綠地張玉良：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供大于求格局將加劇

“第二屆京滬經(jīng)貿(mào)論壇”近日在北京舉行，在此次論壇上，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速的放緩，過(guò)去那種“大拆大建”式的城市化建設(shè)已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴(kuò)張、房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向總體供求平衡，行業(yè)的“長(zhǎng)期拐點(diǎn)”已經(jīng)來(lái)臨。“未來(lái)中國(guó)人口老齡化將不斷加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將不斷下降，存量房源將逐漸增加，市場(chǎng)供大于求的格局將進(jìn)一步加劇”。

張玉良預(yù)計(jì)，未來(lái)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)、人口將加快向幾個(gè)核心都市圈轉(zhuǎn)移，如京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、中原地區(qū)等。因此，未來(lái)區(qū)域、城市間市場(chǎng)分化將是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。而隨著中國(guó)人口拐點(diǎn)的來(lái)臨，這一分化格局將進(jìn)一步加劇。

對(duì)于目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，張玉良表示，2015年全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額再創(chuàng)歷史新高。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存總量仍然較高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)已經(jīng)基本確立下來(lái)。“但不同區(qū)域、不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化越來(lái)越明顯。一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的行情急劇上漲，而且漲幅在不斷擴(kuò)大，而三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)，甚至略有下降，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)還是去庫(kù)存”。

在張玉良看來(lái)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性短缺并存。一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求向總體供求平衡轉(zhuǎn)變，客戶(hù)的需求也從過(guò)去“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，簡(jiǎn)單的同質(zhì)化產(chǎn)品銷(xiāo)售越來(lái)越困難，個(gè)性化、品質(zhì)化的需求逐漸占據(jù)主流。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求逐漸減少，特色的、新型的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求加速崛起。當(dāng)然，近期的增值稅制改革將有利于非住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)。

對(duì)于中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)近期的快速上漲，張玉良指出，自去年年中以來(lái)，資本市場(chǎng)大起大落、劇烈波動(dòng)，使得大量資金從股市流出。其中，就有相當(dāng)一部分的資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于三四線(xiàn)城市庫(kù)存高企，因此產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)較好的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房地資產(chǎn)，就成為這些資金競(jìng)相追逐的對(duì)象，由此推動(dòng)了部分城市房?jī)r(jià)快速上漲。

在張玉良看來(lái)，在全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存仍然處于高位的情況下，未來(lái)相對(duì)寬松的政策環(huán)境仍將持續(xù)。同時(shí)，受中國(guó)多個(gè)地區(qū)計(jì)劃減少土地供應(yīng)的影響，未來(lái)絕大部分城市的房?jī)r(jià)將較為穩(wěn)定。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)轉(zhuǎn)型方向，張玉良認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去整體向好，房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)張，在大中小城市全面布點(diǎn)，追求全國(guó)化布局。但面對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期拐點(diǎn)和市場(chǎng)加速分化的新趨勢(shì)，一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人口集聚能力強(qiáng)的一線(xiàn)城市和區(qū)域中心城市仍然有較大的發(fā)展空間，但是多數(shù)三四線(xiàn)城市都將面臨較大壓力。“企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變過(guò)去全面布點(diǎn)的擴(kuò)張模式，順應(yīng)大都市圈的發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整業(yè)務(wù)布局，將資源投向經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、人口集聚能力強(qiáng)的重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市。加強(qiáng)一線(xiàn)城市和中東部地區(qū)區(qū)域中心城市的投資力度”。（陳俊宏）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。