國稅局研究員：房地產健康發(fā)展 國家經濟才能好

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學文獻出版社主辦的中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發(fā)布會定于5月5日上午9：30~12：00在中冶大廈9層會議室（北京朝陽區(qū)曙光西里28號）舉行。研討主題為“去庫存背景下的中國房地產發(fā)展”。

【以下為文字實錄】：

付廣軍：

非常感謝主辦方邀請我參加這次皮書發(fā)布會。我的發(fā)言不代表機構。

房地產是國民經濟的支柱行業(yè)，從這個角度來講，關聯性比較強，上下游產業(yè)比較多，包括鋼鐵、水泥，如果房地產不健康發(fā)展，對我們經濟影響非常大，特別是固定資產投資，如果一下滑，經濟增速就下來了。我的發(fā)言分三個方面，第一個方面是從稅收角度來談對房地產的一些看法。

首先作幾個解釋，第一個我這里談的稅收問題是房地產行業(yè)的稅收，也叫房地產產業(yè)的稅收，還有第二個概念，與房地產有關的稅收。第三是房地產稅。我只就第一個問題，房地產行業(yè)的稅收來談，像制造業(yè)一樣，大家知道房地產有生產環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)等，我只就第一個環(huán)節(jié)談房地產稅收的情況。

按照現行的中國統計年鑒，2013年中國房地產業(yè)增加值是35987.6億元，占GDP的比重是6.12%，這個數字2012年是5.85%，也就是從GDP的概念上來說，房地產行業(yè)在不斷的發(fā)展，從稅收角度來看，2013年，稅務局征收的口徑，來自房地產行業(yè)的稅收大概是15559.6億元，占全國稅收的12.97%，是占GDP比重的2.12倍，也就是說房地產行業(yè)的稅收貢獻率要大于它的經濟貢獻率。一是房地產業(yè)稅負比較高，達到了43.24%，但這個高不一定重，因為房地產行業(yè)比較特殊，一般我們稅收占GDP的比重是20.4%，也就是說房地產的稅負是宏觀平均稅負的2.12倍。這是2013年房地產稅收和經濟的對比情況。

2016年一季度，來自房地產業(yè)的稅收大概4643.18億元，比上年同期增加了669.33億元，同比增長16.8%，高于經濟增速，占全部稅收的比重是13.1%，高于2013年的比重。也就是說房地產占的稅收比重也在不斷的提高。其中房地產(14.03,0.00,0.00%)營業(yè)稅1916.77億元，占房地產稅收的41.28%，也就是四成營業(yè)稅，當然現在要“營改增”了，占全國營業(yè)稅的是33.99%，也就是說房地產一個行業(yè)的營業(yè)稅占全部營業(yè)稅的三分之一，同比增長了32%。二是房地產企業(yè)所得稅，763.5億元，占房地產稅收的16.44%，占全部企業(yè)所得稅的11.67%，同比增長15.7%，今年一季度房地產行業(yè)稅收還是不錯的。

談一下大家關注的，從今年5月1號開始的營改增情況。包括建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)以及生活服務業(yè)四個行業(yè)的“營改增”情況。第一個先介紹一個房地產業(yè)營改增的主要要點：一是銷售過度政策。二是土地成本不計入銷售額。三是不動產抵扣。四是融資成本不納入抵扣，大概是四個影響，根據這幾個要點我作了一下測算，作了一個案例的推算，因為我看到網上有些人在推算，看了半天發(fā)現是錯的，錯在什么地方呢？錯在由于土地成本是不計入增值稅的稅基，也就是說不能不計入銷售額的，他把土地成本完全的銷售額做了一個稅基，所以做出來是錯的，原來營業(yè)稅是5.6%，其實我算的算法是大概4.7%，也就是按照營改增以后房地產行業(yè)的稅收稅負是降到0.9個百分點，這當然有前提假設。舉個例子，如果某一個房地產企業(yè)營業(yè)額是100萬，其中土地成本占到35%，“建安”成本占到25%，財務成本占到3%，其他成本占10%。按照這個案例推算，大概房地產行業(yè)降0.9個百分點。這是一個測算。

第二個測算，由此可見我們房地產稅負提高不提高，和它的“建安”成本關系非常大，“建安”成本占的比例越高，它的稅負越低，因為可抵扣的越多。為什么現在營改增以后，房地產業(yè)和建筑業(yè)都是11%，因為建筑行業(yè)是房地產行業(yè)的上游，11%的話，愿意給抵扣鏈條，原來建筑行業(yè)是3%的營業(yè)稅。所以我個人認為建筑業(yè)的稅負可能會提高，但是就看它進項稅能不能抵扣的問題。我最近發(fā)了一篇文章，李克強總理在國務院常務會上莊嚴承諾，保證所有的行業(yè)營改增以后稅負只減不增，這是一個非常莊嚴的承諾，但是任重而道遠，因為每個企業(yè)情況不一樣，每個行業(yè)的進項抵扣不一樣，包括房地產行業(yè)，剛才我說了，如果“建安”成本占到50%，剛才我舉的是25%，如果建安成本能占到50%，它的營改增后的稅負情況是1.05%，也就是說房地產的稅負會大大降低。當然建筑安全成本能不能有效抵扣，比如這樣的情況下就是看進項是什么結構，每個企業(yè)的情況不一樣。

關于營改增以后，現在財務成本不能抵扣，土地成本不能抵扣，未來如果這兩項能抵扣的話，房地產行業(yè)的稅負還會降低，因為房地產業(yè)很多環(huán)節(jié)資金成本比較多，特別是資金周轉，未來這個能否抵扣不太清楚，如果這兩個政策實施的情況下，房地產行業(yè)的稅負還會降低，這是我簡單的說營改增的情況。

第三，談一下對去庫存的看法。第一個，去庫存首先要搞清楚庫存在什么地方，第二個，要搞清楚庫存的原因，第三個，談如何去庫存。我這么多年從事稅務局的調研，包括房地產行業(yè)的稅收調研。我個人認為，目前我們對房地產庫存的情況是結構性的，特別是在三四線城市大量的庫存，從經濟學原理來講是供應關系，供過于求，所以大量的三四線城市供過于求，由于土地財政、地方政府批租很多的土地，所以造成大量的庫存，一線城市現在庫存比較少，特別是前兩天北京市京津冀地區(qū)說不建新房子，這樣更加劇了一線城市房地產供應緊張，如果供應跟不上，價格還會上漲。我個人認為，去庫存首先應該是三四線城市，要根據三四線城市的情況采取一些措施，一線城市基本不存在庫存，這是價格的問題。所以如何去？一線城市為什么沒有庫存，我剛才看了一下，在座的年輕人比較多，如果在北京生活、在北京工作，實際上將來需要三套房子，第一個是自己小兩口有一套房子，第二個是岳父岳母一套房子，第三個是自己的父母一套房子，所以我覺得大量的年輕人壓力比較大，也就是說像北京一線城市主要有移民，就是新增加的需求來決定的。

中小城市的房子還會進一步加大庫存。比如現在40多歲，孩子在北京工作，要賣掉老家的房子來到大城市買，所以這種情況我們認為應該進行深入的系統研究，進行結構性對策性研究。縣城為什么沒有庫存，去年我做過一個調查，說原來農村結婚需要蓋房子，現在農村結婚需要在縣城里有一套房子，所以大量的縣城的房子通過農民來買了。一線城市需求量在什么地方，二線城市需求在什么地方，我們把這個分析清楚之后才能更好的提出去庫存的建議。

不到之處請大家批評指正，我就說這么多。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。