商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升 去庫(kù)存取得初步成效

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布了2016年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資意愿增強(qiáng)，銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得初步成效，整體趨勢(shì)向好。

投資數(shù)據(jù)好于預(yù)期

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)好于預(yù)期的原因有三：一是2015年各月基期值較低；二是供給側(cè)改革在持續(xù)，房地產(chǎn)投資的反彈要領(lǐng)先其他行業(yè)，此類(lèi)投資也和房企近期資金回籠等態(tài)勢(shì)有關(guān)系；三是營(yíng)改增等政策，實(shí)際上體現(xiàn)了較好的稅費(fèi)減免導(dǎo)向，使投資積極性提高，尤其是信貸成本接近歷史底部水平，這些都會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)投資成本降低。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示，投資指標(biāo)的變化綜合反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)行情的前瞻性判斷，意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)后續(xù)市場(chǎng)行情看好，投資意愿和投資信心都在逐步恢復(fù)和提升。這是好勢(shì)頭，尤其在目前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然很大的情況下，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)并回升，有助于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和改革創(chuàng)造更好的條件并提供更多的時(shí)間。

“但分區(qū)域來(lái)看，房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)分化情況。”劉策認(rèn)為，根據(jù)數(shù)據(jù)，中部地區(qū)增速明顯高于東部地區(qū)和西部地區(qū)，說(shuō)明除了沿海一線城市外，中部地區(qū)等二線城市重新成為開(kāi)發(fā)商“狩獵”領(lǐng)域，投資熱點(diǎn)也從一線往二線傳導(dǎo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在二線重點(diǎn)城市、熱點(diǎn)板塊加緊了土地儲(chǔ)備，銷(xiāo)售向好城市的房企加快了項(xiàng)目開(kāi)工和施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)二線城市未來(lái)在成交量?jī)r(jià)方面會(huì)有更好表現(xiàn)。

民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖表示，主要二三線城市庫(kù)銷(xiāo)比已低于上輪新開(kāi)工企穩(wěn)周期2012年7月時(shí)的水平。房企在主要二三線城市補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，由于二三線城市投資占比更大，二三線城市投資企穩(wěn)將持續(xù)帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升，考慮到下半年低基數(shù)特征，保守預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資高點(diǎn)突破10％。

去庫(kù)存取得初步成效

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎表示，隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。4月末，全國(guó)商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬(wàn)平方米，比2月末減少1241萬(wàn)平方米，已連續(xù)兩個(gè)月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬(wàn)平方米，比2月末減少1546萬(wàn)平方米，并低于去年末的規(guī)模。

劉策認(rèn)為，商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售升溫，說(shuō)明去年中央定調(diào)的去庫(kù)存政策取得了初步效果，量?jī)r(jià)齊升也有助于改善市場(chǎng)供需關(guān)系，減輕后期去化壓力。售價(jià)提升有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提升購(gòu)房者購(gòu)房意愿，也有助于改善開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流，降低負(fù)債壓力，有助于前端投資與新開(kāi)工信心的恢復(fù)，對(duì)供需兩端均有積極提振作用。

從庫(kù)存數(shù)據(jù)看，衡量現(xiàn)房指標(biāo)的待售面積出現(xiàn)了下滑，這和目前一二三線城市市場(chǎng)交易活躍等態(tài)勢(shì)有關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)此類(lèi)城市而言，或已存在補(bǔ)庫(kù)存需求，尤其是二線重點(diǎn)城市。部分城市庫(kù)存規(guī)模雖然大，但一些地段好的樓盤(pán)基本上得到了去化，所以市場(chǎng)交易會(huì)呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)，庫(kù)存數(shù)據(jù)背后的壓力也相對(duì)要小。

李皎表示，當(dāng)前城市分化依然是需要關(guān)注的主要問(wèn)題。1-4月份，重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比非重點(diǎn)城市高10個(gè)百分點(diǎn)。4月末，重點(diǎn)城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬(wàn)平方米，比去年末減少397萬(wàn)平方米；非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬(wàn)平方米，但比去年末增加1233萬(wàn)平方米，去庫(kù)存壓力依然較大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。