保利力挫37家房企拿下浦東地塊 每平售價或超7.5萬

今日上午，央企保利力挫37家房企以54.5億元競得浦東周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001A-03-11地塊，溢價297.8%，成交樓板價每平方米43607元。

該地塊是5月份上海市區(qū)推出的面積最大的住宅地塊，也是上海住宅土地新政之后出讓的第一個地塊，該地塊規(guī)定有15%的面積需要自持70年不能出售。

盡管如此，今日的競拍現(xiàn)場共有世茂、中駿、陽光城、九龍倉、保利地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、融創(chuàng)、大名城、融僑、金輝、龍湖、招商、中糧、金茂、華潤、正榮、融信、禹洲、城開、恒大、富力、建發(fā)、旭輝、首創(chuàng)、新城、景瑞、信達(dá)、平安、陸家嘴、格力、海爾、合景泰富、嘉寶、葛洲壩、三湘、奉賢城投等37家房企參與競拍。

在競拍伊始，世茂就從起始價直接加價近10億元，隨后開發(fā)商直接進(jìn)入“跳價”競拍，跳價幅度達(dá)到數(shù)億元，在開場幾分鐘后該地塊的的總價已經(jīng)被抬高到50億元，而在此期間，主持人也先后兩次提醒“理性報價”。進(jìn)入最后階段，在信達(dá)和電建金茂的聯(lián)合體陷入“膠著”狀態(tài)時，央企保利殺出并一舉拿下該地塊。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“由于此前土地?zé)崤?，?dǎo)致市場預(yù)期提高，因此該幅地塊也是“未拍先熱”。從樓板價推算，未來售價將達(dá)到每平方米7.5萬元以上。顯然這個價格水平相當(dāng)高，現(xiàn)在也不能用理性二字來形容房企行為，市場風(fēng)險不言而喻。”

15%的面積需自持70年

周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊出讓面積為69433.10平方米，東至渡橋路，南至年家浜路防護(hù)綠帶，西至林海公路防護(hù)綠帶，北至百曲港防護(hù)綠帶，為70年住宅產(chǎn)權(quán)，容積率1.8，該地塊起始價約為13.7億元，起始樓板價為每平方米11018元。

據(jù)了解，該地塊與閔行的浦江鎮(zhèn)為鄰，靠近林海公路上南路出口。周邊有世茂云圖、中駿柏景灣、陽光城麗景灣PLUS三個項目，其余均為荒地。，

該地塊的出讓條件甚為苛刻，被認(rèn)為是上海史上“最嚴(yán)出讓條件地塊”，在出讓文件中，該地塊規(guī)定：“該幅地塊規(guī)定有15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府。”

對于“15%的面積需要自持70年不能出售”的出讓條件，盧文曦分析稱：“這個條件對開發(fā)商的資金實力要求較高，該出讓條件主要是‘資金沉淀’，意味著這部分不能轉(zhuǎn)化成回籠資金。”

“舉個例子，房企是可以貸款的，也用一部分資金做杠桿，假如房屋建造30%就可以全部賣了回籠資金，但是現(xiàn)在不能出售，等于全部資金要進(jìn)去。”盧文曦補(bǔ)充。

如果開發(fā)商選擇出售的話，租金回報率也難以覆蓋資金利率，盧文曦稱“租金的回報率回報率約為2-3%，如果資金成本高的公司持有物業(yè)，壓力會很大”。但是，從今天的競拍結(jié)果來看，這樣嚴(yán)苛的出讓條件依然未能讓上海土地市場得以冷卻。

開發(fā)商稱“上海地價存在泡沫”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，根據(jù)目前的樓板價，再扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實際樓板價已經(jīng)達(dá)到每平方米54500元，保利未來的售價單價很可能會超過每平方米7.5萬元。而目前該區(qū)域的新房售價在每平方米3.3-4.4萬元。

而就在上周，融創(chuàng)以30.05億元競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊，溢價111.62%，成交樓板價每平方米38291.33元，同一天，象嶼地產(chǎn)也斥資21.5億元以126%的溢價率競得上海奉賢南橋新城的宅地，樓板價高達(dá)每平方米22625元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：從泗涇地王到周浦地王，房企拿地越來越激進(jìn)，其背后是土地市場準(zhǔn)入門檻越來越高，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越少。而這次要求土地“自持”也是開了先例，原先這種條件多出現(xiàn)在商業(yè)用地中。隨著調(diào)控深入，今后拿地條件會越來越苛刻，因此盡可能早得去拿一些地塊。

而開發(fā)商也認(rèn)為目前一線城市的地價存在泡沫，融創(chuàng)董事長孫宏斌在融創(chuàng)昨日的發(fā)布會上表示：“北京、上海、蘇州的房價我覺得還沒有泡沫，我不認(rèn)為是泡沫，而地價是一定有泡沫的。”

此前，新城地產(chǎn)副總裁歐陽捷也表示：“拿地需要謹(jǐn)慎，今天的地王不等于明天的樓王，房價地價比去年已經(jīng)達(dá)到了70%，過去這么多年還沒有達(dá)到這么高。房價地價差，去年只有六千塊錢，就是建安成本，加上稅收和三項費用，再加上稅，都要包含，所以我們看到，企業(yè)很可能在這時候拿高價地就會虧損。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。