部分二線城市成庫存高地 房企毛利率將跳降

樓面價超過房價的常態(tài)化，開始由一線城市傳導(dǎo)至二線重點(diǎn)城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，全國30個典型城市中，樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個，其中超過100%的有11個；土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市，成為高溢價土地集中營，樓面價上漲數(shù)倍。

中投證券一份研究報告稱，受去庫存政策刺激，部分二線城市房價漲幅明顯，出于利潤最大化考慮，企業(yè)均加快進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)二線城市的步伐，勢必增加相關(guān)區(qū)域的庫存，近期房企新開工面積已快速攀升，預(yù)計部分二線城市庫存量將增大。

更重要的是，“面粉貴過面包”傳導(dǎo)至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業(yè)毛利率將跳降。

部分二線城市成庫存高地？

2014年以來，標(biāo)桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價超過房價成為常態(tài)。2016年以來，二線城市土地高溢價，地王頻繁出現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。

“個別上市房企，當(dāng)年業(yè)績目標(biāo)不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點(diǎn)二線城市高價增加土地儲備。”某業(yè)內(nèi)人士稱，其旗下有多個十幾年尚未結(jié)案的項(xiàng)目，這對處于擴(kuò)張期的企業(yè)來說，現(xiàn)金流風(fēng)險較高，若踏錯市場節(jié)點(diǎn)，很可能對資金鏈造成重大威脅。

中投證券分析師在調(diào)研成渝地區(qū)后寫成的報告中稱，綜合調(diào)研情況，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場從同質(zhì)走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個庫存集中地”。

然而，除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外，長三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面。

“看好二線城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài)，實(shí)際上在一線城市進(jìn)入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，高溢價拿地的背后是，雖然二線城市被持續(xù)看好，但地王容易成為高庫存項(xiàng)目，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)被套和增加潛在的財務(wù)成本。

高溢價拿地，直接影響的是企業(yè)被動地提高高端產(chǎn)品比例，同時減少剛需產(chǎn)品的配比。

有業(yè)內(nèi)人士稱，大規(guī)模的區(qū)域調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從剛需型向改善型轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目運(yùn)營效率會放緩。表面看來，部分房企開盤速度非?？?，一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷售周期長，結(jié)算速度慢，項(xiàng)目整體運(yùn)作周期拉長，存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。

尤其對一些拿地激進(jìn)，資本市場運(yùn)作不流暢，又被迫加大改善性產(chǎn)品比例的大幅調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的中小型上市房企來說，存在跌價風(fēng)險的同時，去化率可能進(jìn)一步降低，這種產(chǎn)品適銷不對路，存貨將難以周轉(zhuǎn)。

行業(yè)毛利率將跳降

土地成本在房企運(yùn)營成本中占比較高，其攀升將直接導(dǎo)致盈利空間的縮減。

從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項(xiàng)目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價地項(xiàng)目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源。

據(jù)中投證券上述研究報告顯示，近期土地招拍掛結(jié)果顯示，受2015年以來地產(chǎn)行業(yè)回暖影響，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價倒掛的情形。“因城施策”的大背景下，預(yù)計房地產(chǎn)價格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

《證券日報》記者根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)查詢，近年來地產(chǎn)行業(yè)毛利率的峰值出現(xiàn)在2012年3月份，毛利率為41.39%；最低值出現(xiàn)在2005年12月份，為23%。而2015年3月底以來，地產(chǎn)行業(yè)毛利率從近37%一度下挫至26%。

據(jù)中投證券上述研報稱，成都、重慶等房企多、競爭充分、供需均衡的城市，一般房企很難獲得超額收益。企業(yè)要么提升品牌知名度，獲取品牌溢價，要么加大成本控制力度，通過節(jié)約成本獲取利潤。

按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪產(chǎn)生的溢價率超過100%的百宗地塊，未來入市房價至少要上漲80%-100%，即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一、二線城市房價上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？

若漲價不達(dá)預(yù)期，這些項(xiàng)目延長入市周期、被擱置，甚至被低價轉(zhuǎn)讓將是其最終命運(yùn)。屆時，扣除資金成本，其毛利又將在哪里產(chǎn)生？退一步說，開發(fā)商有資金實(shí)力順利開發(fā)銷售這些項(xiàng)目，若產(chǎn)品附加值難以實(shí)現(xiàn)，依然無法避免毛利率下滑的局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。