泡沫真的要上天 房?jī)r(jià)上漲背后幫兇竟是他！

2016陸家嘴論壇6月12日、13日在上海舉行，央行原副行長(zhǎng)吳曉靈媒體問(wèn)及“房地產(chǎn)有無(wú)泡沫”等問(wèn)題時(shí)，霸氣反問(wèn)記者：“你買的起房嗎？你覺(jué)得房?jī)r(jià)不高嗎？”

那么，房?jī)r(jià)上漲背后幫兇是誰(shuí)？吳曉靈在談到貨幣政策時(shí)表示，從1949年—2008年全國(guó)信貸30萬(wàn)億，而2009年—2015年，漲了63萬(wàn)億。也就是說(shuō)用七年時(shí)間放了30年的兩倍多的貸款。貨幣供應(yīng)過(guò)多了，不是帶來(lái)物價(jià)的上漲，就是帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的上漲，在中國(guó)，也就主要是房?jī)r(jià)的上漲。

2016年初，一線城市曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，隨后帶動(dòng)部分二三線城市房?jī)r(jià)普漲，甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。與此同時(shí)，商品房庫(kù)存積壓依然非常嚴(yán)重，去庫(kù)存效果甚微。房地產(chǎn)市場(chǎng)牽涉面廣，與投資、信貸、金融風(fēng)險(xiǎn)直接相關(guān)，是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融穩(wěn)定的關(guān)鍵因素之一。

中國(guó)房?jī)r(jià)自2015年年初以來(lái)平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線城市的房?jī)r(jià)以30%的漲幅領(lǐng)漲。近期，這一漲勢(shì)已蔓延至規(guī)模略小的二線城市，今年迄今為止二線城市房?jī)r(jià)已上漲5%。而樓市股票的低迷暗示著當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的不可持續(xù)。

除了買房需要大量信貸外，買地建房也要大量信貸才行，開(kāi)發(fā)商以三分之一的自有資金撬動(dòng)三分之二的其它資金，購(gòu)房者以20%的首付款作為杠桿，其它的是銀行貸款。信貸資金開(kāi)路，龐大的民間資本跟進(jìn)，形成一個(gè)杠桿效應(yīng)，讓大量的城市房?jī)r(jià)一夜暴漲。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請(qǐng)的貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一比重可能更高。一旦貨幣政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)微調(diào)或信貸政策有所調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

我國(guó)房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸不良率不到1%，居民儲(chǔ)蓄等金融資產(chǎn)遠(yuǎn)高于負(fù)債，居民購(gòu)房首付平均為房?jī)r(jià)的30%左右，銀行按揭貸款總規(guī)模約為房?jī)r(jià)總市值的10%。非金融機(jī)構(gòu)也大量為購(gòu)房者提供從首付款到資金周轉(zhuǎn)的全方位融資信貸，大大降低了購(gòu)房者借貸買房的門檻。

“當(dāng)前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)了分化加大的局面，一線城市和部分二線城市因?yàn)楹缥?yīng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，的確產(chǎn)生了一些新的風(fēng)險(xiǎn)。”劉元春描述，一線城市已經(jīng)產(chǎn)生了蕭條性泡沫，“在經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，大量資金找不到可以增值的投資空間，所以又紛紛進(jìn)入已經(jīng)過(guò)熱的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

劉元春指出，部分城市房?jī)r(jià)暴漲持續(xù)到今日必須引起足夠重視，尤其是杠桿型泡沫會(huì)令風(fēng)險(xiǎn)加碼，需要盡快防止。

他解釋，此前房地產(chǎn)泡沫化雖然嚴(yán)重，但若并非杠桿型泡沫，危害還不是特別大，但依當(dāng)前的情形來(lái)看，卻必須盡快抑制杠桿型泡沫的增長(zhǎng)。“杠桿型泡沫是極其危險(xiǎn)的！”劉元春強(qiáng)調(diào)。

