李宇嘉：二線樓市治理 重啟限購(gòu)不如增加供應(yīng)

近年來(lái)，“去行政化”是樓市管理的主基調(diào)，過(guò)去樓市“10年9調(diào)”時(shí)期較多出現(xiàn)的“限購(gòu)”、“限價(jià)”等行政干預(yù)政策相繼退出。但在近期，重啟行政干預(yù)措施的呼聲越來(lái)越高、案例也越來(lái)越多，例如北京、上海重拾戶(hù)型限制的“9070”政策，北京通州、河北“北三縣”重啟限購(gòu)政策，蘇州、南京重磅出爐住房限價(jià)、土地限價(jià)政策，5月房?jī)r(jià)漲幅居首的合肥，限購(gòu)重啟箭在弦上。

如果說(shuō)，城市空間逼仄無(wú)法適應(yīng)人口流入、住房需求，一線城市采取限購(gòu)、限戶(hù)型等措施迫不得已，那么，空間和土地并不存在供應(yīng)瓶頸的二線城市，緣何逆頂層設(shè)計(jì)而讓剛剛退出不久的行政干預(yù)復(fù)歸？直接原因在于，近期二線城市房?jī)r(jià)和地價(jià)“高燒不退”。5月的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，漲幅TOP10的清一色是二線城市，北上廣深跌出前十，這種分化在過(guò)去從未出現(xiàn)。

二線城市土地市場(chǎng)更是火爆。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，截至5月31日，今年共出現(xiàn)155宗高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)“地王”，遠(yuǎn)高于2015年的95宗。其中，51宗溢價(jià)率在100%以上，80%的“地王”誕生在二線城市。被稱(chēng)為樓市“新四小龍”南京、蘇州、合肥和廈門(mén)，成為今年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。4月以來(lái)，蘇州、南京和合肥共出讓50宗土地，溢價(jià)率均超過(guò)100%，60%為“三高地王”。

毫無(wú)疑問(wèn)，“地王”的示范效應(yīng)太強(qiáng)了，高地價(jià)必然意味著未來(lái)的高房?jī)r(jià)，短期內(nèi)會(huì)造成購(gòu)房需求蜂擁入市。需求高漲在推升房?jī)r(jià)的同時(shí)，也強(qiáng)化了市場(chǎng)看好未來(lái)樓市的預(yù)期，造成房?jī)r(jià)和地價(jià)輪番上漲。當(dāng)前，熱點(diǎn)二線城市月度成交量同比漲幅在150%~200%，房?jī)r(jià)和地價(jià)創(chuàng)新高，如合肥房?jī)r(jià)已邁入史無(wú)前例的“萬(wàn)元時(shí)代”，比去年底上漲了44.2%。

同時(shí)，熱點(diǎn)二線城市樓市投機(jī)炒作增多。庫(kù)存周期只有3個(gè)月的合肥，據(jù)說(shuō)已進(jìn)入“搶房”時(shí)期，45%~50%的房子被外地人買(mǎi)走；廈門(mén)的中介機(jī)構(gòu)表示，目前外地人在廈門(mén)購(gòu)房占60%~70%，投資性購(gòu)房占50%。

房?jī)r(jià)暴漲一年有余的一線城市樓市，今年3月發(fā)布緊縮性調(diào)控措施，特別是強(qiáng)化了限購(gòu)的力度。那么，泡沫已現(xiàn)的二線樓市，會(huì)步一線城市后塵，重拾限購(gòu)嗎？

作為樓市供需主體的二線城市，當(dāng)前勢(shì)態(tài)已背離“去庫(kù)存”、新型城鎮(zhèn)化、打造城市群等改革主旨。近期，新華社、《人民日?qǐng)?bào)》表明觀點(diǎn)，提出遏制地方政府“炒地”、投機(jī)資本“炒房”之風(fēng)；堆積起來(lái)的信貸泡沫違背“去杠桿”目標(biāo)；去庫(kù)存是要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而不是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)當(dāng)“地王”。

近日，針對(duì)二線樓市和地市的非理性現(xiàn)象，住建部密集調(diào)研并制定預(yù)案，這意味著短期效果顯著的限購(gòu)或重返二線城市。

筆者認(rèn)為，在當(dāng)前貨幣和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)下，限購(gòu)作為權(quán)益之計(jì)有必要重啟。居民需求狂熱、“地王”不斷，與高杠桿、貨幣寬松等有一定關(guān)系。目前，二線城市首套房貸首付比例僅兩成，而利率水平已經(jīng)降至歷史低位。在“資產(chǎn)配置荒”背景下，居民加杠桿置業(yè)和投資的趨勢(shì)難改。

另外，資金明顯涌入樓市。一季度，全國(guó)新增貸款4.61萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，近1/3投向了房地產(chǎn)，新增貸款比去年一季度多增9300億元，近一半投向了住房按揭。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金非常充裕。據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行給予大型房企的貸款利率甚至低于一年期存款利率，而中海、萬(wàn)科等大型房企境內(nèi)發(fā)債成本降至3%~4%，銀行“賠本賺吆喝”。

在“三期疊加”、去產(chǎn)能、去杠桿加速的形勢(shì)下，保持寬松的貨幣環(huán)境有必要。同時(shí)，為了防止資產(chǎn)配置荒背景下，資金“脫實(shí)入虛”、過(guò)度流向樓市，抬高實(shí)體成本，有必要通過(guò)限購(gòu)等措施，將投機(jī)炒作截在購(gòu)房群體之外。當(dāng)然，結(jié)合過(guò)去限購(gòu)政策的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，在流動(dòng)性充裕、需求龐大，而實(shí)體有效資產(chǎn)形成不足的情況下，限制性措施的“堵”不如增加供應(yīng)和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的“疏”。

目前，重點(diǎn)二線城市樓市庫(kù)存消化周期在6個(gè)月左右，低于一線城市7個(gè)月以上的水平，南京、合肥庫(kù)存周期僅2~3個(gè)月，“搶房、搶地”不奇怪。當(dāng)務(wù)之急是增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期。2012~2014年，二線樓市房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下行、供應(yīng)大于需求。針對(duì)2015年下半年以來(lái)的新一輪樓市上漲周期，地方政府在“計(jì)劃、儲(chǔ)備、一級(jí)開(kāi)發(fā)和出讓”的土地前瞻性供應(yīng)準(zhǔn)備上不足，一定程度上造成了“房荒”。

以漲幅居首的合肥為例，政務(wù)區(qū)是該市房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域，2013年開(kāi)始，該區(qū)域供求比一直在0.9%之下，到2016年一季度，供求比進(jìn)一步降至0.24%。

在重點(diǎn)二線城市，類(lèi)似于合肥這樣的中心區(qū)房屋短缺、土地前瞻性供給不足的問(wèn)題都存在。除了增加土地供應(yīng)，還應(yīng)該調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在去產(chǎn)能和電商沖擊下，商業(yè)辦公新建規(guī)模應(yīng)該縮減，相應(yīng)要增加住宅供應(yīng)。

同時(shí)，為了緩解“地王”沖擊房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)預(yù)期，建議改進(jìn)“招拍掛”模式下“價(jià)高者得”的單一市場(chǎng)化原則，采取“定配建、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，即每一宗土地在出讓前，按照建筑面積，政府規(guī)定一定比例的保障房配建比例，交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。