北京豪宅市場競爭加劇 豪宅項目開發(fā)難度加大

業(yè)內(nèi)人士表示，北京地區(qū)豪宅市場成交均價持續(xù)走高，市場競爭加劇，豪宅項目的開發(fā)難度加大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一般來說界定豪宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)主要看產(chǎn)品的價格。超過市區(qū)房屋銷售均價的兩倍，基本上都可以定義為豪宅。但現(xiàn)在一線城市單價超過10萬元/平方米的物業(yè)也很多，即超過了市區(qū)房屋銷售均價的三倍。從這個角度看，此類物業(yè)基本上可以定義為“頂豪”，其價格已經(jīng)和傳統(tǒng)的豪宅有很大的差異。

萬年基業(yè)房地產(chǎn)公司上周推出了別墅產(chǎn)品萬年·園博墅，含7套聯(lián)排、2套雙拼。這是近期北京別墅市場供應(yīng)放大的一個縮影。

萬年基業(yè)房地產(chǎn)副總裁劉征說，目前北京西部區(qū)域住宅土地平均容積率為2.3，最近出讓的幾宗地王容積率也都在2.0以上。未來北京西部區(qū)域的主力供應(yīng)“頂豪”建筑形態(tài)將是平層大宅，出現(xiàn)城市別墅的可能性非常小。也就是說，北京房地產(chǎn)市場在土地價格攀升、別墅土地供應(yīng)稀缺的背景下，別墅成交將出現(xiàn)顯著的量價齊漲。

亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年4月北京別墅市場共實現(xiàn)成交666套，成交面積21.07萬平方米，環(huán)比分別增加45%、70%，這一成交量也創(chuàng)造了月度成交新高。同時，4月北京別墅市場成交均價高達37889元/平方米，環(huán)比上漲14%，這一價格創(chuàng)造了近10個月的新高。4月北京別墅市場共有7個項目入市，環(huán)比增加了3個，開盤量也創(chuàng)造了近6個月來的新高。不過，這7個項目僅新增別墅供應(yīng)162套，環(huán)比減少50%。入市項目當(dāng)中純新盤僅V7北湖壹號一個項目，而老項目后期則包括西山藝境、首開禧瑞墅等。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，需求旺盛吸引了大量別墅項目入市，但這些項目為試探市場接受度，紛紛采取了少量入市的策略，7個項目當(dāng)月入市量均在50套以內(nèi)，而入市價格均有所上漲。6個老項目當(dāng)中5個提價入市，其中漲幅最高達39%。隨著別墅市場進入“消化存量”的周期，新增別墅用地減少將使別墅開發(fā)商放緩入市節(jié)奏，拉長銷售周期。這一變局將推動別墅價格繼續(xù)攀升。

但有業(yè)內(nèi)人士認為，部分豪宅項目在本輪樓市上行通道中大幅提價，使得城市房屋銷售均價快速拉升。房價過快上漲不符合豪宅項目的定價規(guī)律。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾公開表示，由于地價太貴，北京很多項目都“被豪宅”。一些北京、上海的開發(fā)商之所以遲遲沒有推盤入市，就是因為一旦入市就可能虧本。他認為，現(xiàn)在一線城市的項目利潤空間比較小，尤其是地王對項目開發(fā)要求非常高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。