理性看待廈門(mén)當(dāng)前樓市 拿地還需謹(jǐn)慎

近來(lái)，重點(diǎn)二線(xiàn)城市的樓市成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)——4月，蘇州兩場(chǎng)土地拍賣(mài)，平均溢價(jià)率超過(guò)270%，樓面價(jià)邁入3萬(wàn)元/平方米門(mén)檻；5月中旬，南京土地拍賣(mài)一天內(nèi)出現(xiàn)了88億元的2016全國(guó)總價(jià)地王、45213元/平方米的南京單價(jià)地王。而樓市方面，南京、蘇州、合肥等城市，無(wú)論成交量還是成交價(jià)格的漲幅均位居全國(guó)前列，北上廣深一線(xiàn)城市被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。

針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，本報(bào)記者分別采訪(fǎng)了部分專(zhuān)業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)，為大家解讀當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，共同去發(fā)現(xiàn)亂象背后的真相，以便更理性地做出決策。

去庫(kù)存與去杠桿

一線(xiàn)降溫或傳導(dǎo)到二線(xiàn)

今年以來(lái)，在多重綜合因素的作用下，一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)異常，引起各方關(guān)注。

對(duì)此，廈門(mén)均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，進(jìn)入2016年，在去庫(kù)存的大背景下，中央財(cái)稅、貨幣政策雙管齊下，多項(xiàng)寬松政策更是使全國(guó)樓市出現(xiàn)整體性復(fù)蘇，并且?guī)?dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。資本逐利的本性，促使大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，王崎也提醒，目前一些一線(xiàn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列限購(gòu)限貸政策，以調(diào)控火爆的樓市，其效果也是立竿見(jiàn)影——去年房?jī)r(jià)漲幅最大的深圳近期出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的態(tài)勢(shì)。隨著一線(xiàn)城市樓市進(jìn)入新的調(diào)控期，其土地市場(chǎng)的火熱逐漸消退，而重點(diǎn)二線(xiàn)城市自然成為延續(xù)熱潮的陣地。

“如果說(shuō)此前一線(xiàn)城市的漲價(jià)潮帶動(dòng)了二線(xiàn)城市出現(xiàn)補(bǔ)漲，那么一線(xiàn)城市因政策調(diào)控引起的樓市突然降溫，相信也同樣很快傳導(dǎo)到二線(xiàn)城市。”王崎表示。

“權(quán)威人士”定調(diào)

后市預(yù)期不宜盲目樂(lè)觀(guān)

開(kāi)年以來(lái)飆升的房?jī)r(jià)，以及放大的資金杠桿所構(gòu)成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)引起了政府的高度重視。日前，“權(quán)威人士”通過(guò)《人民日?qǐng)?bào)》明確指出:“不能也沒(méi)必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”同時(shí)還提到，“要恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的杠桿是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。”

從近期中央官媒的表態(tài)來(lái)看，完成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)后，樓市刺激政策恐將收縮。也就是說(shuō)，政府重大政策的定調(diào)，將很有可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的預(yù)期。

此外，市場(chǎng)面也已經(jīng)在悄然發(fā)生變化。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科與信達(dá)聯(lián)合體在5月27日杭州拍出百億地塊，并摘下2016年全國(guó)總價(jià)地王后，卻又突然“撤伙”，這也反映了部分開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期有所警覺(jué)，投資趨于理性。

當(dāng)然，不管是掌握定價(jià)主動(dòng)權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是掌握輿論導(dǎo)向的媒體，抑或是被恐慌情緒籠罩的購(gòu)房者，都應(yīng)該理性認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)降溫因素已經(jīng)生成。“有恐慌性的購(gòu)買(mǎi)，必然也將有恐慌性的拋售，風(fēng)險(xiǎn)已在發(fā)酵，建議當(dāng)前開(kāi)發(fā)商拿地不要盲目樂(lè)觀(guān)”，王崎再次強(qiáng)調(diào)。

