環(huán)一線周邊城市樓市踩“剎車”

一線城市出臺嚴控政策，樓市“高燒”急速降溫，上海、深圳4月樓市成交量幾遭“腰斬”。但與此同時，環(huán)一線周邊城市的樓市量價卻開始“躥升”，環(huán)比漲幅全國居前。面對這一動向，河北環(huán)京4縣市，長三角地區(qū)的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等城市近期紛紛收緊房地產政策。

受益于地利之優(yōu)勢，本就為“承接”一線城市住房需求而興旺的環(huán)一線周邊城市樓市，正可借此“去庫存”，為何卻又踩“剎車”了呢？

二三線樓市成熱點

今年初以來，一線城市房價出現過快上漲趨勢。3月底開始，上海、深圳相繼收緊樓市限購政策，如提高二套房首付比例、升級“限外令”等，廣州也明確將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。數據顯示，滬深房地產調控新政出臺“滿月”后，兩地樓市交易量均現50％左右回落。然而，在一線城市限購從嚴后，環(huán)一線周邊城市房價開始“接力”上漲。

記者梳理發(fā)現，目前已有廊坊、合肥、南京、蘇州、惠州等城市政府緊急出臺限價、限購、限貸等收緊措施，為驟熱的樓市降溫。

南京市近日宣布商品住宅項目價格將設“漲停區(qū)間”，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12％；每平方米2萬至3萬元的，年化漲幅不宜高于10％；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8％。

此前，蘇州市也發(fā)布“蘇十條”，規(guī)定市區(qū)新建商品房實際銷售價格不得高于申報價格，并在3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6％，12個月內不宜超過12％。下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6％。

環(huán)北京市的河北省廊坊市4月1日出臺9條穩(wěn)控樓市措施，對下轄的三河、大廠、香河和固安實施限購政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30％。“這會從根本上消除樓市價格暴漲的可能性。”三河市房管局副局長趙虎森說。

對于有購房貸款記錄的借款人家庭，南京市規(guī)定不得納入“首次購買普通住房”支持對象；惠州規(guī)定，個人住房按揭貸款必須嚴格按照人民銀行的規(guī)定來確定首付比例和利率，同時，在小微貸款以及消費貸方面，出現貸款額度變低的情況。

樓市政策踩“剎車”原因何在

從目前形勢看，絕大多數二線和三四線城市去庫存任務依然十分嚴峻。那么，這一去庫存“良機”，環(huán)一線周邊城市為何要放棄呢？

業(yè)內人士表示，受溢出效應和一系列利好政策的拉動，這些地區(qū)去庫存壓力本就不大。造成本輪房價在短時間內過快上漲的背后，既有一線城市“轉移”來的剛需，也有明顯的投機投資。

廣東一家房企營銷副總告訴記者：“有錢、任性、不議價，是惠州樓市對于深圳客的印象。對比深圳每平方米4萬多元的銷售單價，惠州8000多元的房價在深圳客眼中就是‘大白菜’。”

大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民，增加了不小的壓力。

易居房地產研究院研究員曹倪娜分析，由于需求溢出效應，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于當地，但卻進一步推高了當地的房價收入比。

另外，2014年杭州房價高達10％的跌幅仍歷歷在目。因此，即使是對于南京、蘇州等強二線城市的政府來說，穩(wěn)定房價也是地方政府房地產調控的重要內容，否則預期不穩(wěn)定，容易累積泡沫。

不過，業(yè)內人士也指出，雖然最快見效的“穩(wěn)房價”手段是需求側調控，但這一方式極易陷入越控越漲的怪圈。如當前上海樓市成交量價齊跌，但限購收緊反而讓房企形成中長期看漲預期，高價項目頻頻入市。建議政府雙管齊下，在供給側多做文章。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。