業(yè)內(nèi)：下半年土拍市場慣性將延續(xù) 高溢價或收斂

近日，閔行區(qū)舉行了“2016年度經(jīng)營性用地招商推介說明會”，此次說明會是閔行區(qū)首次以公開推介的方式對經(jīng)營性用地進(jìn)行推介，值得注意的是，會上共推出了15幅經(jīng)營性用地，其中純住宅用地僅1幅，住宅混合用地2幅。

唯一純住宅地塊或成“焦點(diǎn)”

在此次閔行區(qū)土地推介會上，僅推出了1塊純住宅用地，這顯得尤為可貴。該07A-01住宅用地東至駿祥路東段、南至用地紅線、西至曙光路、北至駿祥路北段，總用地面積224畝，建筑面積超150000平方米。

公示顯示，馬橋的這塊地容積率為1.01，可用來做6層以下較高端多層項(xiàng)目。據(jù)悉，馬橋附近的新房以低容積率的別墅、豪宅為主，如華府天地愉園（資料、點(diǎn)評咨詢、論壇）、中星紅廬綠城玫瑰園，其中被稱亞洲十大豪宅之一的綠城玫瑰園別墅均價達(dá)80000元/平方米。此外，高層公寓的新房價格相對于區(qū)域內(nèi)二手房單價來說也不低，萬科公園大道和綠地璀璨天城的均價達(dá)到了40000元/平方米和33000元/平方米，馬橋地區(qū)二手房均價在20000元/平方米左右。

從上半年上海住宅用地高溢價率成交的情況來看，基本上都呈現(xiàn)出了樓板價高于地塊周邊一二手項(xiàng)目成交價的情況，甚至有樓板價達(dá)到周邊樓盤售價2-3倍的情況。參考上半年馬橋鎮(zhèn)拍出的一塊容積率2.2用地，樓板價已達(dá)28972元/平方米，作為下半年閔行唯一的純住宅用地，馬橋07A-01地塊有可能成為下半年開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。

住宅商辦地塊“冰火兩重天”

不僅閔行，下半年全市土地市場勢必繼續(xù)熱鬧非凡。據(jù)悉，全市7月份預(yù)計(jì)就有12幅土地出讓，住宅用地4幅，占總量的1/3，所在區(qū)域分別是松江、虹口涼城、浦東祝橋以及楊浦新江灣。相比2016年上半年住宅類用地占土地成交總量的2/3來說，比例有所下降。

有業(yè)內(nèi)人士對上半年的土地成交情況給出了總結(jié)是：住宅和商辦地塊是“冰火兩重天”。上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，全市住宅類用地的平均溢價率高達(dá)158.2%，而商辦類用地的平均溢價率僅有17.9%，吃香的明顯就是住宅類用地。

上半年土拍地王“來勢洶洶”

回顧上半年上海土地市場的“地王洶涌”，很多人心有余悸，一線城市“面粉比面包貴”似乎已成定律。上半年自5月11日松江泗涇拍出了“雙地王”開始，之后的成交價變得愈發(fā)不可思議——

5月18日，保利地產(chǎn)以總價54.5億，43607元/平方米的樓板價，摘得周浦住宅地塊。

6月1日，寶山顧村地塊拍賣，信達(dá)以303.4%的溢價率創(chuàng)出該區(qū)域單價地王，樓板價超過36000元/平方米。分析人士稱，信達(dá)地產(chǎn)該幅地塊上市后的銷售單價至少要賣到8萬元/平方米以上。

6月底，浦東新場的成交樓板價也達(dá)到驚人的35744元/平方米。其后，南橋新城的地塊溢價率240%，已無法再度激起波瀾，因?yàn)閲^群眾早已對高溢價率習(xí)以為常了。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海成交經(jīng)營性用地138.3萬平方米，上半年土地平均溢價率為109.8%，而去年同期為21.0%。

下半年極端高溢價或收斂

“土地市場高燒和資金充裕有關(guān)，”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦指出，“由于資金寬裕房企融資便利，融資成本也相當(dāng)?shù)?，一些房企融資成本可以低至3%，而房企有錢之后首先做的就是拿地，這關(guān)乎企業(yè)的生存。其次，市場供應(yīng)節(jié)奏也出現(xiàn)失衡。前5個月土地供應(yīng)僅占全年計(jì)劃15%，投放量過少加重了市場‘饑渴’，推高了地價。”

另一方面，從克而瑞剛發(fā)布的《2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜來看，2016年上半年市場形勢一片喜人，各家企業(yè)的銷售業(yè)績也水漲船高，半年突破500億元的企業(yè)達(dá)到10家，今年上半年成為了歷史上最好的半年。同時，上海房企上半年銷售也快速增長，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。面包賣完了就得積極買面粉，相對火爆的市場給了開發(fā)商充分的信心。

對于下半年的市場，盧文曦認(rèn)為，基于上海土地供應(yīng)限制，加上不斷成交的外圍區(qū)域土地成為一個個參考“標(biāo)桿”，預(yù)計(jì)土地市場還會慣性發(fā)展，尤其是中心城區(qū)的地塊，成為“搶手貨”的概率較高。但也要考慮到下半年土地供應(yīng)節(jié)奏加快，供求關(guān)系或得到緩和，一些極端高溢價的現(xiàn)象或?qū)⑹諗俊?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。