廈門(mén)住宅庫(kù)存有量

拿地或購(gòu)房應(yīng)理性謹(jǐn)慎

很多時(shí)候，信息的不對(duì)稱(chēng)是造成市場(chǎng)恐慌的重要原因。雖然廈門(mén)1-5月份樓市表現(xiàn)依然為量?jī)r(jià)齊升，但相較其他熱點(diǎn)城市還是較平穩(wěn)的。更重要的是，廈門(mén)今年的土地市場(chǎng)情況可以總結(jié)為12個(gè)字——庫(kù)存有量，供應(yīng)加大，節(jié)奏加快。

據(jù)圖智公司土地研究中心數(shù)據(jù)，截至2016年5月27日，廈門(mén)市商品住宅存量約800萬(wàn)平方米（建筑面積，含已批未售、未動(dòng)工及已動(dòng)工未批準(zhǔn)預(yù)售），加上今年擬推的200萬(wàn)平方米（建筑面積）住宅用地，全市住宅總存量約1000萬(wàn)平方米（建筑面積）。若按近幾年年均銷(xiāo)售量350萬(wàn)平方米（建筑面積）計(jì)，可供市場(chǎng)消化3年，處于健康合理的庫(kù)存區(qū)間?？梢哉f(shuō)，廈門(mén)商品住宅一直保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的滾動(dòng)庫(kù)存。

而且，今年以來(lái)，廈門(mén)市更是加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。繼4月22日成交1宗居住用地后，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局又迅速組織研究分析，并發(fā)布了同安新城2016TP01、翔安新圩鎮(zhèn)X2016P02兩宗居住用地的出讓公告，新增供應(yīng)總建筑面積達(dá)20.87萬(wàn)平方米，將于明日公開(kāi)出讓。

此外，近日又將有3宗位于翔安區(qū)洪鐘大道與翔安西路交叉口西北側(cè)用地具備出讓條件，規(guī)劃總建筑面積25萬(wàn)平方米，計(jì)劃于6月上旬公告。此外，下半年仍有在今年供地計(jì)劃內(nèi)的，分布于海滄、集美、同安、翔安四區(qū)的約150萬(wàn)平方米的居住用地會(huì)陸續(xù)推出。

規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)

促進(jìn)廈門(mén)樓市健康穩(wěn)定

除了加大商住用地供應(yīng)外，廈門(mén)市相關(guān)部門(mén)還采取了一系列措施手段來(lái)進(jìn)一步穩(wěn)定樓市。記者從廈門(mén)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)了解到，近日，市國(guó)土房產(chǎn)局、人行廈門(mén)市中心支行聯(lián)合組織對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)進(jìn)行一次專(zhuān)項(xiàng)檢查。重點(diǎn)針對(duì)虛假房源信息，造謠、傳謠炒作發(fā)布不實(shí)信息、是否有違規(guī)提供金融服務(wù)以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)檢查。

通過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)、從業(yè)人員持證執(zhí)業(yè)比例較低、發(fā)布的房源信息多數(shù)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書(shū)面授權(quán)以及有部分機(jī)構(gòu)存在違規(guī)宣傳、開(kāi)展金融服務(wù)等問(wèn)題。此次檢查涉及面廣、針對(duì)性強(qiáng)，將有的放矢地規(guī)范經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。下一步，相關(guān)主管部門(mén)將對(duì)此次檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行逐項(xiàng)查處并整改落實(shí)，加快建立更加有效的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制。

對(duì)此，廈門(mén)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)對(duì)促進(jìn)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要作用。“接下來(lái)我們還將進(jìn)一步加大整頓力度，打擊投機(jī)炒作行為。”

通過(guò)專(zhuān)業(yè)人士和權(quán)威機(jī)構(gòu)的解讀，我們不難發(fā)現(xiàn)，廈門(mén)樓市并非如其表象的那樣沒(méi)地可供、無(wú)房可賣(mài)。事實(shí)上，廈門(mén)土地供應(yīng)有保障、樓市庫(kù)存尚充足。從近期中央官媒到一線(xiàn)城市的表現(xiàn)看，市場(chǎng)降溫預(yù)期已成業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)。為此，受訪(fǎng)的專(zhuān)家和機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人都提醒各開(kāi)發(fā)企業(yè)和社會(huì)大眾，無(wú)論拿地還是購(gòu)房，還請(qǐng)理性面對(duì)，謹(jǐn)慎選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。