一線與四線城市土地供應(yīng)差別大 專家支招破難題

日前，國土資源部印發(fā)《關(guān)于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》，要求加強和改進土地計劃管理。從今年起土地計劃以土地利用總體規(guī)劃為控制，實行3年滾動編制、分年度下達，統(tǒng)籌新增和流量建設(shè)用地，新增建設(shè)用地計劃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤計劃、工礦廢棄地復(fù)墾利用計劃同時下達。

通知要求，各級國土資源主管部門要以土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模為基礎(chǔ)，理順規(guī)劃計劃關(guān)系，以土地計劃細化落實土地利用規(guī)劃目標;要統(tǒng)籌未來3年各類各業(yè)用地安排，深入分析當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展形勢，提高計劃的科學(xué)性和針對性。通知同時提到，要逐步減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度。此外，對各省區(qū)市2015年未完成處置的閑置土地，等面積扣減2016年計劃。

上述政策意味著，國家要減少不必要的土地供應(yīng)，同時積極盤活存量土地。土地調(diào)控一直影響著中國的房地產(chǎn)市場，過多的供應(yīng)會導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存，而緊缺的供應(yīng)可能會提高房價。而目前中國土地市場的局面卻是一二線城市呈現(xiàn)出土地供應(yīng)緊缺，三四線城市的土地卻鮮有人問津的背離情況。因此，如何通過土地調(diào)控和土地盤活、因地制宜地解決各地問題，成為房地產(chǎn)市場的重要課題。

土地供應(yīng)分化

5月11日，上海的一場土地拍賣會尤為讓人注目，這是今年上海3月25日實施樓市調(diào)控后的首場土地拍賣會，熱度不亞于此前長三角一帶的樓市暴漲。

一線與四線城市土地供應(yīng)差別大專家支招破難題

格力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價分別為3.77萬/平方米、3.83萬/平方米，創(chuàng)下區(qū)域單價新高。這一成交樓板價已經(jīng)超過了附近在售新盤的成交價格，未來上述開發(fā)商或要實現(xiàn)6萬/平方米的價格才能保本。

同樣的情況出現(xiàn)在很多核心二線城市。今年4月7、8日兩天，蘇州13塊地進行拍賣，樓面價最高達2.87萬/平方米，最高溢價率超300%，兩天內(nèi)賣地收入達251億。而2015年蘇州賣地的總收入為599億，已是年度歷史最高水平。

在一二線城市火爆的同時，一些三四線城市的土地卻鮮有人問津。以安徽蕪湖為例，由于其住宅供應(yīng)過剩，多個樓盤入住率不到30%，并多次爆出開發(fā)商退地的情況。在江蘇常州，已超過1年沒有土地供應(yīng)，主要原因就是之前的樓市去化周期過長。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策則認為，隨著行業(yè)進入轉(zhuǎn)型與分化的深水區(qū)，區(qū)域分化日益嚴重，一二線城市總體表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市，因此回歸一二線成為開發(fā)商們的共識。

上海作為一線城市之一，其特殊的區(qū)位優(yōu)勢，必然激發(fā)在土地市場的爭奪，尤其是個別優(yōu)質(zhì)地塊爭搶激烈。但是這樣的土地分化也引起了業(yè)內(nèi)的警覺，如果按照目前的土地價格，那么未來房價的定價體系可能還要重新評估。

不過，真的會有那么多購買力來實現(xiàn)嗎?對此，業(yè)內(nèi)也是看法不一。但是業(yè)內(nèi)基本一致的聲音認為，調(diào)整市場土地供應(yīng)，或許可以緩解目前的土地矛盾。

調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國300個城市共推出土地5784宗，同比減少14%;推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1744宗，同比減少13%;推出土地面積6823萬平方米，同比減少11%。

同時，2016年1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為3247億元，同比增加17%。

事實上，國土資源部在2014年就下發(fā)了《關(guān)于推進土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，稱今后國土部門將嚴控城市新區(qū)用地，今后確需設(shè)立城市新區(qū),必須以人口密度、用地產(chǎn)出強度和資源環(huán)境承載能力為基準,以符合土地利用總體規(guī)劃為前提。

以江蘇常州為例，其因為長期沒有土地供應(yīng)，去化周期已經(jīng)從22個月縮減到12個月，房地產(chǎn)市場回歸正常。

但是一二線城市土地資源的緊缺矛盾卻一直存在。以上海為例，2011年上海市住宅用地計劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年供地不到600公頃。而在今年初，《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》全文公布，其中提出“十三五”時期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實現(xiàn)負增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標減少41平方公里。這意味著未來五年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，北京土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因。

所以不難理解這些城市土地價格一直上漲，對此業(yè)內(nèi)也希望上海等一線城市可以適度增加土地供應(yīng)，而上海等城市也在加速舊改等手段，來實現(xiàn)市區(qū)的土地釋放，但是土地矛盾依舊存在。

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘告訴記者：“建設(shè)用地占比要放松，建筑用地里面的工業(yè)用地和商業(yè)用地過多，目前已經(jīng)出現(xiàn)控制，而住宅用地卻非常緊張，因此提高住宅用地在建筑用地的比例尤為重要。”

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉則建議，一線城市周邊的功能區(qū)域都可以進行配套建設(shè)，把市場上的有效資源進行組合，進行經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展可化解目前核心城市土地緊缺的局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。