一線城市房?jī)r(jià)驟然飛漲是否意味著杠桿已經(jīng)過(guò)高？

盡管并沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)證明這一點(diǎn)，但根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，1月新增人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億，創(chuàng)下單月紀(jì)錄新高。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，貸款數(shù)據(jù)的激增與一線城市房?jī)r(jià)飛漲有著密切關(guān)系。

去年以來(lái)，央行多次降準(zhǔn)釋放了大量流動(dòng)性。在經(jīng)濟(jì)承受下行壓力、資金面緊張的情況下，釋放出的大量流動(dòng)性意味著商業(yè)銀行有更多錢用于放貸，其中自然也包括房貸。

然而，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始擔(dān)憂的是，大量釋放出的流動(dòng)性并沒(méi)有如愿注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也沒(méi)有注入庫(kù)存高企的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是流入了已經(jīng)過(guò)熱的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，并進(jìn)一步助推一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

摩根士丹利華鑫證券執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊便認(rèn)為，個(gè)人住房貸款加杠桿的空間可能并不像數(shù)據(jù)反映出的這么大。“中國(guó)個(gè)人住房貸款占總貸款的比重從國(guó)際橫向比較來(lái)看的確較低，但這里面也存在一個(gè)重要也容易被忽視的問(wèn)題，就是中國(guó)融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比極高，企業(yè)部門的融資大部分依然依賴于銀行信貸。這就造成在統(tǒng)計(jì)住房貸款占總貸款比重的時(shí)候，分母要相對(duì)于其他直接融資市場(chǎng)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體要大。”

章俊認(rèn)為，這種與其他經(jīng)濟(jì)體的差別所造成的結(jié)果可能是中國(guó)個(gè)人住房貸款占總貸款比重被顯著低估，這也意味著個(gè)人住房貸款杠桿的空間可能并不如設(shè)想中那么完美。

章俊稱，政府適度推動(dòng)居民加杠桿來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可厚非，但從最近北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模顯著增長(zhǎng)的情況來(lái)看，居民加杠桿或許已經(jīng)駛上了快車道。

貨幣超發(fā)——信貸充足——央企搶地——杠桿資金跟進(jìn)——地價(jià)上升——房?jī)r(jià)暴漲——貨幣新一輪被迫超發(fā)，這是一輪可怕的正反饋循環(huán)，加速了樓市泡沫的生成。去年股市也是這一邏輯，只不過(guò)我們說(shuō)股市是有毒資產(chǎn)價(jià)值定價(jià)顯著背離，這次有毒資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)而已。

中國(guó)最新的信貸周期開(kāi)始于2015年，自從那之后信貸加速擴(kuò)張到史無(wú)前例的水平，M1貨幣供應(yīng)現(xiàn)在的增長(zhǎng)率是22.9%。我國(guó)是間接融資為主的金融體系，銀行自主進(jìn)行放貸，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧。所以，貸給誰(shuí)、不貸給誰(shuí)，基本由銀行的信貸偏好說(shuō)了算。

當(dāng)前整體流動(dòng)性過(guò)剩，企業(yè)不愁貸款，扎堆地選擇投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，此外，政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的大包大攬，使這些房企根本不需要考慮風(fēng)險(xiǎn)。

拿地的資金大多是銀行的，至多把地給銀行罷了。自然也就不會(huì)把地價(jià)當(dāng)回事。尤其是央企、國(guó)企，以其獨(dú)特的國(guó)有資本擔(dān)保、抵押物充裕等優(yōu)勢(shì)，就更不需要考慮成本、代價(jià)的問(wèn)題了。

日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四、五年，最終還是在1989年破了。美國(guó)人的次按泡沫吹了五、六年，最終在2007年破了。

房?jī)r(jià)還得漲，盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲。正如《紅樓夢(mèng)》中的王熙鳳說(shuō)過(guò)：“千里搭長(zhǎng)棚，沒(méi)有不散的宴席”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。