葉檀：資金涌入部分一二線城市令人憂慮

5月18日上午，周浦純住宅地塊結束拍賣，保利以54.5億元殺出重圍，可售住宅樓板價5.45萬元/平方米，這意味著保本售價將高達7.9萬元/平方米，刷新了上周泗涇6萬元/平方米保本價“地王”。參加競拍的開發(fā)商多達37家，創(chuàng)下上海最多開發(fā)商競拍紀錄。

5月16日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌直指當前國內部分城市土地市場過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風險，認為“現(xiàn)在南京和蘇州，包括北京，上海等城市的房價沒有泡沫，但是地價有泡沫”，“房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了”。

不過，融創(chuàng)仍然以高價拿了上海松江泗涇的土地。5月11日，上海松江泗涇的兩塊“雙子星”宅地相繼拍出了近4萬元/平方米的樓板價，一舉打破了去年10月由同濟地產(chǎn)以20531元/平方米的樓板價所創(chuàng)造的松江區(qū)域宅地樓面單價“地王”紀錄。這意味著泗涇的商品房保本售價達到6萬元/平方米，泗涇的“地王”紀錄僅保持了一周。

事實上，一、二線城市的高地價有很多原因。

首先，實體經(jīng)濟投資回報率下降較快。目前，大量資金聚集在一二線城市，搶奪未來經(jīng)濟發(fā)展的資源。

地產(chǎn)評論人盧俊表示，不論現(xiàn)在土地貴不貴，上海未來將沒有土地可用。上海將建設用地鎖死在3226平方公里，截至2013年，已用3070平方公里，未來全部還剩不到156平方公里（含商辦、工業(yè)），上海土地的稀缺程度可想而知。

當前，還有一個值得深思的問題，就是實體經(jīng)濟下行壓力仍大，使得整個社會的資金向安全墊最厚的城市集聚。

其次，在流動性充裕而實體經(jīng)濟吸引力下滑的情況下，相比于股票等資產(chǎn)，房地產(chǎn)是最容易抵押與流通的資產(chǎn)，加上受到一定非理性情緒影響，再度使得部分地區(qū)的房地產(chǎn)進入瘋狂周期。

根據(jù)仲量聯(lián)行今年在上海發(fā)布的報告，我國房地產(chǎn)投資市場國內資本顯著增長，2015年商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)紀錄，完成交易資產(chǎn)總值約1500億元人民幣，國內資本占比達到四分之三。得益于私募基金、私營企業(yè)、國有企業(yè)和保險公司等國內投資群體支持，國內投資過去8年復合增長率達到15.4%。預期未來幾年投資有望創(chuàng)紀錄。

如潮般的資金又涌入房地產(chǎn)。旭輝集團總裁林峰向新華社記者表示，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機構主動找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內公司債利率不足5%，遠低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項目”。

為了減少高杠桿風險，最近監(jiān)管層在P2P、票據(jù)等領域進行風險摸底和清理，對股市的高杠桿同樣警惕。相比其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)造假相對更為困難，雖然投資風險大，但畢竟有某個地段的磚頭瓦塊和證書存在，房地產(chǎn)抵押給銀行也屬于真實的資產(chǎn)，這也是房地產(chǎn)一直是最重要的金融抵押品的根本原因。

最后，由于目前處于轉型期，為了給轉型騰出空間，不可能把股市、期市、樓市一棍子全都打死。相比而言，房地產(chǎn)騰挪空間大。通過各類城市的微調，抑制房價過快上漲的城市，提升其他漲勢較慢的城市，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定略升，是最理想的選擇。但令人憂慮的是，市場資金密集涌入部分一、二線城市，并未跟著城市群總體布局走。

經(jīng)歷這一輪樓市上漲，人們也逐步看清了房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的特殊作用，也看清了一線城市群不可取代的地位。目前，部分地區(qū)的房地產(chǎn)在透支未來數(shù)年的上漲空間，泡沫越來越大。當下，很難說什么時候會出問題，就像一個不斷膨脹的氣球，雖然很難說何時會破滅，只能說風險越來越大。當下，大家都在期待經(jīng)濟轉型盡快完成，實體經(jīng)濟快些好轉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。