻意提價。位于惠博沿線的華泓星岸城面對每日近10套的銷售量，緊急調(diào)價來減速。項目負責人介紹，一個季度就賣了近400套房，比去年全年都多，現(xiàn)在沒了任務壓力。不拉高價格賣慢點，后續(xù)的工程也跟不上。

胡光宇對于市場價值回歸的論斷也表示認同。“這在城市建設上也能找到佐證。”他說，莞惠城際通車的示范意義很重要，對于購房者而言，深惠城際、深圳地鐵的延伸，以及贛深高鐵和廣汕高鐵的規(guī)劃和實施都會成為關鍵要素。交通網(wǎng)絡的完善直接將惠州推入到區(qū)域的一體化進程中，也能更加吸引深圳、廣州等高房價城市的外溢需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。